А так красиво начиналось

Жилой квартал «Новая Скандинавия» с его долгостроями, скандальным банкротством застройщика, обманом покупателей, помощью и бессилием чиновников задумывался как престижный и комфортный клубный поселок: симпатичные малоэтажные дома и таунхаусы в скандинавском стиле, ландшафтный дизайн, соседство с Новоорловским и Шуваловским парками, живописная панорама и свободный выход на берег Нижнего Суздальского озера.

Состоятельных покупателей, по оценкам самих жителей квартала, привлекало обещанное застройщиком (проект начинала в 1998-м «Сканска», после ухода шведской компании с рынка продолжило АО «Группа «Прайм») качество жилой среды. Эскизные планы поселка воплощали «комфорт городского проживания с уютом и уединенностью жизни на природе»: малоэтажна и среднеэтажная застройка, много свободных открытых пространств, спортивных и детских площадок, фитнес-центр, теннисный корт, сквер с фонтаном, просторная парковка, все полагающиеся социальные объекты, два ресторана, благоустроенная набережная с причалом, пешеходными и велодорожками.

Малоэтажная часть квартала, построенная в нулевых и начале 2010-х, выглядит, действительно, привлекательно: красивые фасады, газоны, уютные дворики. Она служила наглядной рекламой, привлекавшей новых покупателей. Но дальнейшее строительство на участках, которые должны были обеспечить нормативное озеленение микрорайона, достаточное количество парковочных мест, детских и спортивных площадок, радикально изменило изначальную концепцию проекта.

После сдачи образцово-показательной первой очереди, вопреки обещаниям и планам, в «Новой Скандинавии» развернулась настоящая уплотнительная застройка. По периметру и внутри квартала росли и растут не только средне-, но и многоэтажные дома. Правила игры на строительном рынке помогают совершать такие «кульбиты»: застройщик выдает гарантийные письма, что обеспечит и новые, и уже построенные дома «за счет единой инфраструктуры квартала», и госэкспертиза одобряет проектную документацию. Так в «Новой Скандинавии» узаконили строительство восьми «дополнительных» многоквартирных домов.


Рисовать — не значит строить

В «Группе «Прайм» (ныне банкрот) обман объясняли заботой о новых покупателях. В официальном комментарии компании указывалось, что желающих приобрести квартиру в таком красивом месте много, но не всем нужны и доступны таунхаусы и просторные квартиры в малоэтажках — для таких покупателей и строятся многоэтажные типовые дома. А владельцы жилья бизнес- и комфорткласса должны быть за это благодарны: высотки по периметру территории защищают от городского шума.

К возмущению, пикетам и жалобам обманутых жителей строительные компании в таких ситуациях готовы: разрешение на строительство, согласования и экспертизы есть, а за недобросовестную рекламу с обещаниями наличия зон отдыха, социальных объектов, парковок не наказывают. На крайний случай есть универсальный выход — банкротство, которое списывает все обещания застройщика, гарантии и прочее. Именно этот вариант использовала «Группа «Прайм». Застройщиков, которые пришли в «Новую Скандинавию» позже, обещания предшественника ни к чему не обязывали.

— В связи с банкротством «Группы Прайм» участки, ранее предназначенные для строительства многоярусного паркинга и благоустроенной набережной с площадками для спорта и отдыха, через конкурсные торги перешли к новым владельцам, — рассказывает Сергей Тихомиров, один из активистов квартала. — Их планы не отличаются оригинальностью — продолжать уплотнение. Так, на месте паркинга на 1000 машиномест намечено построить еще четыре дома. Узкие внутриквартальные проезды не предназначены для парковки машин, но больше их ставить негде. Так что дорожная ситуация уже и сейчас, без новых домов, критическая. К счастью, Комитет по градостроительству и архитектуре и Градостроительная комиссия пока отказывают застройщику «из-за отсутствия архитектурно-градостроительного потенциала для размещения объектов социального назначения». Но мы небезосновательно опасаемся, что история с обходом градостроительных требований может повториться. К примеру, в жилой зоне Ж2 градостроительный регламент допускает возведение домов не выше четырех этажей. А в 2014-м «Группа «Прайм» получила разрешение на строительство в этой зоне 8-этажного дома (позднее его вместе с обязательствами перед дольщиками передали новому застройщику ООО «ЗЕНИТ-ИнвестСтрой» (БФА-Девелопмент)). Появление этого 264-квартирного дома еще больше обострило дефицит парковок и мест досуга.


