На стоимость жилья влияет не только качество стен, но и уровень инженерного обеспечения. А вот по этому параметру районы Петербурга отличаются друг от друга...



Для примера возьмем Невский район. Здесь расположен жилой массив общей площадью свыше 6,8 млн квадратных метров. На три четверти тут сосредоточены крупнопанельные дома, которые вводились в эксплуатацию крупными сериями начиная с 1960-х.

Здесь практически нет элитных квартир и новостроя, низка доля кооперативного хозяйства (доля кондоминиумов - 4,7%). Отсюда одна из проблем для ГУ `Жилищное агентство Невского района`: одновременно стареет инженерия целых жилых массивов.

Усугубила положение ТЭЦ ФГУП `Государственный Обуховский завод`. Обуховский завод, испытывая финансовый голод, экономил на всем, начиная с объектов социальной сферы, которой был, по традиции, обременен. И не спешил передать эти объекты на баланс городских структур.

Это обернулось бедой для жителей нескольких сотен домов и предприятий, расположенных в зоне, которую обслуживала ТЭЦ. Она поставляла горячую воду с содержанием кислорода, превышающим нормы в 200 раз, что ускорило износ теплосетей.

В результате примерно половина всех обращений граждан - жалобы на неудовлетворительное тепло- и водоснабжение.

По данным риэлтеров, состояние теплоснабжения стало одним из факторов ощутимого снижения цен на квартиры в отдельных зонах Невского района, по сравнению с аналогичным жильем в других местах города. Стало сложнее расселять коммунальные квартиры.

Состояние инженерных сетей в Невском районе, как сказали в одной из строительных фирм, фигурирует в списке причин, из-за которых снижается привлекательность приобретения квартир в Невском районе. Строители, между прочим, полагают, что недостатки коммунального сервиса вообще со временем способны превратить отдельные городские кварталы в трущобы.



Ситуация под контролем

Однако в Жилищном агентстве Невского района уверены, что до этого не дойдет.

Безусловно, проблем у ГУ немало. Недофинансирование приводит не только к нехватке средств на закупки комплектующих и материалов, но и к дефициту кадров. В Жилагентстве Невского района, например, числятся 2,1 тыс. человек - на 30,5% меньше, чем требуется. В основном не хватает рабочих. Мало кого из специалистов привлекают низкие заработки. После оживления промышленности в Петербурге многие стали возвращаться на производство: там лучше платят.

Стимулов трудиться эффективно у работников немного. Значит, руководству подразделений жилагентства приходится постоянно вертеться, чтобы определить приоритеты и организовать работу персонала.

А это непросто, потому что нужно знать подведомственное хозяйство. По идее, для этого следовало бы провести полную инвентаризацию состояния домов. Однако председатель Комитета по содержанию жилищного фонда Владимир Хренов утверждает, что на полную инвентаризацию состояния домов в городе понадобится около 5 млрд руб.

Есть ли смысл отвлекать такие средства, когда их в коммунальном секторе дефицит? Целесообразнее выборочная инвентаризация, которая позволяет выявить состояние кровель, инженерных сетей и конструкций зданий, которые подвергаются сильному износу. Это уточнит объемы капитального ремонта, который надо проводить безотлагательно.

Если экономить на капремонте, то в конце концов весь текущий ремонт превратится в капитальный...

По-видимому, должны были найтись веские причины, чтобы в Петербурге так резко заговорили о необходимости капитального ремонта. Ранее его финансировали едва ли не по остаточному принципу.

В результате, скажем, в Невском районе Петербурга в 1999-2000 гг. не оставалось финансов на капремонт теплотрасс и розливов. Однако ситуация улучшилась в 2002 году: выделены средства для капремонта 0,5 км теплотрасс и около 13,4 км розливов.

Вместе с энергетиками составлена программа ликвидации последствий некачественной работы ТЭЦ Обуховского завода, которая оценивается в 200 млн руб. Часть средств уже освоили в 2002 году. Во время отопительного сезона 2003-го проявились сдвиги к лучшему: содержание кислорода в горячей воде приведено к норме, зимой практически не было квартир, в которых не отапливалась хотя бы одна комната. А в 2002 году было и такое: дома отключали стояками.

Начальник Жилагентства Невского района Владимир Рублевский полагает, что для нормализации подачи тепла понадобится 2-3 года...

Анализ работы коммунального хозяйства Невского района показывает: в жилагентствах есть резервы. Судя по отчетам в 2002 году, в Невском районе по ряду показателей смогли добиться ощутимого роста объемов ремонта инженерных систем.

В тепловых сетях ГУП `ТЭК Санкт-Петербург` устранено 363 дефекта, из-за которых отключали 3427 зданий. На ТЭЦ Обуховского завода устранены неисправности, из-за которых пришлось отключать в 2002 году для ремонта теплотрасс 522 здания.

В тепловых сетях АО `Ленэнерго` ликвидировано 3 дефекта, которые привели к отключению 167 домов. В внутридомовых системах центрального отопления устранен 681 дефект (отключали 1039 зданий).



Средства на капремонт урезали...

