Нельзя не согласиться с мнением экспертов, что кризис сегодня отличается от предыдущих. Геополитическая ситуация непредсказуема и потому прогноз давать сложно. Впрочем, аналитики подчеркивают, что кризис «вымывает» некачественные продукты с рынка.

— На протяжении последних лет постепенно рос интерес к новостройкам, в особый сегмент выделилась новая «вторичка» — жилые дома, которые были построены в течение последних пяти лет, — разъясняет Арсений Васильев, гендиректор ГК «УНИСТО Петросталь». — Покупательский спрос на некачественный жилой фонд советского периода, наоборот, сокращался. Средние цены предложения первичного и вторичного рынка постепенно сближались на фоне положительной ценовой динамики новостроек и ценовой стагнации готового жилья. В текущем году общие тенденции сохранились.

Все ли компании смогут удержаться в кризисный период? Выработка своего стратегического плана — главная задача участников рынка. Больше всего ценится на рынке недвижимости стабильность цен и гибкость в отношениях с покупателями.

— Больших и глобальных строек пока не предвидится, — рассказывает Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы SOLO. — Девелоперские компании с узким профилем деятельности, и у которых нет иных источников доходов, не смогут вести стройку, рискуя полностью уйти с рынка. В зоне риска сейчас находятся компании, одновременно реализующие много проектов. Возможность завершения остается сегодня только у объектов высокой степени готовности. Наибольшим спросом в кризис, как правило, пользуется недорогое наиболее ликвидное или эксклюзивное жилье.



Вторичный рынок влияет на «первичку»?

Субсидирование государством ипотеки, поясняет NAI Becar, ведется только на покупку первичной недвижимости. Льготный кредит можно получить на жилье, приобретаемое по договору долевого участия или купли-продажи квартиры от застройщика. На покупку вторичной недвижимости сегодня установилась средняя ипотечная ставка в размере 16%. Дорогие кредиты на готовое жилье приведут к смещению спроса в сторону первичного рынка.

— На сегодняшний день ставки по ипотечным кредитам ниже, чем были средние ставки за 2014 год. В 2014 году средняя ставка по ипотечному кредиту на первичном рынке составила 14,2%, а сегодня у дольщиков есть возможность получить кредит по ставке от 11,5%, — рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

По данным департамента жилой недвижимости NAI Becar, из-за высоких ипотечных ставок объем сделок на вторичном рынке снизился на 30% по сравнению с началом 2015 года. Выгодные ипотечные ставки на первичном рынке также влияют на уменьшение числа сделок на рынке готового жилья.

— Нельзя сказать, что вторичный рынок квартир сдерживает рост новостроек, — уверен Арсений Васильев. — Более 60-65% квартир в новостройках приобретается без необходимости продажи старого жилья, более того, условия приобретения, квартир, предлагаемые застройщиками, позволяют не форсировать реализацию старого жилья, иногда даже предусматривают варианты зачетных схем.

Цены на «вторичку» в марте снизились на 3-5%, и многие продавцы убрали свои объекты в ожидании более выгодных цен. По данным NAI Becar, на вторичном рынке сегмент строящегося жилья не реализует до 20% своего потенциала.

— Как таковых трудностей вторичного рынка развития я не вижу, — говорит Сергей Козлов, директор компании «Адвекс на Академической». — Напротив, предположу, что возможно сейчас и первичный, и в большей степени вторичный рынок ждет оживление после очередного снижения ставки рефинансирования ЦБ и последующего снижения ставок по ипотеке. Поскольку ставка 15% является своего рода «психологическим уровнем», приемлемым для заемщиков, то, думаю, ставки ниже будут востребованы населением. Вполне возможно, что уже этой осенью ипотечные ставки вернутся на уровень прошлого года — 12-12,5%. Так что, по моему мнению, к этому времени можно ожидать оживление рынка.

Нынешнюю ситуацию специалисты оценивают как падение в целом по рынку, в том числе и на вторичном, и на первичном.

— «Первичку» сегодня сдерживает разве что уменьшение платежеспособного спроса, — поясняет Андрей Тетыш, президент группы компаний «АРИН». — На этом рынке сейчас масса преференций: хороший дисконт от застройщиков, которым нужно выполнить план по продажам; наиболее низкая процентная ставка; увеличение числа предложения в целом. Поэтому рынок сегодня более чем живой и конкурентный. Первичный рынок сейчас — рынок покупателя.



Оправданность покупки

В конце апреля – начале мая средняя цена предложения на вторичном рынке квартир составила 104,7 тыс. руб. за кв. м, на строящееся жилье — 98,5 тыс. руб. за кв. м. В апреле самая дешевая новая квартира (S 31 кв. м) в Петербурге, по данным портала Cian.ru, продавалась за 1,4 млн руб. Одна из тенденций первичного рынка — уменьшение метражей.

— Просадка спроса ощутима в обоих сегментах, но на вторичном рынке она на порядок существенней, — отмечает Андрей Тетыш. — Существенно меньше сделок стало в ценовом сегменте 4-6 млн руб., квартиры стоимостью до 2 млн руб., напротив, показывают устойчивый спрос. Для застройщика любая нестабильная ситуация в экономике идет на пользу. Эконом-класс и элита продаются в любой, даже самой непонятной ситуации, потому что у покупателя в элитарном сегменте есть собственные деньги, и вопрос стоит, когда купить и что купить. Эконом покупают те, кому жилье действительно нужно, не в инвестиционных целях. Когда человеку действительно необходимо решить насущный вопрос, его не остановит увеличение процентной ставки по кредиту на 1-2 %.