Не дождавшись обещанного

Небольшой стадион на месте полуразрушенной хоккейной коробки жители поселка построили на собственные средства. Зимой это каток, в остальное время здесь играют в футбол, волейбол, занимаются физкультурой. Детские площадки, построенные при возведении первой очереди, порядком обветшали, некоторые — в аварийном состоянии. Ремонтировать их приходится своими силами. Так, жительница квартала Оксана Шевченко купила и установила новые качели, песочницу. И это стало очередной проблемой. Когда стадион, детскую площадку, зеленую зону и часть внутриквартального проезда хотели, как и положено, передать городу, Комитет имущественных отношений отказался их принимать: на стадион и прочий «самострой» нужны документы. Если их нет, земля будет считаться пустырем.

Суд, рассматривавший этот вопрос, отметил, что «по предмету использования участок является придомовой территорией смежных многоквартирных домов», и отнес решение вопроса к компетенции органов местного самоуправления. Но глава МО «Шувалово-Озерки» заявил, что их полномочия распространяются только на зеленые насаждения общего пользования (ЗНОП). Если инстанции продолжат этот «пинг-понг», участок пойдет на повторные торги уже без «социального» обременения. Новый владелец на правах собственника снесет детскую площадку, стадион и построит еще один дом. И все это тоже будет «по закону».


Поручил купить — купили

О теннисном корте, ресторанах, набережной с причалом речи уже вообще не идет. Даже социальных объектов первой необходимости — детского сада, медицинского пункта, школы в шаговой доступности — в «Новой Скандинавии» нет.

Больше всего нужен детский сад. Возить малышей за несколько километров в садики Выборгского района — испытание и для детей, и для родителей. Сергей Тихомиров отмечает, что уже несколько поколений местных дошкольников выросло без своего детского сада.

В 2010-х в одном из многоквартирных домов было выделено помещение для детсада, в 2020-м губернатор Александр Беглов лично поручил выкупить его у застройщика. Выкупили. Но детского сада нет, потому что нет проекта по дооборудованию помещения согласно нормативам детского учреждения. А без него работы невозможны. В минувшем году дважды проходил конкурс на проектирование. Оба раза неудачно.

С коммерческим детским садом в «Новой Скандинавии» таких проблем не было. Свободных мест в нем нет. То, что в частном порядке решается за месяцы, на городском уровне занимает годы, требуя привлечения большого числа специалистов и сотрудников исполнительных органов власти. В итоге открытие детского сада в выкупленном в 2020-м помещении планируется в 2024 году.


И на том спасибо

Жители «Новой Скандинавии» — люди активные, успешные и привыкшие решать проблемы, а не мириться с ними. Архив переписки с районными и городскими инстанциями за три года — это более трехсот писем. Елена Горных, координатор инициативной группы квартала, рисует противоречивую, но характерную для всего города картину. Есть отдельные проблемы, на которые чиновники реагируют остро и решительно. Это срывы сроков сдачи домов и появление новых обманутых дольщиков.

Когда в 2015-м «Группа «Прайм» оставила недостроенными дома на 300 квартир, тогдашний профильный вице-губернатор Игорь Албин приезжал, устраивал разносы застройщику и своим подчиненным, проводил встречи с жителями поселка и обманутыми на тот момент дольщиками. Проблемы квартала регулярно обсуждали, был создан постоянный штаб из представителей всех комитетов строительного и инженерного блока Смольного. Для завершения строительства нашли нового подрядчика, компанию «НСК», уже при нынешней администрации города нашли еще одного — «БФА Девелопмент». В итоге дома достроили.

В 2020-м Александр Овчинников, представитель обманутых «Группой «Прайм» дольщиков, вручил нынешнему профильному вице-губернатору Петербурга Николаю Линченко письменную благодарность «за личное участие в решении проблемы завершения строительства двух многоквартирных домов жилого комплекса».

Жители квартала благодарны и Комитету по транспорту, и Комитету по развитию транспортной инфраструктуры за открытие автобусного маршрута от поселка до станции метро. Хоть транспорт ходит раз в 40 минут, главное, он есть.


