Долевое строительство (а в Петербурге до 90% жилья строится по принципу долевого участия) остается для подавляющего большинства горожан единственной возможностью улучшить свои жилищные условия



Обычно строители вкладывают собственные деньги в нулевой цикл и, максимум, в возведение первых двух-трех этажей, а потом начинают привлекать дольщиков - будущих собственников жилья.

Известны риски, угрожающие дольщикам. Городской консультационный центр по долевому строительству выделяет, прежде всего, двойные продажи - с ними в течение последних двух лет пришлось столкнуться примерно 30% обращавшихся в центр.

Другой распространенный, но малоизвестный риск, который возникает уже после сдачи жилья, - далеко не всегда дольщику заранее известна сумма коммунальных платежей, которую ему предстоит выплачивать ежемесячно. Это происходит потому, что зачастую у застройщика нет информации о будущих поставщиках коммунальных услуг (недоработка застройщика).

Таким образом, немаловажный для многих вопрос о льготах на оплату коммунальных услуг также нередко остается открытым до получения первой квитанции.

Больной темой для дольщиков на сегодня остаются и длительные просрочки сдачи домов в эксплуатацию. При этом договоры ДУ почти всегда составлены таким образом, что граждане не имеют возможности не только взыскать неустойку за нарушение строительными фирмами их обязательств, но и не вправе расторгнуть договоры без значительных для себя финансовых потерь.

Сейчас около 80% домов сдается с отсрочкой, как минимум, на полгода. Как считают специалисты по недвижимости, в большинстве случаев в срыве сроков виноваты застройщики. Самая распространенная причина - плохая раскупаемость квартир.

Застройщику выгоднее платить штрафы за перенос сроков, чем построить дом в срок и продавать квартиры в уже сданном объекте, потому что в этом случае существенно возрастают и налоговая нагрузка, лежащая на нем, и затраты на содержание подключенного ко всем коммуникациям дома.

В 50-60% случаев сроки срывает сам застройщик. А чуть менее чем в половине случаев срыв сроков сдачи дома и оформления прав собственности на жилье зависит не от застройщика. Сами строители винят в этом в основном городских монополистов: `Водоканал СПб`, `ТЭК`, `Ленэнерго` и `Ленгаз`, а заодно и КУГИ. Как бы там ни было, пока ни у городской администрации, ни у дольщиков нет юридических механизмов воздействия на застройщиков и коммунальщиков.

Еще одной актуальной проблемой ДУ остается ненадлежащее качество внутренней отделки квартир (плюс к этому такие неустранимые недостатки, как прохождение через квартиру канализационных труб, нарушение системы вентиляции, и другие).

Положение дольщиков до момента государственной регистрации прав на квартиры остается абсолютно бесправным. Опасаясь вообще не получить квартиры, они вынуждены мириться со строительными недостатками, а также с перебоями электроснабжения, отсутствием отопления в зимний период и так далее.

Наконец, нередко при завершении строительства строители начинают требовать с граждан доплату на благоустройство территории, на завершение отдельных видов работ и тому подобное, в результате чего полная стоимость `долевой` квартиры может оказаться даже выше стоимости готовых квартир в уже сданных новых домах.

Все эти проблемы имеют один корень - правовую незащищенность частных инвесторов перед строительными компаниями, собирающими деньги. Опыт показывает, что разработка законов - дело небыстрое. Значит ли это, что механизм защиты прав дольщиков отсутствует вовсе? Все- таки нет. Таких механизмов существует, как минимум, два: во-первых, надо усвоить правила выбора надежного застройщика, а во-вторых, застраховать риск в страховой компании.



Страховщики активизировались

Страхование финансовых рисков дольщиков - специфический российский вид добровольного страхования. В Москве эта услуга появилась почти 5 лет назад.

В Петербурге первую страховую программу для дольщиков совместно разработали `Первая титульная страховая компания` и страховое общество `Помощь`. Было это в начале 2000 года. А в прошлом году на этот рынок вышли еще несколько страховщиков: в июле - совместно `Промышленно-страховая компания` и строительная компания `Невский синдикат`, а в августе - `Страховая группа `Спасские ворота`, ее партнером стала строительная компания `Северный город`, входящая в холдинг RBI.

Готовятся к активной работе в этом секторе страхового рынка и другие страховые компании Петербурга, в частности одна из крупнейших - `Русский мир`.

