В банках пытаются расширить предложение своих услуг за счет экспансии в регионы. Однако пока ипотечные программы, по данным руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергея Круглика, к сожалению, не стали тем инструментом, который сможет стабилизировать рынок жилищного строительства в РФ.

Чтобы исправить ситуацию, нужно, с одной стороны, совершенствовать госрегулирование домостроения, а с другой - существенно снизить ставку по ипотечному кредиту. А она привязана к ставке рефинансирования. Отсюда - и кредиты под 12-15% годовых.

Не будем ссылаться на Скандинавские страны, где ставка на покупку жилья - на уровне 0,1%. Это даже не кредит, а, по сути, ссуда на длительный срок. Возьмем Латвию: в Риге гражданин может получить кредит всего под 2-3%, а за право выдать такой кредит соревнуются более десятка банков. Конкуренция заставляет их снижать ставки едва ли не до минимального уровня. Несложно в таком случае подсчитать потенциал первичного рынка жилья и спокойно строить новые дома.

В Госстрое уверяют, что основным показателем эффективности ипотечных программ служит число заемщиков: удалось ли вовлечь в ипотечные программы максимальное число людей?

Пока это не удается - на рынке не хватает целого ряда звеньев, включая ценные бумаги, позволяющие привлечь накопления тех граждан к строительству жилья, кто хочет купить квартиру, но пока не имеет на это достаточно средств.



Нет сетей, цепляющих клиента



По прогнозам специалистов, динамика развития российского ипотечного рынка в 2007 году может замедлиться. Это беспокоит банки. И они ищут способы привлечь новых клиентов. Один из них - активнее продвигать свои продукты в регионы.

Это, как показывает опыт СЗФО, нелегко. По данным риэлтеров, Северо-Запад среди других округов Федерации (без Петербурга) занимает лишь 5-е место по объемам ипотечного кредитования. Большинство участников недавнего совещания в полпредстве Президента РФ в СЗФО были вынуждены признать: работать во многих субъектах округа трудно. Основная часть сделок связана со 100-километровой зоной в Ленобласти вокруг Петербурга. Еще две небольшие зоны роста - Вологодская область (прежде всего Череповец) и Калининград.

В остальных субъектах РФ система ипотечных агентств практически не работает. Конкуренции среди банков на рынке розничных услуг практически нет. Филиальная сеть развита недостаточно. Доминирует один оператор - Сбербанк.



Как замерзают проекты



Скажем, в Республике Коми за 10 месяцев выдано всего 1132 ипотечных кредита на 940,7 млн руб. Это почти в 10 раз меньше, чем в Ленобласти. В министерстве архитектуры, строительства и коммунального хозяйства республики считают, что развитие ипотеки тормозит целый ряд проблем. Их можно разделить на две группы.

В первую группу войдут общие для всех субъектов РФ факторы (несовершенство федерального законодательства, недостаточный уровень доходов большинства населения и даже значительной части среднего класса, быстрый рост цен на недвижимость).

Вторую группу составят особенности рынков в российской глубинке. Даже в крупных городах многих субъектов Федерации круг застройщиков настолько узок, что выбирать просто не из чего. Это, как правило, небольшие компании, у которых нет современной техники, низкая квалификация персонала. Часто это филиалы автодорожных предприятий, которые вынуждены браться за любые проекты, даже низкорентабельные - лишь бы сохранить кадры.

Тем не менее очаги, которые образует первичный рынок, часто - единственный способ разогреть ипотеку. Она, по сути, оказывается привязанной к ним, потому что предложение на вторичном рынке скудное. Свободные квартиры выгоднее сдавать внаем, чем продавать.

Если муниципалитеты - депрессивные, то первичный рынок оказывается на точке охлаждения. Соответственно, замерзает и ипотека.



Лекарство от депрессии



Как пробудить субъекты Федерации от спячки? Пока идей на этот счет мало. Вариант первый: наладить контакты банков с местными властями для активизации `первички` и привлечь более квалифицированных застройщиков. Есть примеры, когда подряды на строительство дорог и мостов власти увязывали со строительством нового жилья. Это позволяло сформировать крупный пул заказов и привлечь к ним столичные и петербургские компании, которые приводили с собой еще и дополнительные инвестиции.

Вариант второй: активнее использовать ипотечных брокеров. Они могут работать на тех рынках, где банкам и ипотечным агентствам невыгодно содержать филиалы. Кроме того, как пояснил, гендиректор `Ленинградского областного ипотечного агентства` Алексей Поляков, в таком случае для клиента снижается стоимость сделок: обычно банк берет не менее 1% за обслуживание кредита. Основная часть средств при этом уходит на андеррайтинг. Если эту функцию берет на себя брокер, то услуга получается дешевле.

Сложность в том, что такую схему взаимодействия использовали до недавнего времени только в Москве и Петербурге. И лишь после неудач, которые постигли ряд компаний, ее стали распространять на Ленинградскую область. Теперь предстоит найти типовую схему, которую можно будет тиражировать.

При этом бизнес брокера, например в Петербурге, считается рентабельным, если ему за год удалось обслужить не менее 200 сделок. Вопросы в том, как достичь такой интенсивности в других субъектах СЗФО? И какие продукты продвигать в регионе?