Инвесторы реализуют дорогие проекты, рассчитывая на дальнейший рост деловой активности, однако и уже присутствующие на рынке потребители обеспечивают высокую степень спроса на новые проекты. В итоге говорить об избытке предложения явно не приходится.



С - упало, В - поднялось



Практика показывает, что заселение практически всех новых бизнес-центров проходит в течение двух месяцев с момента сдачи объекта в эксплуатацию, причем в процессе заселения арендные ставки могут подрастать на 30-50%.

Это в равной степени относится как к новостройкам, так и к реконструированным зданиям, что тоже говорит об уровне спроса. Арендаторы еще не избалованы выбором и не склонны капризничать.

По данным компании Becar Consulting, на конец третьего квартала 2006 года 54% офисных площадей в бизнес-центрах Петербурга относились к самой низкой категории С, 38% - к средней категории В и лишь 8% - к наивысшей А.

Такая структура предложения, как считают большинство аналитиков, не соответствует структуре спроса, а является лишь временной фиксацией рынка, стихийно складывавшегося в 1990-е годы. Существенные перемены - вопрос ближайших лет, при условии что темпы строительства будут, как минимум, не ниже текущих.

Еще в 2005 году, по данным разных аналитиков, доля офисных зданий класса С составляла 63-64% рынка, однако в 2006 году объекты такого класса вообще не строили. Офисы категории В, по расчетам специалистов `Бекара` и Colliers International, к концу 2005 года составляли 32% рынка, таким образом, на сегодня именно данный сегмент можно считать самым быстрорастущим.

Правда, началось `классовое расслоение` внутри самой популярной категории офисных центров. Теперь, представляя новые объекты, инвесторы нередко делают уточнение, подразделяя их на уровни В и В+. К категории последних обычно относят объекты, расположенные не в самых престижных частях исторического центра, прежде всего - на Васильевском острове.

В целом аналитики отмечают, что офисы двух высших уровней в техническом плане обычно практически не отличаются друг от друга, и распознавание классности ведется исключительно по местоположению.

Соответственно, и деление на `подклассы` можно считать в значительной степени условным, ведь последнее время многие арендаторы совершенно сознательно делают выбор в пользу офисных помещений вне исторического центра. На привлекательность работают даже не столько различия в уровне арендных ставок, сколько такие нюансы, как транспортная доступность и наличие развитой инфраструктуры.

К примеру, из шести открытых в третьем квартале 2006 года бизнес-центров, один относится к классу А, а пять других - к В. При этом два из последних расположены в Адмиралтейском районе, один - в Центральном, один - в Петроградском и один - во Фрунзенском.



Вопрос - в сроках



Наряду с повышением классности `среднестатистического` бизнес-центра в 2006 году увеличились и темпы сдачи новых объектов. Если в прошлом году в эксплуатацию было введено чуть более 62 тыс. кв. метров новопостроенных и отремонтированных офисных помещений, то в нынешнем, если не будут сорваны планы сдачи объектов на IV квартал, в Петербурге прибавится около 120 тыс. кв. метров новых бизнес-центров.

Правда, отставание от темпов роста офисных площадей в Москве все равно останется, как минимум, пятикратное, тем более что срыв сроков в сегменте делового строительства является едва ли не столь же распространенным явлением, как и на рынке жилой недвижимости.

Последнее, возможно, объясняется тем, что к проектам в сфере коммерческого строительства все больший интерес проявляют компании, ранее присутствовавшие в секторе жилья. Выходя на рынок, они приносят не только новые инвестиции, но и привычные правила игры.



Инвестиции в архитектуру



Следует отметить, что, даже несмотря на явное превосходство спроса над предложением, инвесторы новых проектов деловых центров все чаще идут на дополнительные расходы ради того, чтобы сделать объект необычным, выделяющимся из общего ряда. Прежде всего, речь идет об оригинальных архитектурных и дизайнерских решениях, которые сами по себе становятся эффектным рекламным ходом.

Подобные ходы рассматриваются если не как удовлетворение тщеславия, то как инвестиции в будущее, когда конкуренция на рынке должна стать жестче и наличие собственного `лица` неизбежно превратится в весомое преимущество.

Наиболее яркий пример последних месяцев - открывшийся на Петроградской стороне деловой центр `Лангензиппен`, представленный как здание с самым большим в мире фасадным стеклом с цифровой печатью. По данным инвесторов, общая площадь остекления превысила 4 тыс. кв. метров, а его стоимость составила около 2 млн евро. Для декорирования фасада были иcпользованы цифровые изображения античных артефактов.

В итоге проект, выполненный архитектором Сергеем Чобаном, сочетает в себе ультрасовременные технологии и ретростиль. Последнее обеспечило использование фактуры исходного объекта - фабрики противопожарного оборудования Р. Л. Лангензиппена, в советское время превратившейся в завод `Знамя труда`.

До того как за него взялись инвесторы, предприятие представляло собой полуразрушенный памятник краснокирпичной заводской архитектуры XIX столетия. Отметим, что с вводом второй очереди площадь центра составит 12 тыс. кв. метров, что сделает его одним из самых крупных зданий своего класса в Петербурге.