Несмотря на прогресс, ипотечное кредитование не стало до сих пор массовым. Доля сделок с недвижимостью, которые проводятся с использованием ипотеки, ничтожно мала. Потому интересны любые успешные попытки привлечь средства для развития этого рынка, в частности - размещение паев ипотечных закрытых фондов



ПИФы такого рода можно пересчитать по пальцам. В октябре прошлого года на ММВБ стали торговаться паи фонда `Городская ипотека`, созданного ООО `УК `НВК` и Городским Ипотечным банком. Ценные бумаги, средняя доходность которых составила 14,97% годовых, выкупили семь НПФ. Суть нового финансового инструмента заключалась в том, что часть активов отделили от банка и передали в ЗПИФ. Перевели только ипотечные кредиты, по которым были оформлены закладные. А поскольку последние имели все страховки (жизни, недвижимости, титула собственности), то являлись хорошо защищенными, чем, собственно говоря, и привлекли НПФ. Плюс ко всему банк обязался возместить 8% дефолтных закладных.

ЗПИФ `Городская ипотека` собрал 150 млн руб. За счет этих средств банк смог улучшить условия предоставления ипотечных кредитов для населения.

Под управлением УК `Ямал` создан ипотечный ЗПИФ, который выкупил 3000 закладных у АИЖК. Стратегический партнер и основной пайщик фонда - Росбанк. Часть ценных бумаг приобрели иностранные инвесторы. Генеральный директор УК `Ямал` Александр Скоморохов сообщил, что совместной работе с АИЖК способствовало то, что закладные агентства выпущены по единому стандарту, а это позволило предложить инвесторам однородный продукт.

Банки активно подключатся к этим операциям тогда, когда появятся национальные стандарты выдачи ипотечных кредитов, отметил А. Скоморохов. То есть в каждом банке могут быть свои условия кредитования (процентные ставки, первоначальный взнос, сроки), а набор документов, а также основные понятия должны быть стандартными.

УК `КИТ Финанс` формирует ЗПИФ на сумму 1 млрд руб. Фонд будет рефинансировать пул закладных банка `КИТ Финанс` (кредиты выдаются собственным VIP-клиентам), а также и других банков. Переговоры о совместной деятельности с УК `КИТ Финанс` проводил НРБ. Представители НРБ заявляли и о своих намерениях создания собственного ЗПИФа, но пока проект не реализован.

Почему все-таки ипотечных закрытых фондов мало? По словам главы представительства в Петербурге Городского Ипотечного банка Игоря Жигунова, проблем здесь несколько: нет стандартов, по которым кредиты выкупают у банка, и сложно определять доходность продаваемого пула закладных. Дорогие кредиты не всем по карману, а слишком дешевые могут не устроить инвесторов. Нельзя не учитывать и такой момент, что на пять лет (срок существования фонда) не каждый готов вложить деньги. Если инфляция будет расти, то инвестор останется в проигрыше.

В этом году эксперты прогнозируют появление более сложных ипотечных ценных бумаг - как эмиссионных, так и не эмиссионных. Речь идет об облигациях с ипотечным покрытием и сертификатах участия.

Несмотря на явные преимущества сертификатов, эксперты склоняются к появлению в ближайшее время ипотечных облигаций. Такой вариант наиболее реален, поскольку выпуск облигаций активно лоббируют банки. Эти ценные бумаги могут эмитировать и ипотечные агентства, акционерные общества, создаваемые специально для их выпуска и обслуживания.

На сегодня АИЖК уже выпустило облигаций на сумму 13 млрд руб. У банков нет госгарантий, поэтому ресурс у них дороже, а значит, они не смогут конкурировать с АИЖК по доходности. Через несколько лет АИЖК планирует эмитировать облигаций на сумму 400 млрд руб., что сделает его монополистом на этом рынке.