Строительный рынок развивается быстро и даже слишком быстро: предложение все чаще опережает спрос. В течение последнего года все больше экспертов начинают заострять внимание на этой безусловно тревожной тенденции. Все чаще слышны разговоры о том, что наращивание объемов и планов работы строительных компаний постепенно все дальше и дальше отрывается от возможностей источников финансирования. В роли последних на сегодня чаще всего выступают физические лица, когда речь идет о жилищном секторе, и профессиональные инвесторы в случае коммерческой недвижимости



Таким образом, привлечение новых источников финансирования на строительный рынок становится важным условием, способным удержать отрасль от серьезного перегрева. В последнее время финансово-инвестиционное сообщество все активнее старается заинтересовать строителей возможностями закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), через которые уже сейчас вполне реально концентрировать крупные денежные активы для реализации различных проектов.

ЗПИФы недвижимости - достаточно новый инструмент для российского рынка, и даже многие профессиональные финансисты предпочитают говорить об их перспективах с изрядной долей осторожности. Тем не менее интерес к ним по-прежнему высок, что подтвердила состоявшаяся в Петербурге конференция `Закрытые паевые инвестиционные фонды: актуальные вопросы создания, функционирования и развития`. Конференция была организована Международным банковским институтом при поддержке ряда общественных организаций, а также администрации Петербурга.



Линия отрыва

`В настоящее время в строительном секторе сложилась уникальная ситуация: по темпам работы строители вырвались вперед рынка, - отметил генеральный директор ассоциации `Строительно-Промышленный комплекс Северо-Запада` Михаил Викторов. - Можно сказать, что строительный комплекс сегодня напоминает паровоз, не подкрепленный составом, то есть финансированием, платежеспособным спросом граждан. Причем откуда людям взять денег на покупку недвижимости, пока непонятно. Фактически все упирается в отсутствие `длинных` кредитов`.

В цифрах сказанное выглядит следующим образом. В 2004 году в целом по Северо-Западному федеральному округу введено в действие 3,6 млн квадратных метров жилья, это самый высокий показатель за последние 10 лет. В Петербурге этот показатель составил 2,032 млн квадратных метров, и речь идет уже о 25-летнем рекорде: в последний раз столько жилья сдавали только в конце 1970-х годов.

Вместе с тем объем реального платежеспособного спроса на жилье в 2005 году в Петербурге, по данным Михаила Викторова, составит от 1,5 млн до 1,7 млн квадратных метров. При этом план сдачи готовых объектов на 2005 год превышает даже прошлогодние показатели, составляя 2,3 млн квадратных метров. В результате доля нового жилья, не проданного в стадии строительства, выросла в Петербурге за последний год более чем вдвое - с 4-5% до 10-12%. Но даже при этом прогнозировать снижение цен не приходится, поскольку себестоимость строительства остается очень высокой. В такой ситуации можно говорить лишь о плавном повышении цены квадратного метра.

С помощью каких инструментов можно обеспечить строительный рынок столь нужным ему финансированием, а покупателей - необходимыми ресурсами для совершения сделок с недвижимостью? Управляющий директор УК `Конкордия-эссет менеджмент` Андрей Прокофьев считает, что можно прогнозировать существенный рост доли ПИФов недвижимости и весьма неочевидные перспективы банковского кредитования.

Недостатки существующих ипотечных программ хорошо известны: это и высокий процент, и весьма жесткие требования к заемщику, и применительно к рынку первичной недвижимости серьезные ограничения для покупателя в возможности выбора объекта. Строительные компании неохотно обращаются к услугам банков для привлечения заемных средств также в силу того, что стоимость кредитов до сих пор остается слишком высокой. Профессиональные финансисты тоже не очень активно выходят на рынок недвижимости.

`Девелоперский бизнес недостаточно прозрачен для инвесторов - сказывается низкий уровень корпоративного управления. Это ограничивает возможности привлечения инвестиций строительными компаниями, - полагает Андрей Прокофьев. - Для привлечения дополнительных средств застройщики обречены на повышение капитализации, переход на МСФО и внедрение стандартов корпоративного управления`.



Фонды и риски

Для инвестора закрытые ПИФы недвижимости в нынешней ситуации представляются неким компромиссным вариантом, с помощью которого можно заметно снизить риски участия в строительных проектах.

`Конечно, закрытые паевые фонды не являются абсолютно безрисковыми инструментами инвестиций. Но в основном все риски пайщиков связаны с реализацией тех или иных инвестиционно-строительных проектов или с состоянием рынка недвижимости. То есть очень многое зависит от профессионализма управляющей компании, ее менеджмента, опыта работы на рынке. Что касается рисков, связанных с организацией инвестирования, то они почти полностью устранены - законодательно разделены владение и управление имуществом`, - комментирует руководитель регионального отделения Федеральной службы по финансовым рынкам по Северо-Западному федеральному округу Павел Иванов.

Дополнительные преимущества фондам недвижимости на сегодня обеспечивает ситуация с налогообложением: поскольку ПИФы не являются юридическими лицами, они не платят налог на имущество, а также НДС. Эксперты, впрочем, указывают, что долго такая ситуация не сохранится, и уточнение вопросов, связанных с данными налогами, уже обсуждается. `В случае если законодатель пойдет по простому пути и обложит фонды корпоративными налогами, это поставит по крайней мере фонды недвижимости в достаточно тяжелое положение. Ведь на сегодня конкурировать с представителями строительного рынка, применяющими `серые` схемы, ЗПИФы могут только за счет льгот по налогообложению`, - уверен Павел Иванов.

Это далеко не единственная проблема, в которую может упереться развитие коллективных инвестиций на рынке недвижимости. Негативную роль на сегодня играет и привычка участников строительного рынка к сверхвысоким доходам. К примеру, по словам вице-президента инвестиционной группы `Атон` Вадима Соскова, средний доход от управления коммерческой недвижимостью категории А на московском рынке составляет около 14% годовых в валюте. Для строительных компаний этот уровень пока не является привлекательным, они проявляют интерес к проектам, сулящим от 50% годовых. В то же время для иностранных инвесторов 14% - очень высокая прибыль, так что в перспективе российские финансисты могут рассчитывать на привлечение зарубежных партнеров.