Ситуацию на рынке жилой недвижимости сегодня определяют ажиотажные настроения: покупатели торопятся поскорее потратить деньги, продавцы - максимально выгодно реализовать свои активы. Как долго продлится такая ситуация, никто не берется оценить, спрос подогревается не только наличными деньгами, но и ипотекой, а предложение вымывается с невиданной прежде скоростью.



Земельный паек все скромнее



Традиционно прогнозы будущего рынка недвижимости делают с учетом перспективного строительства. Если говорить о ближайшем будущем, то в Петербурге едва ли произойдет значительный вброс новых квадратных метров на рынок. Прежде всего потому, что стремительно сокращается запас подготовленных под новое строительство территорий. Для себестоимости жилья цена и доступность земельных участков - базовые факторы: больше земли - больше будет построено - ниже станет цена.

Однако, как сказал президент компании `Петербургреконструкция` Александр Красников, сегодня город испытывает настоящий земельный голод практически во всех районах. Даже считающаяся приоритетом программа реконструкции исторического центра упирается в земельный вопрос: кому реставрировать и строить - есть, объекты, с которыми теоретически можно работать, тоже есть, но подступиться к ним на практике невозможно. Слишком много правовых коллизий.

- На сегодня исчерпаны почти все возможности создавать что-то новое путем вкрапления в существующую застройку. Предполагаю, что процесс освобождения кварталов, прежде всего в центре, будет идти все активнее, главная проблема - разобщенность собственников. Уже есть достаточно много домов, в которых значительная часть квартир приватизирована. Однако меньшинство жильцов не желают договариваться со строителями, выставляя завышенные требования, - отметил генеральный директор `Строительной корпорации `Возрождение Санкт-Петербурга` Иван Романов.

Как считает Александр Красников, необходимо законодательно решить вопросы, связанные с расселением старых кварталов. Без этого невозможны комплексная реконструкция и развитие исторического центра. Сегодня строители, работающие в этих районах, неизменно сталкиваются с проблемой последнего жильца, то есть с завышенными требованиями ряда собственников жилья в расселяемых зданиях. Своими силами эту проблему не решить даже мощной строительной корпорации.

Соответственно, ожидать снижения или хотя бы замедления роста цен на недвижимость как в центральных, так и в спальных районах не приходится.



Отложенная продажа



По районам Петербурга рост стоимости квадратного метра за последнее полугодие составил 70-80%, причем активнее всего растут в цене самые дешевые квартиры в наименее престижных районах. Причина - в их относительной ценовой доступности, если маленькую однокомнатную в Лигово еще можно приобрести примерно за 60-65 тыс. у. е., то в Выборгском или Московском районе за ту же `однушку` попросят уже 70-75 тыс. у. е.

Ценовую гонку подстегивают не только земельная проблема и ажиотаж среди покупателей: дорожают стройматериалы. Предсказать, сколько будет стоить квадратный метр в конкретном доме через 4-5 месяцев, - задача, сложная даже для специалиста.

В такой ситуации практически все компании по ходу реализации новых проектов предпочитают время от времени снимать с продажи часть квартир и задерживать реализацию части каждого нового дома до завершения строительства. Только после того как дом принимает госкомиссия и застройщик подсчитывает окончательную стоимость проекта, `резервные` метры поступают на рынок. Естественно, по цене, значительно превышающей стартовую. Такую тактику используют компании, работающие во всех ценовых сегментах.

Одни говорят: это делается, чтобы не остаться без прибыли. Расходы на строительство растут непрерывно. Другие дают понять, что основная причина откладывания продаж все-таки в стремлении получить максимальную прибыль на волне ажиотажного спроса.

- В последнее время мы начали снимать с продажи 5-10% квартир для реализации их после сдачи дома госкомиссии, - рассказал директор управления компании `Строительный трест` Антон Черных. - Поводом для этого послужило, в частности, то, что наши квартиры стали регулярно появляться на вторичном рынке по цене на 25-30% выше, нежели они были проданы на стадии строительства.

- Ипотечная программа дала резкий скачок спроса: год назад мы продавали в кредит менее 3% квартир, сейчас - около 30%, - отметил Сергей Филиппов, гендиректор корпорации `Строймонтаж`.



Вверх растут не только цены



Одно из решений земельного вопроса - увеличение этажности застройки. До последнего времени самыми высокими домами в районах массовой застройки оставались 14-16-этажные точки, в последние годы стали появляться 20-25-этажные дома, но, скорее всего, и это не предел. Очевидно, дорожающую городскую землю строители будут стремиться использовать максимально рационально.

- Очевидно, что Петербург, за исключением исторического центра, будет стремиться вверх, - уверен Сергей Филиппов. - Двадцать пять этажей для нас уже не предел, в городе приняты нормы, по которым высота жилых домов может достигать 150 метров.

Основными территориями высотной застройки ближайшего будущего строители называют юго-западную и северную части города. Впрочем, даже строительство небоскребов - решение временное, поскольку нехваткой свободных пятен для застройки жилищная проблема не исчерпывается. Столь же остро стоит вопрос о развитии городской инфраструктуры, строительства детских садов, школ, поликлиник.

Как считает Сергей Филиппов, основным направлением развития города должно стать поквартальное освоение новых территорий, подготовленных и выставленных на торги управлением по инвестициям. В этом случае основная проблема будет в ресурсах для освоения территорий.

По оценкам экспертов, ни одна петербургская строительная компания сегодня не смогла бы своими силами реализовать проект, сопоставимый по объемам инвестиций с китайским кварталом - `Балтийской жемчужиной`.

- Сейчас потенциал роста в Петербурге исчерпывается, - полагает Антон Черных. - Чтобы город развивался комплексно, необходим пересмотр государством ряда концепций: по предоставлению пятен под застройку, по проведению тендеров, по созданию транспортной сети. Последний вопрос с каждым годом становится все острее.

В целом, по мнению большинства строителей, для решения градостроительных проблем необходимо изменить федеральное законодательство. На местном уровне эти вопросы не решить.