По данным петербургского ЭСОНа (Экспертного совета по определению надежности строительных компаний), в Петербурге не менее 70% опрошенных дольщиков готовы заплатить страховщикам за свое спокойствие. Сами строители тоже подсчитали, что если они будут страховать риски дольщиков, то число их клиентов может возрасти на 20-30%.



Два подхода к страхованию

Возможны два варианта сотрудничества дольщиков со страховыми компаниями.

1-й вариант: застройщик или генеральный инвестор выбирает страховую компанию для своего дома и рекомендует ее своим дольщикам. По такому пути пошли две строительные компании - `Невский синдикат` (с `Промышленно-страховой компанией`) и `Северный город` (со `Спасскими воротами`).

Достоинство этого варианта заключается в том, что строители, сами озаботившиеся вопросами страхования, выглядят в глазах дольщиков солиднее. И, несомненно, являются таковыми на самом деле.

С другой стороны, у этого варианта есть и минусы:

- во-первых, дольщик оказывается ограниченным в своем праве свободного выбора страховщика;

- во-вторых, принято считать, что одной-единственной страховой компании лучше было бы не страховать много квартир в одном доме, так как идет накопление риска, в результате чего при банкротстве застройщика возникает угроза финансовой стабильности самой страховой компании.

2-й вариант: дольщик сам выбирает страховую компанию. Застройщики в этом случае должны предоставить страховой компании, выбранной дольщиком, возможность ознакомиться с пакетом документов по объекту строительства.

Формально этот вариант более либерально-рыночный. Но дольщику гораздо труднее самостоятельно разобраться, где, как и от чего застраховаться, изучить историю своего застройщика и оценить его риски. Страховая компания же способна провести полную финансовую и строительную экспертизу дома и, таким образом, точнее рассчитать риски.



Где и почем?

`Первая титульная компания`, которая страхует не более 10-15 квартир в каждом доме, использует страховой тариф от 2% до 5%.

А в планах петербургского филиала `Промышленно-страховой компании`, наоборот, страхование не отдельных дольщиков, а строящихся объектов в целом. Программа ПСК была опробована на одном из объектов `Невского синдиката` - жилом комплексе `Северный Олимп` на Поклонной горе.

Дольщики оплатили страховые полисы, стоимость которых составляла 1-3% от цены квартиры (3% в случае приобретения полиса на начальном этапе строительства, а 1% - на стадии отделочных работ).

Если застройщик не выполнит свои обязательства перед дольщиком и договор долевого строительства будет расторгнут, ПСК вернет дольщику полную сумму стоимости квартиры.

Расторжение договора может произойти при задержке сроков строительства более чем на полгода, или если застройщик в течение такого же срока не оформит в ГБР права собственности покупателя на квартиру (последний риск автоматически включает в себя и риск двойных продаж).

Получив опыт при страховании дольщиков `Северного Олимпа`, ПСК теперь намерена сотрудничать с большинством петербургских застройщиков.

В `Первой титульной` страховую выплату перечисляют дольщику в случае банкротства застройщика или если дом не может быть сдан из-за произошедшего на стройплощадке стихийного бедствия. Здесь тоже считают, что страховать задержку сдачи объекта по другим причинам очень рискованно, ведь застройщик может сколько угодно тянуть со сдачей дома.

А согласно полису страхования финансовых рисков дольщиков, который разработан СО `Помощь`, страховым случаем является лишь невозврат строительной организацией денег, уплаченных дольщиком, в связи с банкротством строительной компании.



стоимости квартиры, страховой полис `Помощи` обходится от 1,5% до 4% от стоимости квартиры, в зависимости от того, на каком этапе строительства приобретается страховка.

В `Спасских воротах` величина страхового тарифа - 5-6% от суммы средств, которые дольщик успел инвестировать. Тариф зависит от формы договора между дольщиком и застройщиком (от обязательств сторон) и от того, какие риски принимает на себя эта страховая компания. Этих рисков несколько:

- непредоставление жилья и невозврат денежных средств (так называемый `глобальный` риск, вероятность которого невысока),

- неоднократная продажа,

- непередача квартиры в собственность (эта проблема может возникнуть, если застройщик вовремя не предоставил в ГБР соответствующий пакет документов),

- задержка сдачи дома.

Страхователем в этой компании всегда выступает сам дольщик, а от застройщиков требуется помощь в сборе информации о них самих. Для начала необходима экспертиза документации строительной компании, включая все учредительные и разрешительные документы, финансовые показатели и т. д.

