Ипотека - понятие многогранное. Оно включает в себя разные аспекты: наличие земельного рынка, права залога предприятий как имущественных комплексов, жилищную реформу... Сейчас ожидаются подвижки к лучшему. В первую очередь в российских регионах перестраивается сфера жилищного кредитования. Правда, удается это сделать не везде. Попробуем обобщить уже накопленный опыт.



В Приморье в последнее время выдвинули ряд проектов, которые заслуживают внимания. Там в апреле 2003 года Сбербанк, `ПримСоцБанк`, банк `Приморье`, филиалы `Внешторгбанка` и `Агропромкредита` снизили ставки ипотечного кредитования. Причем банк `Приморье` и `ПримСоцБанк` теперь предоставляют кредит на срок до 20 лет под 15% в рублях, а Сбербанк - до 15 лет под 11% в долларовом эквиваленте.

К тому же `ПримСоцБанк` и `Приморье` предлагают подкопить взнос, открыв льготный спецвклад `Ипотечный` на 181 день под 12% и на 271 день под 12,5% годовых. Эти банки пошли на такие условия после того, как в апреле стали агентами ипотечной программы, курируемой администрацией края.

Об оборотах, к сожалению, судить сложно: в залог в Приморье берут не только жилье, но и автомобили, драгоценности, ценные бумаги и доверенности третьих сторон. Поэтому жилищные кредиты банки учитывают как разновидность потребительского кредитования, что затрудняет анализ объемов ипотечного рынка.

Любопытно, что ряд банков соглашается кредитовать жителей ряда субъектов Федерации Дальнего Востока лишь в том случае, если они приобретают жилье в Московском регионе, в Петербурге и его пригородах, а также во Владивостоке. Только такие квартиры считаются ликвидными...

Активизировалось федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое в апреле также понизило кредитную ставку с 18% до 15% годовых. Во Владивостоке зарегистрировано несколько частных агентств, из которых действуют пока лишь `Дальневосточное ипотечное агентство` и `Ипотечный центр`. Кстати, последнее работает не только на вторичном, но и на первичном рынке. Любопытно, что кредитованием покупок квартир в элитных новых домах жилкомплекса `Побережье` участвует и филиал банка `МЕНАТЕП СПб`...

В Приморье прогнозируют через 3-5 лет рост частных агентств и снижение стоимости кредита до 7% и даже ниже. Это возможно, если изменится порядок рефинансирования Центробанком РФ и инфляция снизится до 5-7%. Тогда же к реализации собственных полноценных ипотечных программ могут подключиться региональные риэлтерские агентства и строительные компании.

Интересный опыт кредитования новостроя накоплен в Якутии. Здесь ОАО `Саха ипотечное агентство` построило 6 новых многоквартирных домов. В Хабаровске действует особая молодежная жилищная программа: краевые власти берут на себя оплату строительства коммуникаций, введена льготная стоимость квадратного метра квартиры в новом доме. Причем из местного бюджета оплачивается половина суммы. Первый взнос - 25% от оставшейся суммы, а остальное выплачивают за 5 лет. В правительстве Хабаровска обещали, что в ближайшее время построят не менее 600 ипотечных квартир.

В аналогичном направлении движутся и в Приморье: весной 2003 года заработала целевая Программа ипотечного кредитования на 2002-2010 гг. Планируется на ипотечные средства сдать `под ключ` новый микрорайон. К ним в 2003 году из краевого бюджета должны добавить 100 млн руб. Под этот проект создано ипотечное агентство `Наш дом - Приморье`. Готовится к старту и программа `Квартира молодой семье`, общие затраты на которую оцениваются в 7,8 млрд руб. Планируется, что в 2003 году 300 семей смогут получить жилье во Владивостоке и в 60 сельских домах типа коттеджа.

По оценкам дальневосточных специалистов рынка недвижимости, в ипотечных программах в ближайшие годы сможет участвовать 15-20% населения страны.

Заметим, что эти прогнозы согласуются с выводами экспертов США, которые через 5 лет предсказывают в Москве и в Петербурге ипотечный бум. Тогда, по их прогнозам, реальная ставка ипотеки опустится до 5-10% годовых в рублях. Это подтверждается тенденциями развития рынка в ряде бывших соцстран. Скажем, в Эстонии ставка кредитования покупки жилья составляет 6%.

