На стадии анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости коммерческого класса ключевыми инвестиционными показателями традиционно выступают чистый дисконтированный доход (NPV) и внутренняя норма рентабельности (IRR), одним из определяющих параметров которых является продолжительность денежного потока. Тенденция переходного периода развития российской экономики состоит в том, что происходит естественный переход от краткосрочного к среднесрочному инвестированию.

Потому сейчас довольно часто российского девелопера интересует двухлетний горизонт планирования, обычно включающий один инвестиционный год и один год возврата вложенных денежных средств. В странах с более развитой рыночной экономикой расчет эффективности проекта ориентирован на больший период, связанный со средним сроком жизни объекта. Например, жизненный цикл крупного торгового центра составляет в среднем от 5 до 10 лет, после чего полностью меняется концепция использования этого объекта. Для логистических комплексов потребность в реновации может возникнуть еще раньше - через 4-7 лет.

Один из самых характерных типов коммерческой недвижимости - логистические терминалы, обладающие краткосрочным жизненным циклом. Сегодня в Петербурге большинство складских комплексов - это перепрофилированные территории и здания промышленных предприятий. Редевелопмент таких объектов является дорогостоящим мероприятием, требующим привлечения значительных денежных и людских ресурсов.

Эти здания и территории по своим характеристикам не соответствуют новым логистическим комплексам. Они проигрывают и с точки зрения транспортных схем организации движения, и по оснащенности грузоподъемными механизмами, и по планировочным решениям складских корпусов (несоответствие высоты потолков, длины пролетов), а также по безопасности хранения грузов и автоматизации работы склада, компьютерной обработки его грузооборота.

При редевелопменте необходимо учитывать такие современные инженерные решения, как: многоярусное складирование грузов, использование гравитационных стеллажей, наклонных роликовых дорожек, оснащение зоны хранения специальными штабелирующими машинами; применение средств непрерывного транспорта с автопереадресацией при внутрисклад-ском перемещении грузов.

Очевидно, что все эти мероприятия, направленные, в первую очередь, на привлечение новых арендаторов, связаны с привлечением новых вложений.