На втором этапе происходит экспертиза самого пятна застройки, то есть конкретного объекта строительства. Третий этап - экспертиза договора, который предлагается участнику долевого строительства. На основании этой предварительной работы и оценивается степень риска.

Для лучшего сотрудничества с теми, о ком предстоит собирать информацию, `Спасские ворота` вступили в Ассоциацию риэлтеров Санкт-Петербурга и (как и ПСК) в `Союзпетрострой`. Во всех страховых компаниях допускается, чтобы страховка оплачивалась дольщиком постепенно (после каждого взноса строителю следует взнос страховщику).

Правда, страховые выплаты в случае чего дольщик тоже получит пропорционально оплаченной части полиса.



Кто может быть спокоен?

За то время, что существуют страховые программы для дольщиков, участники рынка заметили нежелательное для себя явление: дольщики считают, что если страховая компания доверяет застройщику (заключила с ним договор о сотрудничестве), то самим дольщикам можно не страховать финансовые риски. Надо признать, что эта точка зрения не лишена логики.

Далее. Часть дольщиков выбирает строящийся дом и застройщика по рекомендациям знакомых. Такие дольщики через этих знакомых стараются контролировать ход строительства и вовремя выявлять возникающие проблемы.

В критических ситуациях они даже успевают расторгнуть договоры и вовремя получить обратно вложенные средства. Но что делать другим дольщикам, у которых нет знакомых в строительном бизнесе? Тем, кто приезжает из других городов? Таким дольщикам остается идти в страховые компании - больше их не защитит никто.



Умейте договариваться

Дольщикам, которые ну никак не хотят страховаться или совершенно не имеют на это денег, не помешало бы, по крайней мере, знать, с кем лучше заключать договор долевого участия и как он должен выглядеть.

Во-первых, договор всегда лучше заключать с застройщиком - владельцем земельного участка. Они не всегда строят сами, бывает, передают работу генподрядчикам, которые получают от 60 до 90% квартир. В свою очередь генподрядчик расплачивается со своими подрядчиками тоже квартирами.

Замечено, что ген- и прочие субподрядчики начинают продавать квартиры дешевле, чем это сделал бы сам застройщик.

Случалось, что застройщики меняли генподрядчиков в процессе строительства, когда те уже успевали продать часть из предназначенных им квартир (не выполнив при этом своих обязательств до конца). Не попадет ли оплаченная дольщиком квартира в ту группу, которую застройщик захочет отобрать у одного подрядчика и передать второму, а тот - третьему? Чем больше всевозможных подрядчиков и субподрядчиков участвует в проекте, тем больше у дольщика причин не спать.

Что же склоняет покупателя в пользу заключения договора с субподрядчиком? Прежде всего цена. Цена у них, как правило, пониже, чем у застройщиков. Имеет ли смысл рисковать ради экономии денежных средств? Ответить сложно. Тут уже встает вопрос о том, чтобы проверить договоры застройщика или генподрядчика с субподрядчиками.

Много ли компаний предоставит дольщику такую возможность по первому требованию? Но если возможность все-таки предоставлена, дольщик должен знать: ему имеет смысл заключать договор долевого участия с субподрядчиком, если на это нет запрета в договоре субподрядчика с генподрядчиком (или если это не запрещает застройщик).

Хорошо, когда застройщик отслеживает движение всех квартир, включая квартиры субподрядчиков, и ведет обязательное визирование всех договоров в своем офисе, не допуская двойных продаж. В этих фирмах ведут специальный реестр прохождения каждой квартиры по цепочке. Этот реестр тоже должен быть доступен дольщикам.

Во-вторых, не мешает узнать, способен ли застройщик выполнить свои обязательства, то есть где, когда и сколько им уже было построено, были ли при этом жалобы. Источники этой информации - Интернет, газетные подшивки, `Союзпетрострой`, страховые компании (если они отказываются страховать - значит, дело нечисто).

Кроме того, в солидных девелоперских фирмах дольщик может получить любой интересующий его документ, имеющий отношение к строительству. Прежде всего это распоряжение губернатора или городской администрации о выделении земли и разрешение на строительство конкретного объекта (сейчас несколько сотен городских дольщиков не могут зарегистрировать в ГБР свое право на квартиры, так как застройщик в свое время получил от города разрешение на строительство гостиниц, а потом без согласования решил строить вместо них жилые дома).

Дольщикам пора наконец понять: если застройщик или иной продавец строящегося жилья отказывается внести все это в договор - лучше повернуться и уйти. Если у человека есть деньги, то на его век застройщиков хватит.