Древнегреческий философ Платон представлял процесс воспитания как `усвоение хороших привычек`. Пока что, как считают в Минэкономразвития РФ, в России участники рынка недвижимости и строительные компании еще таких привычек не усвоили. Это видно, например, по динамике ипотечного кредитования.

Доля объемов выданных ипотечных кредитов в РФ относительно ВВП, вопреки ожиданиям, в 2006 году увеличилась незначительно: она составила лишь 0,3%. При этом объемы розничных кредитов в целом выросли до 5-7% от ВВП. А соотношение величины среднего потребительского кредита к средней зарплате вплотную приблизилось почти к тому же соотношению, которое существует в Восточной Европе, чего, опять-таки, не скажешь об ипотеке. Потому потенциал рынка, по оценкам специалистов `Альфа Банка`, в 20-40 раз выше, чем достигнутый уровень.

Эти данные еще раз убеждают в том, что рынок жилой недвижимости развивается ненормально. Предложение отстает от спроса, но те денежные средства, которыми располагает население, не позволяют увеличивать объемы строительства домов. Из-за роста цен на недвижимость в 2006 году около трети заемщиков вынуждены были отказаться от одобренных в банках ипотечных займов.

Основное отличие российского финансового рынка розничных услуг кредитования от европейского в том, что на Западе он стимулирует не только потребление товаров, но и накопление капитала. И далеко не всегда вложения в недвижимость считаются активами. В Москве и Петербурге покупка практически любой квартиры и комнаты дает такой доход, который трудно получить в реальном секторе экономики. Именно этот фактор и заставляет ипотеку расти быстрее, чем следует из динамики соотношения объемов выданных кредитов с доходами населения.

В частности, за 9 месяцев 2006-го в Петербурге и Ленобласти более 4 тыс. квартир куплено и построено за счет заемных средств (в 1,7 раза больше, чем за аналогичный период 2005-го). Правда, к концу года темпы замедлились, а ожидаемый рост составит около 60%.

И сегодня банкиры ломают голову над тем, как не допустить снижения темпа роста ипотечного рынка в 2007 году. Руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада РФ Игорь Жигунов, например, надеется на увеличение доли кредитов, которые клиенты получают не просто на покупку квартиры, а под залог недвижимости. Это позволяет им привлечь дополнительные ресурсы как на жилье, так и на ремонт, благоустройство приобретенной квартиры. Для дальнейшего совершенствования процедур потребуется снизить уровень рисков по таким сделкам. Выработать общие стандарты их реализации, решить проблемы, возникающие в случае перемены залогодержателя по закладным и формирования кредитных пулов, оптимизировать работу Росрегистрации.

Другой путь развития - поощрение конкуренции. В Федеральном агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (ФАИЖК) обещают расширить круг игроков на этом рынке. В начале декабря, например, был представлен новый поставщик услуг и первый оператор ФАИЖК в Петербурге и Ленобласти - `Северо-Западная ипотечная компания `Невская ипотека`. Эта фирма создана в партнерстве с крупнейшими участниками регионального рынка. Благодаря этому, как уверяет председатель совета директоров Павел Созинов, она способна предложить клиентам достаточно привлекательные продукты. На основе пилотных проектов в Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти надеются выработать как раз те самые стандарты сделок, которые помогут значительно расширить региональный ипотечный рынок.

Что касается прогнозов притока средств на ипотечный рынок, то большинство участников конференций и `круглых столов`, прошедших в ноябре и декабре, настроены оптимистично и уверены, что в Петербурге вслед за Москвой в ближайшие годы ожидают ипотечный бум. И все же, как замечают скептики, этот бум не приведет к существенному изменению структуры кредитования в России. А из этого следует, что кардинальные перемены в существующих тенденциях на рынке жилой недвижимости в ближайшие 2-3 года маловероятны.

Как сказал один из банкиров, ипотека с каждым годом становится все доступнее для населения. Однако ту задачу, которая поставлена Правительством РФ, она все равно не решает. Проблема в другом - в недоступности даже для многих представителей среднего класса цен на жилье. Решить ее можно, если по-иному отрегулировать весь российский рынок. Пока соответствующие механизмы даже не обсуждают. Вместо этого все усилия направлены на `воспитание` строительных компаний и девелоперов. Но они почему-то плохо выучивают урок.