Депутаты ЗС Петербурга постоянно упрекают коммунальщиков за непрозрачность расходов. Они подозревают, что в `котловом` учете жилагентств скрыты `теневые` расходы. Правда, конкретных фактов, подтверждающих их, депутаты раскопать так и не смогли. Тем не менее в ЗС при верстке бюджета приняли соломоново решение: сократили в бюджете на 2003 год средства на капремонт.

Депутат Госдумы РФ по Петербургу и председатель Союза потребителей России Петр Шелищ уточнил, что эти расходы в 4,5 раза меньше, чем в 2002-м. А ведь этот год казался переломным, потому что именно тогда стало заметно улучшаться финансирование...

И все же логичным подобный поступок не назовешь: если есть подозрения в неправильном расходовании средств, значит надо совершенствовать механизм целевого финансирования ЖКХ, а не урезать их.

По отчетам Невского района, скажем, понятно, как потрачены те средства, которые выделяли для выполнения конкретных задач. В частности, финансы, выделенные губернатором Петербурга для нормализации центрального отопления в жилых зданиях в 2002 году в зоне ТЭЦ Обуховского завода (израсходованы на замену розливов и стояков центрального отопления в 17 домах).

Аналогичные работы выполнены на средства Территориального управления в 5 домах, плюс к тому в 5 домах отремонтированы системы центрального отопления. В жилагентстве отчитались, куда пошли другие средства, к примеру муниципальных образований.

Еще один резерв - целевое перераспределение лимитов Комитета по содержанию жилищного фонда между районами города. Пока для всех жилагентств общие правила. А ведь состояние тех же инженерных сетей в Петербурге различается. И это, считает председатель Союза потребителей России П. Шелищ, надо учитывать в ходе анализа представленных районными жилагентствами адресных программ ремонта. И по уровню выполнения этих программ - оценивать работу самих жилагентств.



Где найти финансы

Как ни перекраивай тришкин кафтан, новым он не станет. Начальник жилищного агентства В. Рублевский назначен недавно. И как бы он ни старался, средств, поступающих в его распоряжение, хватит лишь на 15% от минимально необходимой потребности в капремонте. Со всеми отсюда вытекающими последствиями.

Проблема требует принципиально иных решений. Нужно искать дополнительные источники целевого финансирования капремонта в целом и инженерных сетей в частности.

Потребности Петербурга, по данным председателя Комитета по содержанию жилищного фонда В. Хренова, составляют не менее 8 млрд руб. Таких денег нет. Поэтому в администрации Петербурга с 1 апреля 2003 года ввели плату за капремонт с граждан.

За 9 месяцев, как ожидается, будет начислено около 300 млн руб. Эти средства пополнят финансы жилагентств и составят около 14% от всех затрат на капремонт.

В. Хренов против того, чтобы плату за капремонт перераспределяли между районами, и заявил, что ее должны расходовать только по целевому назначению.

Естественно, эти поступления не заткнут все бреши недофинансирования. Понятно, что резкое повышение квартирной платы без реформы ЖКХ может привести к негативным социальным последствиям. Однако реформа - дело долгое: депутаты Государственной Думы РФ, где рассматривается сейчас соответствующий законопроект, намерены

жестко увязать степень ответственности нанимателей и собственников квартир с уровнем сервиса работников жилищно-коммунального хозяйства. А это непросто...

Напомним: наука рассматривает капитальный ремонт зданий как отложенный ремонт. Владельцы и арендаторы квартир на капремонт не выкладывают все деньги сразу, когда возникает потребность в таком ремонте - средства собирают годами.

Возникает вопрос: куда делись те амортизационные средства на капитальный ремонт, которые откладывали, во всяком случае, в доперестроечные годы? Они безвозвратно съедены инфляцией. И их уже не восстановить.

Эту потерю, даже выведя квартплату на уровень покрытия текущих расходов ЖКХ, как считает П. Шелищ, невозможно восполнить даже за 10-20 лет. Ведь средний срок службы кирпичных и железобетонных конструкций здания - около 100 лет.

Инженерные системы в России должны выдерживать 30-40 лет до окончательного износа. (На Западе на металлопластиковые системы дается гарантия до 50 лет!) На эту тему нужны научные исследования. Потому что предложений, как выйти из непростой ситуации, мало.

Один из вариантов - увеличить целевые бюджетные средства на капремонт. Второй - взять кредиты в коммерческих банках. Третий (его поддерживает, в частности, П. Шелищ) - ввести обязательное страхование жилья. На первом этапе - в размере налога на имущество.

Страховать все виды рисков сегодня для российского населения обременительно. Поэтому эти средства должны накапливаться только на один вид капремонта - для предотвращения разрушения несущих конструкций зданий.

В третьем случае страховщик, по идее, будет заинтересован в контроле качества строительства и содержания жилья. И здесь один из механизмов гарантий осуществления права потребителей жить в надежном жилище.

Во втором случае также повышается эффективность расходования средств: банки потребуют гарантий возврата кредитов. Значит, жилагентствам придется пройти стандартные процедуры, связанные с открытием финансирования. И это подтолкнет систему ЖКХ к рынку.