В последнее время в России интенсивно развивается рынок коммерческой недвижимости: возводятся новые торгово-развлекательные центры, логистические терминалы, высококлассные бизнес-центры. В связи с этим консалтинговое сопровождение проектов стало одной из наиболее востребованных услуг, а необходимость проведения оценки коммерческой недвижимости уже ни у кого не вызывает сомнений. Об уровне развития сегодня говорят разработанные стандарты оценки, процедура ее координирования и переход от лицензирования к саморегулированию.

Возможность успешной реализации проекта на каждом из этапов - от идеи выбора земельного участка и привлечения финансовых средств до продажи объекта - в значительной степени зависит от результатов оценки. Рассмотрим основные факторы, влияющие на оценку, сферы ее применения и причины, ограничивающие ее использование в сфере коммерческой недвижимости.



Оценить потенциал



Оценка коммерческой недвижимости сопряжена с рядом трудностей. Во-первых, рынок коммерческой недвижимости меньше, чем рынок жилья, поэтому эксперту при оценке недвижимой собственности намного труднее найти подходящий аналог для сопоставления, приходится делать больше поправок, чтобы произвести расчет сравнительным методом. Во-вторых, оценка зданий и сооружений, в отличие от оценки квартир, предполагает не только сравнительный подход, но и затратный, и прибыльный, что значительно поднимает результат отчета об оценке, его достоверность, а также повышает требования к квалификации эксперта и удорожанию работ. В-третьих, хозяин коммерческой недвижимости подписывает договор аренды земли, на которой находится эта недвижимость с административными органами города, соответственно, расходы и права владельца недвижимости, связанные с пользованием земельным участком, в том числе, должны быть учтены при расчетах цены коммерческой недвижимости.



По одному или в массе?



На практике применяются два вида оценки стоимости объектов недвижимости - массовая и индивидуальная. Последняя полагает определение рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Характеристики объекта сравниваются с параметрами аналогичных объектов с учетом различных ценообразующих факторов. Индивидуальную оценку должны выполнять высококвалифицированные эксперты. При таком виде оценки, например, могут учитываться субъективное мнение оценщика, его интуиция, опыт и знания рынка. Цели индивидуальной оценки более разнообразны: для покупки или продажи; для продажи в течение ограниченного промежутка времени; оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспечения кредитных обязательств и т. д.

Массовая оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных характеристик большой группы объектов недвижимости с использованием методов статистической обработки информации на базе сравнительно большого количества аналогов. В этом случае используется минимальный набор объективно измеряемых ценообразующих факторов, общих для всех аналогов.

Как правило, массовая оценка требуется государственным структурам и делается большим количеством исполнителей. Они должны действовать в соответствии с формально узаконенными процедурами, исключающими личные знания и субъективное мнение. Массовая оценка обходится во много раз дешевле индивидуальной, поэтому финансировать подобные работы можно за счет бюджетных средств.

Кроме того, массовая оценка применяется при анализе рынка, в том числе и динамическом. Такой подход зачастую делает более очевидными происходящие процессы и позволяет строить более точные прогнозы и принимать обоснованные решения. То, что в данной модели не учитывается ряд ценообразующих факторов, уменьшает точность оценки каждого конкретного объекта, но это неизбежная плата за объективность и простоту. Массовая оценка, естественно, менее точна, чем индивидуальная. Однако эффективность методов массовой оценки объектов рынка коммерческой недвижимости доказана практикой.



Сообщество профессионалов



В Петербурге уже почти год создано `Сообщество профессионалов оценки`. Участ-ники рынка уверены, что работа этой саморегулируемой организации (СРО) повысит качество оценки. Инициаторами его создания выступили Фонд имущества Санкт-Петербурга и Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) - основные заказчики оценочных услуг. Кроме того, учредителями НП `СПО` выступили 35 профессиональных оценщиков - физических лиц. Статус саморегулируемой организации (СРО) новая структура сможет обрести, когда привлечет в свои ряды не менее 300 специалистов. Эксперты считают, что это произойдет довольно скоро.

По различным данным, сегодня в Петербурге работает от 1,5 до 1,8 тыс. независимых оценщиков. Емкость рынка данного вида оценить на данный момент невозможно, так как не все компании прозрачны. Но, по данным питерских специалистов, только в области государственной оценки ежегодно выдается около 3 тыс. экспертных заключений. Средняя стоимость отчета составляет 20-30 тыс. рублей. Отчеты по крупным объектам, сродни Василеостровскому намыву, заводам Nissan, Toyota, Hyundai, General Motors, оценивались в 150 тыс. рублей и выше.

Работа СРО-оценщиков сегодня интересует не только коммерческие структуры и иностранных инвесторов. От качества предварительной оценки объектов недвижимости зависит результат торгов в Фонде имущества. Если цена неадекватно высокая - торги не состоятся, если неадекватно низкая - на торги придут покупатели, которым будет не под силу реализация проекта.

В настоящее время на рынке оценки ситуация не очень здоровая: доля заказных отчетов в общей массе превышает 50%. Если в Петербурге все еще более-менее терпимо, то в Вологде, Калининграде и других городах региона все гораздо сложнее. Часто случается, что заказчик давит на оценщика и диктует свои правила. Например, оценивая государственную собственность, специалисты сумму нередко занижают. Согласно новому закону оценщик несет ответственность за результат своей работы собственным имуществом, а СРО, в ряды которой он входит, отвечает своей репутацией.



Оценка - это обоснованное мнение незаинтересованной стороны о реальной стоимости какого-либо актива. Оценка коммерческой недвижимости производится в следующих случаях:

- операции по сдаче в аренду или купле-продаже объекта недвижности;

- необходимость получения кредита под залог коммерческой недвижимости;

- дополнительная эмиссия акций и привлечение новых пайщиков;

- внесение объектов коммерческой недвижимости в уставной капитал организаций и предприятий в качестве вклада;

- ликвидация объектов;

- кадастровая оценка для целей налогообложения;

- страхование объектов коммерческой недвижимости;

- перераспределение имущественных долей или акционирование предприятия; имущественные споры;

- другие ситуации, связанные с имущественными правами на объект недвижимости.