Арендаторов, предъявляющих высокие требования к качеству офисных помещений, становится все больше и больше. Спрос на бизнес-центры класса `А` в Петербурге превышает предложение. Несмотря на появление новых объектов высокого класса, эксперты сходятся на том, что на рынке по-прежнему - дефицит высококачественных офисов.

По данным компании Becar, на конец мая 2007 года в Петербурге работало 15 бизнес-центров класса `А`, общая площадь которых - 103,8 тыс. кв. метров. Все они располагаются в исторической части города: по одному - в Адмиралтейском районе и на Петроградской стороне, два - в старой части Васильевского острова и 11 - в Центральном районе. На Невском проспекте находится 5 бизнес-центров класса `А`.



Лучшие из лучших



В 2006 году на рынке офисной недвижимости Петербурга к сдаче в эксплуатацию было запланировано около 60 тыс. кв. м офисных площадей класса `А`. По итогам года в эксплуатацию было введено всего 7 бизнес-центров общей площадью 46 тыс. `квадратов`. Однако и это - максимальное за всю историю число введенных на городской рынок офисных площадей класса `А`.

Отличительной чертой прошлого года стала также реализация первых сетевых проектов класса `А`. Это два бизнес-центра `Сенатор` финансового холдинга `Империя`, а также Gustaff и Magnus девелоперской компании `Рюрик`.

В 2006 году в Петербурге появились первые офисные объекты, расположенные за пределами так называемого Золотого треугольника. Это - бизнес-центры Gustaff, Magnus на Васильевском острове и `Лангензипен` - на Петроградской стороне.

За первый квартал 2007 года в городе не было введено ни одного бизнес-центра класса `А`. Был сдан госкомиссии единственный объект высшего уровня - бизнес-центр `Апполо`, въезд в него первых арендаторов предлагается только летом.

Каждый из бизнес-центров класса `А` в Петербурге - единичный, а часто и уникальный проект, поскольку высокий класс предполагает сочетание престижного местоположения, высококлассного управления и сопутствующей инфраструктуры. Основная характеристика бизнес-центров класса `А` - это расположение. Деловая жизнь в основном сосредоточена в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском районах.

Наиболее престижным местом для бизнес-центра остается Невский проспект. На Невском находятся всего 4 бизнес-центра класса `А`: `Строгановский`, Genium, `Атриум на Невском, 25`, `Невский, 38`. В ближайшее время этот список пополнит `Дом Зингера` - он должен быть введен в эксплуатацию в III квартале 2007 года.

В последнее время наметилась тенденция строительства бизнес-центров класса `А` за пределами центра города. Причина тому - дефицит земельных участков, ограничения по реконструкции объектов. Среди возможных новых зон деловой активности называют Петроградскую наб., Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую, наб. Обводного канала, территории, прилегающие к Московскому проспекту и Пулковскому шоссе.

Транспортная доступность и возможность организации цивилизованной и удобной парковки становятся решающими факторами при выборе офисных площадей.



Спрос на офисы растет



Офисный рынок характеризуется стабильным ростом спроса на офисные помещения высокого класса. Спрос на офисы этого класса представлен, в большинстве случаев, международными компаниями, крупными российскими компаниями и представительствами зарубежных фирм.

Все большее число таких арендаторов предпочитает иметь в своем распоряжении офис в бизнес-центре класса `А`. Доля бизнес-центров класса `А`, по данным на I кв. 2007 года, - 10%, класса `В` - 48%, класса `С` - 42%.

У арендаторов офисов класса `А` популярны помещения площадью 100-200 кв. метров, но также и большие площади - 500, 1000 и более кв. метров. Планировка в БЦ класса `А`, как правило, открытая, чтобы арендатор смог сам решить, как спланировать свой будущий офис.

В I квартале 2007 года спрос в Петербурге на высококачественные офисные помещения продолжал расти. В основном спрос был представлен заявками от крупных арендаторов, занимающих площади в старом фонде. Желание арендаторов сменить офис обусловлено постоянным увеличением арендных ставок на помещения класса `В` и `С` на фоне роста предложения качественных площадей.

По исследованиям Becar Commercial Property St. Petersburg, около 30% арендаторов петербургских бизнес-центров ежегодно намереваются расширить свои площади, хотя еще несколько лет назад эта доля не превышала 5%. Однако, вне зависимости от класса, возможности заполучить более просторный офис ограниченны. Уровень вакантных площадей в классе `А` не превышает 1%, класс `В` зачастую заполнен на 98%, в классе `С` около 3% свободных площадей.