Некритичная оценка критичной ситуации

На проблемы, не входящие в список «критических» и не находящиеся на контроле у губернатора (недострои, обман дольщиков), городские службы реагируют, мягко говоря, формально или вообще никак. Крыша над головой есть — в этом заслуга и руководства города. А уплотнительная застройка, нехватка соцобъектов, парковок, детских и спортивных площадок, «захват» зеленых зон — все это можно пережить. Тем более, есть формальный предлог. Если в нескольких словах изложить многостраничные ответы активистам «Новой Скандинавии», территория квартала — собственность кредиторов и застройщиков, которые могут там делать (или не делать), что хотят, конечно, не нарушая при этом закон.

Сейчас жители пытаются спасти от застройки лучший, самый красивый, участок, ради которого многие и покупали здесь жилье — берег озера. В ходе банкротства «Группы «Прайм» оставшиеся активы, в первую очередь земля, перешли в ведение крупного кредитора — «Сбербанка», который выставил ее на продажу. За 86 млн рублей зеленую береговую зону выкупило ООО «ПетроСити». Согласно его изначальным планам, вместо набережной и парковой зоны появились участки под индивидуальное жилищное строительство.


Застройщик, потерявший берега

Следует отметить, что к конфликтам по поводу берега во многом привела бизнес-деятельность двух бывших предпринимателей, а ныне депутатов Законодательного Собрания СанктПетербурга. Один из них — Дмитрий Панов. До избрания от партии «Новые люди» в ЗакС он работал на руководящих должностях, в том числе с 2012 по 2014 годы был генеральным директором компании-застройщика «Группа «Прайм». Результат, в том числе руководства Панова, – скандальное банкротство компании, кстати, тесно связанной с оффшорами, и оставшийся после этого организационный хаос.

Компания «ПетроСити» принадлежала бизнесмену Александру Новикову, избранному в 2021-м в ЗакС от партии «Справедливая Россия — Патриоты – За правду». Став депутатом, Новиков вошел в состав комиссии по экологии и природопользованию. Бизнес он передал дочери, но землю у Суздальского озера оставил себе.

В ситуации с берегом обмануты и жители квартала, и покупатели элитных участков у озера. Одним обещали красивый вид на озеро, который на деле может быть перекрыт стеной заборов и коттеджей. Другим — персональный кусок берега, что невозможно по закону. Местные жители еще в 2020 году поставили на берегу щит с объявлением, что комфортной жизни у покупателей этих участков не будет из-за судов и конфликтов. По федеральному законодательству береговая полоса водных объектов (не меньше 20 метров от уреза воды) не подлежит приватизации и застройке и должна быть открыта для общего доступа. Теоретически недовольным покупателям «своего берега озера» могут, к примеру, объяснить, что в рекламе речь шла не о частной собственности на кусок берега, а о возможности там гулять, загорать и тому подобном.

В любом случае, это препятствие компания «ПетроСити» и ее эксвладелец Александр Новиков намерены были обойти законным способом. Так, любой водоем меняет свои границы в зависимости от времени года, количества осадков и других факторов. По словам активистов, картографию, которую заказал в 2022 году Новиков, сделали в подходящий момент, когда уровень воды был минимальным. В итоге летом, когда уровень нормализовался, береговая зона общего пользования местами сократилась с положенных 20 метров до двух и даже до нуля. Защитники берега были, мягко говоря, удивлены, увидев на кадастровой карте новые границы почти что несуществующей береговой полосы.


…ради 300% прибыли

Однако на сторону жителей, законов и экологии стали Комитет по природопользованию и охране окружающей среды, прокуратура и суды. Суд, который рассматривал дело по иску природоохранного прокурора к Александру Новикову в связи с нарушением водного и земельного кодексов при формировании участков, удовлетворил требования прокурора. Регистрация сделок с береговыми участками остановлена. А при обсуждении проекта внесения изменений в Генплан в 2022 году жители поддержали предложение города о переводе берегового участка из зоны Ж2 (жилищное строительство) в рекреационную зону районного и городского значения. Это значит, что коттеджей здесь быть не должно.

