Московский и петербургский строительные рынки демонстрируют противоположные тенденции: в столице интенсивно возводят новые здания, цены растут, а в Петербурге, наоборот, активность подрядчиков снизилась. Такой вывод можно сделать на основе данных, полученных во время пресс-тура, проведенного для петербургских журналистов в Москве ООО `Миракс Групп`



Эта компания из московского филиала петербургской корпорации `Строймонтаж` выросла в крупного самостоятельного игрока. Всего в Москве на первичном рынке вводят в эксплуатацию ежегодно 4,6 млн кв. метров. А в `Миракс Групп` в 2005 году планируют построить 600 тыс. кв. метров офисной недвижимости и 350 тыс. кв. метров жилья бизнес-класса, цены на которое приблизились к $3 тыс. за 1 кв. метр.

Среднемесячный оборот `Миракс Групп` оценивается в $20 млн, из которых $12 млн поступают от продаж офисов. Это позволяет компании реализовать такие капиталоемкие проекты, как возведение делового комплекса `Федерация` - самого высокого здания Москвы стоимостью не менее $600 млн.

Финансовая стабильность `Миракс Групп` обеспечивается диверсификацией портфеля (размещен облигационный заем под 12,5% годовых в рублях, получен кредит `Внешторгбанка`, создан закрытый ПИФ для дольщиков). Корпоративное управление основано на единой системе финансового учета и управления бизнес-процессами.

Цены на квартиры в `Миракс Групп` определяет рынок: учитывается число обращений потенциальных клиентов, делается поправка на количество посетителей, готовых заключить сделки, и объем реальных покупок. Установлены лимиты продаж. Если спрос превышает предложение, цены повышают. В 2005 году они растут примерно на 15% в месяц.



Цены регулирует рынок

В Москве доля перекупщиков невелика. Правительство города препятствует сделкам, заключаемым на ранних этапах строительства, когда подрядчики обычно демпингуют для привлечения оборотных средств. Купленную у компании квартиру можно продать обратно только ей. Это усложняет оборот спекулятивного капитала.

Впрочем, высокая динамика цен характерна в основном для домов бизнес-класса. На типовое жилье спрос сбалансирован: недорогих квартир в Москве предлагают, по столичным меркам, немного - отчасти из-за того, что выросли объемы строительства в областных городах - сателлитах столицы, отчасти потому, что большинство людей не располагают средствами для покупок. А вот желающих приобрести квартиры бизнес-класса немало: резко увеличились доходы богатой прослойки населения как в столице, так и в российских регионах, откуда граждане мигрируют в столицу.

Выросла доля иностранцев, приобретающих недвижимость в Москве: открываются новые представительства зарубежных компаний, что ведет к всплеску спроса на офисную недвижимость, а вслед за ней - на жилье.



В Петербурге промахнулись

В Петербурге, считает президент корпорации `Миракс Групп` Сергей Полонский, ситуация иная. Средняя стоимость 1 кв. метра жилья, которое вводят в эксплуатацию в городе, - $800. А продают его по $950. Это привело к снижению рентабельности домостроения при сохранившихся высоких рисках инвестиций. Например, в любой момент могут непредсказуемо измениться цены на стройматериалы. В таких условиях минимальная рентабельность строительства не должна опускаться ниже 30%.

Проблемы для застройщиков возникли потому, что на рынок в 2004 году поступило 2,4 млн кв. метров жилья при реальном спросе в Петербурге, по оценке С. Полонского, 1,2 млн кв. метров. Предложение превысило спрос. Это указывает на ошибки правительства Петербурга, где политические задачи поставили выше экономической целесообразности. В результате стройиндустрии города нанесен такой удар, от которого она не оправится, как минимум, до 2007 года.



Все хотят поправить законы

В рамках меняющегося законодательства и существующих схем финансирования строительство жилья усложняется. Новый пакет федеральных законов не решает поставленных задач по обеспечению граждан доступным жильем. Новшества, как показывает практика, не особо волнуют малые и средние фирмы, которые уже нашли `теневые` схемы финансирования.

Сложнее придется корпорациям, где стремятся работать прозрачно: они будут вынуждены свести домостроительные проекты к минимуму и переключиться в сектор деловой недвижимости. Кстати, спрос на нее в Петербурге растет: в 2006 году даже потребуется привлечь дополнительные ресурсы московских подрядчиков. Уже сейчас обсуждают два крупных проекта, которые не удастся реализовать силами петербургских подразделений `Строймонтажа`, и им на помощь придет `Миракс Групп`.

С. Полонский предполагает, что в федеральное законодательство все-таки внесут поправки, которые стабилизируют строительный рынок. По неофициальным данным, лобби российских банков, которое стремилось снизить риски кредитования домостроения и создать условия для того, чтобы схемы долевого строительства стали менее выгодными для инвесторов, просчиталось.

Под шумок в проектах законов, призванных обеспечить формирование рынка доступного жилья, появилась строчка о консолидированной ответственности строителей и банков перед вкладчиками. А когда это обнаружилось, расстановка сил в Госдуме РФ изменилась.