`Наиболее остро проблема расширения стоит в Петербурге именно в бизнес-центрах класса `А`, - сказал Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Consulting. - Зона размещения бизнес-центров класса `А` в Петербурге ограничена историческим центром, а бизнес-центры, по сути, расположены в особняках-памятниках и по большей части небольшие по площади. Примером могут служить `Атриум` и `Северная столица`. В таких офисных центрах компании занимают один этаж, а весь бизнес-центр занимают 3-4 крупные компании. Понятно, что в таких условиях расширение крайне сложно`.

За счет такой тенденции уровень вакантных площадей в офисных центрах класса `А` и `В` остается на уровне 1-2%, а бизнес-центры, находящиеся на завершающей стадии строительства, уже обеспечены потенциальными арендаторами еще до введения объекта в эксплуатацию.

`Заполняемость бизнес-центров класса `А` - 98-99%, - прокомментировал управляющий сетью БЦ `Сенатор` Валерий Хламкин, - причем новые проекты заполняются уже на этапе строительства. Это подтверждает тот факт, что в Петербурге сохраняется дефицит высококачественных офисных площадей`.



Аренда тянется к рублю



В БЦ класса `А` ставки на офисные помещения сегодня находятся в диапазоне $500-940 за кв. метр в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС). Правда, в конце прошлого года на рынке произошел заметный рывок - в бизнес-центрах `Атриум на Невском, 25` и `Дом Зингера` ставки аренды превысили $1 тыс. за кв. метр.

Падение курса американской валюты привело к снижению доходов тех бизнес-центров, в которых ставки номинировались в долларах США. Это обстоятельство заставило многих участников рынка рассмотреть альтернативные варианты - оперировать валютной корзиной, выдумывать собственные у. е. или перейти на рубли.

В конце 2006 года впервые в рублях номинировал расценки бизнес-центр уровня `А` - `Лангензипен`. Базовая арендная ставка в `стеклянном` корпусе бизнес-центра - 18 тыс. руб. за кв. метр в год, краснокирпичный корпус оценен в 12 600 руб. за `квадрат`.

От долларов также в конце прошлого года отказались и другие представители `А`-класса - `Атриум` и `Белые ночи`, перейдя на промежуточный вариант - расчеты по среднеарифметическому курсу доллара и евро.



Офисы на продажу



Интерес инвесторов к покупке офисных помещений очень высок, что отражается на постоянно возрастающем спросе. Однако в 2006 году предложения по продаже площадей класса `А` отсутствовали. Предлагаемые офисные площади, реализуемые по схеме долевого участия, относились к категории `В` и `В+`. В 2007 году единственное появившееся предложение в сегменте бизнес-центров класса `А` - бизнес-центр `Строгановский` (Невский, 19).

Бизнес-центр `Строгановский` реализуется как готовый бизнес-центр, либо как комплекс помещений. Заявленная цена - 11 млн евро. Общая площадь помещений, выставленных на продажу, составляет 1185 кв. метров.

`Продажа бизнес-центра `Строгановский`, расположенного в историческом центре города, в начале Невского проспекта, между Мойкой и Казанским собором, - уникальное для Петербурга предложение`, -

утверждает Владимир Ядыкин, директор Becar Commercial Property SPb. Несмотря на то что в Петербурге число бизнес-центров ежегодно вырастает на 10-15%, на рынке по-прежнему - дефицит качественных объектов класса А, а в центре это предложение вообще единственное, тем более что за I квартал 2007 года в городе не было введено ни одного бизнес-центра класса `А`.



Вне центра города



Радикальные изменения в классе `А` должны произойти в 2007 году. Согласно заявленным планам девелоперов до конца 2007-го может быть сдано в эксплуатацию еще 15 бизнес-центров класса `А` общей площадью около 196 тыс. кв. метров.

Как показывает практика, далеко не все сроки ввода выдерживаются. Если предположить, что реально к концу года будет сдана в эксплуатацию только половина объектов, предложение по общей площади в сегменте `А`- класса более чем удвоится.

Помимо традиционного исторического центра, новые объекты появятся в Выборгском и Калининском районах.

Необходимо также отметить, что, наряду с традиционной для города реконструкцией исторических зданий в бизнес-центры высокого уровня, появились проекты создания комплексов зданий и целых деловых кварталов класса `А` `с нуля`.