В 2005 году строительные компании столкнулись с острым дефицитом средств. Перегрев рынка в 2002-2003 гг. привел

к падению потребительского спроса, а соответственно, и к сокращению инвестиций дольщиков. Что делать в этой ситуации? Казалось, выход один - взять кредит в банке



На конференции `Банки и бизнес Северо-Запада России: пути развития`, которая прошла в Петербурге и где обсуждали финансирование строительства, было отмечено: в новых условиях компании работать не готовы. При том что величина средств дольщиков, составлявших до последнего времени до 85-90% общего объема инвестирования в строительство, резко сократилась, альтернативы этому способу финансирования на сегодня нет.



Рисковать

или подождать?



Никогда ранее вопрос взаимодействия строительных компаний и банков не стоял так остро, как сейчас. Если год назад кредиты в общем объеме финансирования строителей составляли от силы 5% и брали их больше для создания кредитной истории, теперь же они жизненно необходимы. При прямом финансировании строительных компаний, как правило, возникает проблема с ликвидным залогом.

`В Петербурге банки осторожно кредитуют строителей из-за высоких рисков, связанных со всеми этапами возведения и продажи объектов. У средних и небольших компаний обычно нет ликвидного обеспечения, а в этом случае сложно определить источники погашения долга`, - рассказала начальник кредитного управления петербургского филиала НРБ Наталья Григорьева.

По мнению вице-президента Санкт-Петербургского союза строительных компаний Льва Каплана, в условиях дестабилизации рынка жилья, когда сложно получить кредит под залог `долевки`, более широкое распространение должны иметь другие формы обеспечения, в частности под объекты незавершенного строительства, прошедшие независимую оценку и госрегистрацию.

Некоторые подвижки в городе в этом направлении уже есть. В сентябре 2005 года вышло постановление правительства Петербурга, согласно которому `незавершенку` можно закладывать после выплаты половины отчислений на инфраструктуру. Но, как отмечают специалисты, этого недостаточно: платежи приходятся на завершающий этап строительства, когда уже активно идут продажи и заемные деньги особо не нужны.

В случае когда земельный участок, на котором располагается недостроенный объект, находится в собственности застройщика, для оформления залога уже не требуется разрешения КУГИ. Такой залог для банков чаще всего приемлем.



Причина отказа - непрозрачный бизнес



На конференции `Банки и бизнес Северо-Запада России: пути развития` председатель комиссии по финансовым рынкам и кредитным организациям ассоциации `Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада` Дмитрий Тютин сказал, что банки не берут в залог строящееся жилье и право аренды на землю в качестве залога под кредиты. Действует положение ЦБ, по которому рискованные кредиты требуют создания больших резервов на возможные потери.

Парируя претензии строителей, заместитель директора департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Владимир Сафронов напомнил, что у ряда компаний уставный капитал не превышает 10 млн руб., а они претендуют на кредиты в 100 млн руб.

`Надо работать цивилизованно, а не стараться переложить свои риски на банки и дольщиков`, - сказал он.

Стандартных методик определения платежеспособности строительных компаний нет. Впрочем, многие банки пользуются собственными разработками в этой области. Между тем в Петербурге действует Экспертный совет по определению надежности строительных компаний (ЭСОН), один из учредителей которого - Ассоциация банков Северо-Запада. Совет разработал методику еще 6 лет назад. На ее основе анализируют хозяйственную деятельность предприятий и дают оценку их финансовой устойчивости.

В ближайшее время строительным компаниям предстоит отчитываться перед ФСФР. В развитие Закона N 214-ФЗ по постановлению Правительства РФ планируется ввести обязательную ежеквартальную отчетность организаций, участвующих в долевом строительстве, где, помимо всего прочего, содержится требование по расчету четырех коэффициентов, характеризующих финансовую устойчивость (в ЭСОНе - 10 коэффициентов).

Методику расчета ФСФР еще не разработала. В то же время представители ФСФР уже вошли в состав Экспертного совета.



С кредитами придется подождать



Снизить риски при кредитовании строительных организаций можно путем страхования финансовых, строительно-монтажных рисков и ответственности перед третьими лицами. Но эти услуги не очень популярны, как признаются сами страховщики.

Можно только догадываться, почему спрос не очень высокий. Во-первых, прозрачных компаний сегодня на этом рынке крайне мало. Во-вторых, строительство не всегда ведут по правилам.

Сейчас при долевом строительстве страхуют лишь риски заемщиков, получивших в банках кредит.

В каком же объеме нужны строителям кредиты?

В аналитическом обзоре Санкт-Петербургского союза строительных компаний за 2005 год эксперты напоминают, что дилемма строить больше за счет заемных средств или меньше, опираясь в основном на собственные, в условиях застоя на рынке решается в пользу второго варианта. В этом случае обороты будут ниже, зато доходность проектов повысится.

Некоторые компании уже пошли по этому пути. Но верный, казалось бы, совет не всем подходит. По данным компании `Петербургстрой-Сканска`, доля собственных средств в общем объеме финансирования строительства у строительных организаций сегодня в среднем лишь 15%.



Справка



В 2004-м - начале 2005-го расходы петербургских строительных компаний превысили доходы на $300 млн