На фоне растущего спроса на жилье петербургские банки не только не развивают ипотечные программы, а в отдельных случаях их сворачивают



В настоящее время государство не может выполнять роль застройщика в необходимых масштабах. До начала 1990-х годов доля бюджетных средств во вводе жилья составляла 80%, а сейчас менее 20%. Причем год от года эта доля уменьшается. Одновременно увеличиваются объемы жилья, которое строят частные компании. Квартиры в этих домах бесплатно не раздаются, их продают, а с учетом наблюдаемого роста цен на недвижимость - достаточно дорого.

По оценке экспертов, приобрести жилье без использования кредита способно только 1,5% населения страны. Около 5% могут это сделать в рассрочку. Для остальных граждан приобретение квартир за счет банковских ссуд проблематично. В ближайшее время ожидать роста платежеспособности населения вряд ли стоит, учитывая регулярное увеличение оплаты жилищно-коммунальных услуг. Государство, однако, пытается стимулировать спрос на ипотеку: со следующего года стоимость жилья, на которое распространяется льгота по подоходному налогу, увеличивается с 600 тыс. руб. до 1 млн руб.

Включение банков в систему ипотечного кредитования раньше сдерживало отсутствие законодательной базы. На сегодня она разработана как на федеральном, так и на местном уровнях. Правда, не все законы выполняются. Так, в Петербурге четко не соблюдается процедура выселения неплатежеспособных заемщиков в дома временного проживания, хотя соответствующий закон давно принят. Но и при наличии правовой базы банки не спешат заниматься ипотекой. Как считают эксперты, кредитные организации сегодня практически не заинтересованы в заложенной или находящейся в их владении недвижимой собственности, обладающей по разным причинам низким коэффициентом ликвидности. Кроме того, российские банки не имеют `длинных` пассивов, которые позволяли бы кредитовать население на большие сроки.

Планировалось передать функции рефинансирования агентству по ипотечному жилищному кредитованию, но пилотный проект с участием ряда петербургских банков провалился. Затем речь шла о рефинансировании за счет средств российско-американского фонда. Однако из этой затеи ничего не вышло.

До апреля 2001 года Северо-Западаный филиал АИЖК вел работу совместно с российско-американским фондом и рядом банков, занимаясь преимущественно оформлением заявок и консультированием. Потом в АИЖК поступили бюджетные средства, и оно стало рефинансировать банки, но это длилось недолго.

Вот уже 9 месяцев, как Северо-Западный филиал АИЖК не работает, поскольку затянулось его преобразование в городское агентство. Руководитель филиала Владислав Назаров считает, что здесь виновата администрация, выступающая учредителем новой структуры. В филиале банка `Российский капитал`, который был партнером АИЖК по ипотеке, сожалеют о приостановке работы агентства. `Нам было удобно работать с АИЖК, потому что оно выдавало рублевые кредиты, пользовавшиеся спросом у населения`, - отметила главный специалист кредитного отдела Наталья Бочек.

В Петербурге на рынке ипотечного кредитования уже несколько лет работают следующие банки: `Балтийский`, Северо-Западный банк Сбербанка РФ, а также банк иностранного происхождения - `ДельтаКредит` совместно со своими партнерами. В `Балтийском` сообщили: ипотечная программа реализуется, но в меньших объемах, чем раньше. Кредиты здесь выдают на срок до 5 лет под ставку 19% годовых в валюте (раньше ставка составляла 15% годовых в валюте).

Северо-Западный банк Сбербанка РФ, наоборот, наращивает объемы ипотечного кредитования. Более того, ссуды предоставляются на покупку квартир как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Условия кредитования достаточно выгодные: на 15 лет под 11% годовых в валюте и под 18% годовых - в рублях.

Банк `ДельтаКредит`, финансируемый ЕБРР и Международной финансовой корпорацией, в Петербурге занимает значительную долю на рынке ипотечного кредитования. Это объясняется низкими ставками (от 10% годовых в валюте) и длительными сроками - 10-15 лет. Сумма заимствований колеблется от $10 тыс. до $450 тыс. Преимуществом схемы, используемой `ДельтаКредит`, является то, что приобретаемая квартира сразу становится собственностью заемщика. Действуют, правда, штрафные санкции за досрочное погашение.

В представительстве банка `ДельтаКредит` рассказали, что готовится внедрение новых продуктов: кредитование на покупку квартир в строящихся домах. Эта схема уже действует в Москве. Отставание от столицы связано, безусловно, с тем, что кредитование на первичном рынке недвижимости является более рискованным. Чтобы снизить риски, надо быть уверенным в надежности строительной компании. В Ассоциации банков Северо-Запада имеется методика, которая позволяет оценить финансовую устойчивость застройщиков, но она широко не используется. Во всяком случае в филиале банка `Российский капитал` на вопрос, почему методика там не применяется, ответили, что даже не знали о ее существовании.