Но пока земля берега озера остается в частной собственности. Еще в 2020 году жители предлагали владельцу земли передать участок берега с существующим сквером им в аренду. Александр Новиков предложение не принял. Лаконично ответив, что «жизнь коротка», предложил в свою очередь выкупить у него эту землю с наценкой в 300% — за 250 млн рублей, а не за 86, которые заплатила его компания.


Спасение утопающих…

Помимо проблем, связанных с застройкой, люди каждый день сталкиваются с коммунальными неурядицами: низкое качество и слабый напор воды, провалы асфальта около канализационных коллекторов, строительные недоделки, зимой — неразбериха с уборкой снега внутриквартальных проездов. Сергей Тихомиров прямо говорит, что этой зимой он вынужден был сам оплачивать уборку квартального проезда к своему дому. И он не один такой.

Помимо уже упомянутых строительства стадиона и обустройства детской площадки, инициативные жители собрали деньги, чтобы закупить и установить скамейки в сквере на прибрежном участке, отремонтировать проезды, построить пешеходные дорожки в центре квартала, организовать раздельный сбор отходов, обустроить места выгула собак.

В местном Телеграм-канале и чатах наряду с разговором о проблемах, отмечают и достоинства квартала: хорошую экологию, доброжелательные отношения между людьми, соблюдение неписаных культурных стандартов поведения (это многого стоит), безопасность (здесь можно отправить детей играть на улицу одних).

У жителей «Новой Скандинавии» есть желание сделать квартал уютным и удобным для жизни, как и задумывалось, в том числе за свой счет и своими силами.

— Центральной темой для всех остается защита берегов озера от застройки. Хотелось бы благоустроить и открыть доступ к реке Каменке, — рассказывает Елена Горных. — Не забыли мы и о досуге внутри квартала. Жителями одного из домов организована кофейная лавка, на базе которой создано пространство, где проводятся досуговые мероприятия для детей — конкурсы, мастер-классы, отмечаются праздники, а соседи имеют возможность познакомиться друг с другом. Жители другого дома организовали школу искусств, где проходят занятия по вокалу, игре на фортепиано и гитаре, мастер-классы по живописи, шахматные турниры. Школа открыта для взрослых и детей от четырех лет.

То, чем должны заниматься муниципальные власти, жители делают за свой счет. Таких заинтересованных людей пока не слишком много — все строится на личных контактах и взаимном доверии, ведь никакого официального статуса у активистов нет. По оценке Владимира Лукина, участника и куратора целого ряда проектов, во внутриквартальных инициативах принимают участие от 10 до 100 человек. Чаще всего это одни и те же люди, а благами пользуются все жители.


А ТОС и ныне там

По мнению членов инициативной группы, для нормальной жизни кварталу нужен хороший хозяин, единый орган самоуправления, представляющий интересы жителей. Помощи от Муниципального совета «Шувалово-Озерки» жители не видели. Администрация Выборгского района, не говоря уже о городской, — слишком высокие инстанции. Нужен тот, кто занимается вопросами на месте: договаривается с естественными монополистами, контролирует управляющие компании, ведет диалог с застройщиками, городскими инстанциями, обсуждает и продвигает инициативы жителей.

Российским законодательством (ФЗ-131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 2003 г.) такой орган предусмотрен — территориальное общественное самоуправление (ТОС). Это не бюрократическая структура, но и не просто инициативная группа. У нее есть статус некоммерческой организации, есть определенные властные полномочия, налоговая база и право на часть бюджета. Правда, в Петербурге, в отличие от других регионов, ТОСов нет, и перспективы их создания пока туманны.

Идею создания ТОСа как один из вариантов, по словам Елены Горных, тормозят на всех уровнях. Во-первых, боятся, как бы чего ни вышло. Во-вторых, никто не хочет делиться деньгами и полномочиями. «Зачем вам ТОС, если есть муниципальный совет и районная администрация? С ними и работайте», — говорят чиновники.

Жители квартала тоже не единодушны в этом вопросе. Неформальная инициативная группа сделала много полезного, а как будет работать ТОС неизвестно. Не станет ли он еще одной властной надстройкой? Эти опасения понятны, но оставить все, как есть, — вариант, который вряд ли кого-то устроит.


