Eсли почитать предвыборные программы кандидатов на разные властные должности, которые ныне в изобилии раздают на улицах и разносят по почтовым ящикам, словно спам, то едва ли не в каждой можно отыскать строку об обязательном решении жилищной проблемы через ипотеку. Слово, похоже, стало модным, как десять лет назад `ваучер` и `приватизация`.

Последствия частого произнесения этих слов нам еще расхлебывать и расхлебывать. Это при том, что чисто теоретически в процессе приватизации посредством распределения ваучеров ничего плохого не было. То же самое и с ипотекой - на качественной предвыборной бумаге все смотрится гладко, а вот что будет после голосования... За это едва ли какая-нибудь фирма возьмет ответственность.

По данным сервера `Горячая линия недвижимости`, проводившего в конце лета опрос по теме состояния российской ипотеки, 52% респондентов назвали главным тормозом в развитии жилищного кредитования высокие процентные ставки, еще 30% видят основную проблему в черных зарплатах - отсутствие необходимых справок о доходах не позволяет многим высокооплачиваемым работникам пользоваться банковскими ссудами.

При всей относительности сетевого обзора, который не может сколько-нибудь конкретно определить даже усредненный портрет респондента, не говоря уж об очерчивании фокус-группы, данное распределение голосов представляется вполне адекватным истинному положению дел.

О том, что ставки ипотечного кредита, который можно взять в отечественных банках и российских представительствах зарубежных финансовых организаций, неоправданно высоки (в среднем 10-16% годовых в валюте и до 20% годовых в рублях при стандартном для развитых стран размере в 3-5%), наша газета уже писала (`ЭВ` N 23 от 23.06.2003).

За лето ситуация изменилась совсем незначительно, например, в некоторых банках начали ссужать и на покупку квартир в строящихся домах без ограничения круга `доверенных` компаний. Однако принципиального решения проблемы это не сулит. Несколько больших подвижек, чем от частных инициатив финансовых организаций, можно ждать от решений органов власти. Накануне летних каникул Госдума приняла во втором чтении закон `Об ипотечных ценных бумагах`. Эксперты уже назвали этот документ, которого так долго ждут участники рынка недвижимости, зыбким компромиссом между различными лоббистскими группировками.

Серия взаимных уступок, зафиксированных в законе, едва ли сможет оказать живительное воздействие на полусонный рынок жилищного кредитования, которому для бурного роста теперь потребуются дополнительные стимулы. Суть в том, что сильных игроков на этом рынке сегодня совсем немного: это государственное Агентство жилищного кредитования (АИЖК) и два ипотечных банка - DeltaCredit и `Московское ипотечное агентство` (МИА). Для российского рынка трех китов вряд ли достаточно.

Тем не менее дискуссия по законопроекту развернулась как раз вокруг допуска банков к ипотеке, причем сперва обсуждалась идея не открывать для них этот рынок вовсе, потом вариант смягчили в пользу специализированных ипотечных кредитных организаций, наконец, речь зашла и о расширении круга участников. В окончательном варианте было зафиксировано, что ипотечные ценные бумаги могут выпускать и специализированные агентства, и банки.

Дискуссия во многом опиралась на анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования. Конкретно - на две модели: американскую и германскую. Первая предполагает существование крупных ипотечных агентств, которые на первом этапе работают с большим участием государственного капитала и взаимодействуют с населением через сеть мелких операторов рынка. Основа второй - ипотечные банки, опирающиеся на мощные универсальные банки. При том, что обе проверены временем и с теми или иными издержками доказали свою эффективность, просто скопировать один из рецептов для России не получилось, и в итоге, как бывает нередко, получилась компиляция обеих моделей, на которые жизнь наложит и еще неповторимый отпечаток российской специфики.

Проблема в том, что даже в западных странах, с развитой системой гарантий и страховок рисков, ипотечные компании при любой модели развития этого рынка опираются на сильную финансовую поддержку (материнских банков, государства и т. д.). В России же банков достаточно сильных для активного участия в ипотечном рынке пока нет, поэтому ценные бумаги, выпущенные чисто российским ипотечным банком, по определению будут попадать в категорию высокого риска. Это, как минимум, чревато вытеснением отечественных финансистов с рынка жилищного кредитования после прихода в Россию крупных западных банков, что, разумеется, крайне нежелательно с точки зрения национальных интересов.

Тем не менее принятие нового закона должно стимулировать выход на ипотечный рынок новых игроков. В настоящее время многие российские банки как общенационального масштаба, так и региональные, попробовав свои силы на рынке потребительского кредитования через короткие займы на приобретение бытовой техники, компьютеров и автотранспорта, намерены расширять поле деятельности в этом направлении и готовят собственные ипотечные программы.

Пока внутренний рынок остается труднодоступным для ведущих зарубежных финансистов, у отечественных пионеров ипотеки еще есть время спокойно оценить свои силы и при необходимости скооперироваться с партнерами в более мощные конгломераты для создания специализированных ипотечных агентств.

Можно предположить, что именно этот путь станет наиболее эффективным, прежде всего для регионов. Вероятно, федеральное правительство и дальше будет оказывать поддержку только АИЖК (к слову, на днях руководители АИЖК сообщили, что риск ипотечных облигаций приравнен к ссудам, которые гарантированы Правительством РФ, коэффициент риска при этом равен 10%), а вот местные власти вполне смогут порадеть за свои компании.

Профессионалы рынка, понятное дело, такого взаимодействия очень хотят. На состоявшемся 25 августа в Москве совещании Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) президент этой организации Александр Яшин назвал активное участие власти разных уровней, включая муниципальный и отраслевой, в решении проблем ипотеки одним из необходимых условий развития рынка.

В совещании, помимо строителей и экономистов, участвовали и представители ряда крупных отраслевых организаций и предприятий, в том числе Минатома, МПС, `Норильского никеля`. Заинтересованность крупных компаний и ведомств в ипотеке понятна - она может стать эффективным инструментом для осуществления собственных социальных программ, таких как помощь молодым специалистам, пенсионерам или переселенцам из районов Крайнего Севера.

Сегодня модно говорить о формировании определенного ипотечного лобби - круга влиятельных лиц и структур, заитересованных в принципиальном решении проблемы и оживлении рынка жилищного кредитования. Что касается уже упоминавшихся ипотечных моделей, то Россия явно склоняется к применению американской, что, по мнению многих экспертов, вполне логично. Появление действительно мощных банков международного уровня нам в ближайшее время явно не грозит, а вот государство всегда стремилось играть заметную роль в важных секторах экономики. Данное обстоятельство можно воспринимать по-разному, но это вполне очевидный факт.

В свою очередь оно позволяет надеяться, что ипотечная тема из предмета для политических игр и спекуляций превратится в действительно мощное направление бизнеса, одну из точек роста национальной экономики. Ведь именно эту роль (помимо обеспечения людей жильем) играет ипотека в большинстве развитых стран.