В2010 году общие тенденции развития экономики остаются кризисными. Поэтому и динамика цен на рынке недвижимости должна повторять в общих чертах циклы 2009 года. Правда, величина колебаний должна быть значительно меньше, что связано с появлением первых признаков улучшения положения дел в целом. С высокой степенью вероятности можно предположить, что до лета цены успеют сначала немного спуститься вниз, а затем — вернуться назад. И в октябре 2010-го мы можем наблюдать коррекцию цен в ожидаемых пределах 3–5 %.

В ближайшее время на рынке недвижимости можно ожидать «потепления» только в столице, где рынок весной стала потихоньку разогревать «вторичка» — сначала она стала дорожать в долларах, а затем — в рублях. Но главное даже не это: в Москве стал сокращаться средний срок экспозиции наиболее доступных по цене квартир. Такая динамика характерна для периода, предшествующего выходу из кризиса.


Страсти по ипотеке

Ипотечный рынок России в 2009 году сжался в 4,3 раза по сравнению с 2008-м. При этом из 130 тыс. ипотечных кредитов 100 тыс. выдал Сбербанк. Еще 10 тыс. — ВТБ. Остальная доля — двух десятков банков, работающие в рамках АИЖК. Низкая активность коммерческих банков говорит о том, что они не верят в то, что в ближайшее время рынок недвижимости будет оживать. Сбербанку приходится работать с ипотекой в приказном порядке, а в ВТБ — просто потому, что у банка в долговом залоге скопилось огромное количество квартир.

Основное количество ипотечных кредитов приходилось в 2009 году на Москву, где картина в текущем году не слишком-то улучшается. Правда, в I квартале 2010 года в Санкт-Петербурге было выдано 1 тыс. ипотечных кредитов на 1 млрд руб. против 700 кредитов за аналогичный период 2009-го. Однако специалисты подозревают, что значительная часть из этой тысячи — рефинансирование старой ипотеки, которая по статистике проходит как новые кредиты.


Впереди — светлое будущее

Сегодня у застройщиков есть повод для уверенности, что по крайней мере в течение 2–3 лет ситуация на рынке жилья выровняется. Однако ни у кого нет уверенности, что этот процесс начнется уже в нынешнем сезоне. На это указывает целый ряд показателей. Первый — в 2010 году продолжает падать спрос на найм жилья и следом скатываются цены аренды квартир. Портрет потребителя и покупательские предпочтения на рынке недвижимости в 2010-м серьезно изменились. Каждый второй запрос от потенциального покупателя поступает на жилье эконом-класса и преимущественно на однокомнатные квартиры. Растут цены на жилую недвижимость только в сегменте самого дешевого жилья и в особенности на квартиры-студии, общим метражом до 30 кв. метров. При этом застройщики в докризисный период ориентировались на то, что именовалось комфорт-классом — то есть, однокомнатные квартиры свыше 40 кв. метров. Именно такое жилье приобреталось и в рамках государственных жилищных программ. Только благодаря им и в этом сегменте образовался дефицит, который в ближайшее время может стимулировать рост цен.

В целом в отношении лета риэлторы не видят поводов для особого оптимизма: никакие макроэкономические параметры не подтверждают увеличения платежеспособности населения, которая способна обеспечить рост спроса. Совокупное количество сделок упало на 15–20 % и восстановление активности в ближайшее время не просматривается. Таковы прогнозы скептиков.


Недоходные инвестиции

Оптимисты основывают свои оценки на косвенных параметрах. Потому что считают, что в кризис решающее значение играют настроения инвесторов, а не реальные показатели экономики. Что здесь можно положить на чашу весов? Первый фактор — давление отложенного спроса на жилье, который сформировался с сентября 2008 года. Он может спровоцировать всплеск спроса, если цены хотя бы в одном из сегментов рынка недвижимости покажут устойчивый рост.

Рынок недвижимости с середины 2009 года в некоторых сегментах стал приносить инвесторам доход в районе 5,6% годовых. С учетом того, что фондовый рынок сейчас крайне нестабилен, а доходы по банковским вкладам неумолимо падают вместе со ставкой рефинансирования ЦБ РФ, то не исключено, что осенью 2010 года доходность недвижимости окажется привлекательной.

И этим летом выгадают те застройщики, которые продолжат строить дома с недорогими квартирами. Представители некоторых строительных компаний в принципе с таким подходом согласны.