Владельцев много, хозяина нет

Мы поинтересовались в администрации Выборгского района и Муниципальном совете «Шувалово-Озерки», почему жители существующего больше 20 лет квартала лишены положенных по городским нормативам и по закону детского сада, школы, медпункта. Это то, что есть или строится (хуже или лучше) в любом другом городском квартале, в том числе на многострадальной намывной территории на Васильевском острове, которая была лишена удобств «какие-то десять лет». Почему во всем городе строят и содержат детские и спортивные площадки, убирают внутриквартальные территории муниципальные власти, а жители «Новой Скандинавии» вынуждены это делать за свой счет? Почему не запрещают, но и не дают создать ТОС? Ответ за подписью заместителя главы Выборгского района Антона Полянского оказался скупым на информацию: «...Органы местного самоуправления не подотчетны администрациям районов Санкт-Петербурга. В части развития взаимодействия власти с гражданским обществом Санкт-Петербурга администрация активно взаимодействует с общественными организациями и поддерживает инициативы, направленные на развитие района».

Депутат Законодательного Собрания города и глава Совета муниципальных образований Петербурга Всеволод Беликов, которого мы попросили прокомментировать ситуацию, тоже выразил сомнение в полезности новой структуры. Лично он не против ТОСов, но для начала нужно убедить совет своего муниципального округа.

Зато исчерпывающее объяснение дал депутат Муниципального совета «Шувалово-Озерки» Михаил Тихонов. Оказывается, бесправие жителей этого квартала соответствует правилам.

— Муниципальные власти не могут взять на баланс объекты благоустройства «Новой Скандинавии», строить новые, убирать здесь улицы, потому что им передана лишь малая часть территории квартала, та, что была построена в начале нулевых. Остальное было в собственности застройщика — «Группы «Прайм». После ее банкротства эта территория перешла к банкам и другим кредиторам, — рассказывает Михаил Тихонов. – Вкладываться в ее содержание — в ту же зимнюю уборку, в благоустройство они не собираются — им важно побыстрее эту землю продать, чтобы возместить свои потери. Новые застройщики тоже ничего делать не будут, пока не построят и не продадут свои дома. С созданием органа территориального местного самоуправления — та же проблема. Большая часть квартала — у различных собственников, она не передана на баланс муниципального округа. Наши соседи по Староорловской улице уже в шестой раз получают отказ в регистрации ТОС. Возможно, когда банкротство и межевание участков завершится, мы вернемся к обсуждению этой формы управления территорией. То есть сейчас претензии никому не предъявить, все по правилам, кроме одного — что жители лишены положенных им по закону благ, за которые они, кстати, платят налоги.


Перспектива системного решения

Земельная чересполосица, в которую все упирается, — проблема решаемая. Ничто не мешает провести на уровне города совещание всех собственников земли в квартале — застройщиков, банков, муниципальной администрации, и обязать их принять общий план содержания территории. Такой опыт в городе есть. После печальных историй со сдачей домов, возведенных на бывших капустных полях без дорог, магазинов и всего необходимого для жизни, недавно при проектировании новых кварталов стали принимать обязательный для всех застройщиков проект комплексного развития территории (КРТ), в котором расписано, кто и где строит дорогу, садик, стадион и т. д. То же самое можно организовать и в отношении «старых», но еще не «законченных» кварталов, в том числе «Новой Скандинавии». Это не нужно никому, кроме жителей, чью инициативу не поддерживают, а связывают. А чиновники смотрят на ситуацию как бы через ведомственную замочную скважину, видя только то, что касается их департамента.

И все же история не закончена. Жители «Новой Скандинавии» собираются продолжать теми или иными законными путями, своими силами и привлекая помощь, благоустраивать квартал. Когда у них получится, их путем смогут пойти и другие кварталы, микрорайоны, жилые комплексы. Для Петербурга это может стать шагом вперед в сфере градостроительства, благоустройства, ЖКХ и даже обеспечения общественного порядка. Если же «скандинавцы», как и жители других проблемных кварталов, ничего не добьются, на первый взгляд, в городе ничего не изменится. Только температура общественного недовольства повысится еще на несколько градусов. Хотя в силу известных причин именно сейчас необходимо общественное согласие, доверие граждан к власти и власти — к гражданам.