В Венгрии уже несколько лет ипотечные кредиты выдают под 5% при средней стоимости 1 кв. метра жилья в Будапеште $1 тыс. и средней инфляции в 15% (правда, часть расходов гасится с помощью госпрограмм).

В Москве и Петербурге, как считают в риэлтерской компании `Легион-Недвижимость`, развитие ипотеки сдерживается тем, что вторичный рынок недвижимости достаточно разогрет. Действительно, для чего возиться с клиентом, покупающим жилье в рассрочку, если проще найти альтернативного покупателя, который платит сразу?

Интерес к ипотечному кредитованию возникнет тогда, когда предложение превысит спрос. Это сейчас доказывает сектор элитного жилья: риэлтеры сами начинают договариваться с банками о предоставлении своим клиентам ипотечного кредита.

Одними из первых пошли навстречу агентствам в Петербурге в представительстве КБ `ДельтаКредит`. Одно из препятствий для реализации подобных схем в том, что расчеты при покупке квартир обычно ведутся в долларах через банковскую ячейку. А в петербургских банках не решались на сделки с `налом`. Между тем перечисление средств через банковские аккредитивы добавляет 5% к сумме покупки квартиры.

Но даже в идеальном случае при безналичных расчетах денежные средства на какое-то время зависают в рублевом эквиваленте, а такое неудобство соглашаются терпеть не все продавцы квартир. Ведь это затягивает процедуру сделки и увеличивает риски.

В Москве схема расчетов через ячейки используется уже давно и успешно. Поэтому в представительстве КБ `ДельтаКредит` распространили свой опыт и на Петербург. Однако в банке категорически отказываются работать на первичном рынке, мотивируя это тем, что при сделке должны регистрироваться права собственности на объект, а сам объект - быть ликвидным. При долевом строительстве такие условия невыполнимы.

В Москве банк `ДельтаКредит` кредитует уже 3% недвижимости, реализуемой крупными столичными риэлтерами. В Петербурге эта доля - 0,5%. Аналогичные схемы внедряют `Балтийский банк`, банк `Санкт-Петербург`. Разворачивает подобную программу и `Сбербанк`...

В городе на Неве `ДельтаКредит` выдает примерно по 20 ипотечных кредитов (средняя сумма - $27 тыс.) под 12% годовых. В 2002 году, стартовом для проекта, было обслужено 50 тыс. зарегистрированных сделок. В 2003 году наблюдается положительная динамика выдачи кредитов...

Поначалу банк затрачивал на обслуживание одного кредита около $700, что снижало прибыльность операций. В 2003 году уровень расходов стал постепенно снижаться. Однако суммы сделок на московском и петербургском рынках пока несопоставимы: общий ипотечный портфель банка - $65 млн, из них только $4 млн - доля петербургского представительства. Такие суммы удалось сформировать за счет привлечения средств международных финансовых институтов.

В банке полагают, что в дальнейшем удастся привлекать иностранные кредиты по более низким ставкам. Одно из условий - оптимизация ипотечных сделок: их нужно научиться быстро и качественно оформлять.

Пока банковские процедуры с выдачей ипотечных кредитов далеки от совершенства. Ряд риэлтеров, например, вынужден был отказать клиентам в сделках с использованием кредитов, потому что банк не мог вовремя (перед тем как идти в нотариат) выдать гарантийное письмо на предоставление кредита. Дело в том, что банки сегодня не доверяют ни одному агентству и за свой счет проводят дополнительный андеррайтинг приобретаемой недвижимости.

Кроме того, банки обычно требуют страхования квартиры за счет клиента, что тоже удорожает сделки и затягивает их оформление.

Однако в некоторых риэлтерских компаниях иногда берутся скомпенсировать подобные банковские накрутки: клиентам предлагают купить квартиру или комнату со сдачей ее в аренду через агентство. Причем риэлтеры сами перечисляют средства от аренды на погашение кредита. И лет через десять удается расплатиться с банком. Эта схема позволяет родителям приобрести жилье детям, когда для тех наступит пора обзавестись собственной семьей.