Положительный момент в этом очевиден: внешний подрядчик, обладая необходимым опытом и технологиями, способен обеспечить эксплуатацию инженерной инфраструктуры на более высоком и качественном уровне при равной либо более низкой стоимости. Одним из самых значимых событий на этом рынке стал договор между ОАО `Морской порт Санкт-Петербурга` и управляющей компанией `Система` на техническое обслуживание инженерной инфраструктуры комплекса объектов недвижимости Морского порта. О проблемах аутсорсинга, кадровом дефиците и о тенденциях рынка рассказывает генеральный директор УК `Система` Евгений Якушин



- На какой стадии находится рынок эксплуатации недвижимости в Петербурге и на Северо-западе?

- Сегодня на петербургском рынке эксплуатации недвижимости зарегистрированы порядка 300 управляющих компаний. Однако постоянных игроков, которых приглашают собственники, всего семь. Их характеризует раскрученный бренд, хороший пул клиентов, знание рынка недвижимости.

Все УК я бы разделил на три категории. Основная категория - компании, вышедшие из крупных девелоперских фирм, в которых была сформирована собственная служба эксплуатации. В процессе работы специалисты освоили методы эксплуатации, и в дальнейшем было решено продавать эту услугу. Таких компаний порядка 90% от всех существующих. Около 8% - компании, которые пришли вслед за западными инвестициями, чтобы их и обслуживать.

Еще одна категория управляющих компаний, самая малочисленная, - это не обремененные аффилированностью и обеспечением чужих инвестиций компании, которые предоставляют услуги в чистом виде. `Система` входит именно в эту категорию эксплуатационных компаний. Разница между компаниями в том, что первые и вторые ставят своей целью защищать интересы акционеров и эксплуатацию в целом рассматривают как дополнительный продукт.

- Нужна ли сегодня рынку эксплуатационных услуг единая классификация?

- Основная проблема - отсутствие единых стандартов. К сожалению, сегодня услуга не отформатирована, не имеет четкой структуры, что отталкивает собственника. На сайтах саморегулируемых объединений эксплуатационных компаний должна размещаться в свободном доступе информация о стандартах эксплуатации, и любой желающий мог бы скачать эту информацию, чтобы сравнить текущее положение собственных дел с неким эталоном принятых норм и правил.

Благодаря этому процессы эксплуатации становятся прозрачными и понятными. У нас же стандарты эксплуатации рассматриваются как дополнительный бонус, а не как обязательное условие для выживания. В итоге складывается ситуация, когда собственник не знает, что ему потребовать, а некомпетентные фирмы выдают свою весьма посредственную работу за высококачественные услуги. Подобная практика вредит репутации всех профессионалов рынка.

- Есть ли в Петербурге специфические особенности эксплуатации объектов недвижимости?

- Особенности могли бы возникнуть при таких климатических условиях, как сорокаградусная жара или, наоборот, сильный мороз - это требует определенной специфики. Климат у нас европейский, ровный, потому о внешних факторах влияния на эксплуатацию речи не идет.

Однако в качестве внутреннего фактора на петербургском и в целом на российском рынке мы сталкиваемся с плохой подготовкой соответствующих кадров, что, несомненно, влияет на качество обслуживания объекта. Понимая это, все больше компаний стремятся отдать эксплуатацию на аутсорсинг профессионалам.

- Кто обращается к услугам профессионального управления и технического обслуживания?

- Сегодня потребители услуг эксплуатации - это четко структурированные компании, основные характеристики которых - ориентирование на западный тип менеджмента, где есть разграничение между зарабатывающим и обеспечивающим бизнесом.

- Какие еще проблемы существуют на рынке эксплуатации недвижимости и как их можно решить?

- Еще одна причина, тормозящая процесс развития аутсорсинга, - отсутствие государственного регулирования в вопросах эксплуатации. Пока собственника недвижимости не обяжут в законодательном порядке заключить договор на обслуживание с профилирующей компанией, у нас по-прежнему будут приходить в негодность стадионы, проваливаться крыши рынков и травиться хлором посетители аквапарков. Еще мешает отсутствие лицензирования процесса.

Сложная деятельность должна быть сертифицирована, но пока эксплуатация недвижимости не подлежит лицензированию. Если же государство подтвердит право той или иной компании заниматься эксплуатирующей деятельностью, то у собственников будет к ним больше доверия.

- А технические сложности часто возникали?

- Всегда сложно обслуживать действующие объекты недвижимости с различными степенями износа инженерных систем и оборудования. В течение месяца наша УК оценивала техническое состояния и выявляла фактические эксплуатационные показатели объектов. С одной стороны, мы вносили изменения в уже существующие графики и регламенты обслуживания, с другой - информировали заказчика о наиболее `слабых` местах.

Вообще, тендер на эксплуатацию `Морского порта` был пока в Петербурге самым большим - речь шла об обслуживании площади 100 000 кв. метров. И впервые на рынке услуг эксплуатации вертикально интегрированный холдинг передавал свои недвижимые активы в эксплуатацию управляющей компании.

- Как вы оцениваете рынок услуг и тенденции аутсорсинга в целом?

- Рынок эксплуатационных услуг в России будет развиваться. К 2020 году до 70% от всех собственников будут обращаться к профессионалам, а при условии государственного регулирования это число достигнет 100% отметки.

Сегодня самые рентабельные ресурсы - газ и нефть. Но это не вечно. Ученые прогнозируют, что через 20 лет мы свои ресурсы исчерпаем, и тогда государству обкладывать налогом будет некого. А я как менеджер вижу работу государства в том, чтобы катализировать новые виды деятельности, обставляя это правовыми нормативными актами для обложения налогом.

Именно поэтому через два десятка лет на первый план выйдут услуги, как один из самых рентабельных видов деятельности.

Подготовила Наталья Бурковская