Ситуация на первичном рынке жилья Петербурга сегодня во многом зависит от решений чиновников: войдет она в стадию ажиотажного спроса на квартиры или стабилизируется на нынешнем уровне



Во многих крупных строительных компаниях в апреле отмечен всплеск продаж квартир. Директор Экспертного совета по определению надежности строительных компаний (ЭСОН) Павел Созинов полагает, что в Петербурге зафиксированы процессы, аналогичные происходящим на московском рынке. А в столице уже в 2005 году началось стабильное повышение цен. Сначала - в у. е., а потом и в рублевом эквиваленте. Теперь и в Петербурге ежемесячный рост стоимости квадратного метра оценивают в среднем в 2-5%.

Причин несколько. Появились разнообразные инвестиционные схемы. Наблюдается лавинообразный приток на первичный рынок нефтяных денег. Активным игроком стало государство.

В Петербурге жилья с бюджетными субсидиями закуплено столько, сколько сдано в эксплуатацию 2-3 самыми крупными застройщиками. Ипотечные программы вовлекают в оборот покупателей, у которых доход в семье оказывается не менее 15 тыс. руб. на человека. Причем так называемая социальная ипотека, как предполагают в ЭСОН, в перспективе будет вымывать предложение в сегменте наиболее ликвидных квартир - одно- и двухкомнатных. Неустойчивость фондового рынка РФ и укрепление курса рубля по отношению к доллару разогревают аппетиты инвесторов, желающих вкладывать накопления в покупку жилья.

Однако при увеличении спроса предложение на строительном рынке, наоборот, сужается из-за нехватки инженерно подготовленных пятен застройки. На пороге и другая напасть: бюджетные стройки и ускоренное развитие рынка коммерческой недвижимости грозят нехваткой цемента. Если вчера цену на него во многом определял покупатель, то теперь условия начинают диктовать производители. А если учесть глубокую вертикальную интеграцию цементных заводов, то неудивительно, что цена на их продукцию в 2005-м выросла на 47%. Если не появятся новые производства, то в 2010 году ожидают дефицит цемента.

В такой ситуации строительный рынок будет развиваться с приливами и отливами. Госрегулирование могло бы сгладить их амплитуды.

Правда, прогнозы ЭСОН не учитывают ряд обстоятельств, в частности влияние вторичного рынка, где очевиден дефицит платежеспособного спроса, а также то, что в Петербурге сейчас стоит немало недостроенных домов. Казалось бы, ясно, как их пересчитать: стоит дом, а башенный кран больше полугода не крутится, материалы на стройку не завозят. Это можно расценить как попытку подрядчиков по-своему регулировать рынок: придерживать ввод в строй жилья, чтобы продать квартиры дороже. На бумаге же такая стройка, как это ни парадоксально, может считаться действующей, потому что ее хозяева могут в это время вести переговоры с монополистами по поводу подведения инженерных коммуникаций или заняты поиском инвестиций для продолжения возведения жилых зданий. Как будет влиять этот запас квартир на первичный рынок? Ответа на этот вопрос нет.

Непонятно, учитывают ли в прогнозах ЭСОН и программы комплексной застройки, разработанные правительством города. Или все-таки учитывают, но не берут в расчет, потому что пока, как образно выражаются строители, правительство Петербурга `успешно борется с самим собой`, пытаясь упростить процедуры торгов участками под застройку и регулирования рынка.