Рынку был дан недвусмысленный сигнал: самое время, если есть такая возможность, начинать перевкладываться в жилье. Общие настроения застройщиков — оптимистические: на рынке появляются новые игроки, компании приступают к новым проектам и размораживают старые. Например, недавно правительство северной столицы утвердило проект планировки и межевания кварталов 2А и 2Г района Ульянки. Это, по сути, означает рестарт проекта реновации территории, где застройщик еще в 2008 году планировал начать снос 15 «хрущевок», а на их месте собирался возводить новые высотные дома.

Компания «СПб Реновация», выигравшая на торгах 22 квартала из адресной программы «Развитие застроенных территорий Санкт-Петербурга», наконец сможет показать на общественных слушаниях плоды своей работы, которая затянулась почти на полтора года. Спланировать развитие около 900 га застроенных «хрущевками» земель помогала французская компания AS Architecture.

Инвестору предстоит в течение 9 лет построить более 7,2 млн кв. метров нового жилья, передав 35 % из этого объема городу на расселение нанимателей и собственников. На территории кварталов намечено к сносу более тысячи домов первых массовых серий, в новое жилье должны переселиться около 150 тыс. жителей. Как обещал полтора года назад генеральный директор ООО «СПб Реновация» Артур Маркарян, предполагается строить дома эконом-класса, отвечающие современным требованиям по энергосбережению.



Бонусы ускоряют продажи

В предвкушении новых программ строительства компании пытаются ускорить продажи квартир в уже готовых домах. Это вызвало волну бонусов, которыми заманивают клиентов. Причем общий подход к продажам изменился. Покупателям все чаще предлагают не деньги, а подарки. Это может быть рассрочка платежа, выгодные условия по ипотеке или, скажем, отделка квартиры в подарок. В Москве некоторые компании дарят машину, бытовую технику и туристические путевки. В Петербурге бонусы скромнее. Например, планшетный компьютер.

Впрочем, денежные скидки по-прежнему практикуются — в пределах 3–7 %. Однако их предоставление все чаще ограничивается. В частности, скидка дается клиентам, которые вносят максимальный первый взнос или покупают жилье в компании повторно. Если же скидка предоставляется всем подряд, то, как правило, она становится всего лишь маркетинговым ходом: это значит, что предварительно квартиру выставили на продажу с наценкой, которую при оформлении договора и снимают.

Исключение из общего правила — льготы, которые действуют короткий промежуток времени. Например, одна строительная компания с 1 по 15 мая объявила скидку 15 % в одном из своих проектов. Это было сделано потому, что компании срочно требовалось погасить долги. Но таких акций становится все меньше.



Ипотечный ренессанс

Ощутимым фактором, который способствует покупкам недвижимости в Петербурге, можно назвать ипотеку. По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПИА), в I квартале 2011 года заметно оживился ипотечный рынок: банки предложили до 40 различных ипотечных программ, в которых декларируется снижение ставок и смягчение требований к заемщикам.

Начальник отдела развития СПИА Сергей Милютин подчеркнул, что такие перемены были сделаны в ожидании летнего сезона. Банкиры пришли к выводу, что в июне спрос на ипотеку повысится вслед за потеплением спроса на недорогую недвижимость. Как показывает статистика, редко кто в Петербурге может себе позволить купить даже и такое жилье, не воспользовавшись кредитом или рассрочкой от застройщиков.

В СПИА утверждают, что средняя ставка по ипотечному кредиту весной составила 12,5 % и по оптимистическому прогнозу к концу года может опуститься еще на 0,5–0,7 процентных пункта. В целом рынок выходит на уровень 2007 года, правда, не по объему сделок и ценам, а по доле ипотеки в общем количестве продаж квартир: сегодня каждая пятая сделка в агентствах недвижимости — ипотечная. Причем, есть тенденция к дальнейшему росту.

Однако в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) отметили, что цыплят по осени считают — точно так же и ипотеку. Если темпы снижения ставок по ипотечным кредитам в 2011-м выйдут на рассчитанный экспертами СПИА уровень, то это будет всего лишь означать их фактическое замедление вдвое, по сравнению с прошлым годом (в 2010-м они снизились на 1,2 %, по сравнению с 2009 годом). К тому же на рынке остается слишком высокой доля Сбербанка, который в Петербурге, например, выдал 44 % от всех ипотечных кредитов, в основном благодаря господдержке.

А вот большинство коммерческих банков пока не слишком заинтересовано в расширении кредитов для приобретения жилья. Только усиление конкуренции между ними заставляет их смягчать линейки своих ипотечных программ. В целом же они пока так и не вышли на целевой показатель, установленный правительством РФ при расчете размеров господдержки на 2011 год (в среднем 11 % годовых). Судя по прогнозам СПИА и АИЖК, они не выйдут на него и к началу 2012 года.



Покупатели жаждут длинных денег

Справедливости ради надо заметить, что зимние прогнозы экспертов по поводу динамики ставок были совсем пессимистичными: многие склонялись к мнению, что они вообще замрут на уровне января-февраля текущего года. Но когда ставки по ипотеке достигнут оптимального, по мнению властей, уровня (5–6 % годовых), участники рынка предсказывать затрудняются: для этого необходимы или дотации, или особые меры государственного регулирования ипотеки.

Иными словами, ставка займа будет зависеть от стоимости длинных денег для банков. Если Внешэкономбанк рефинансирует ипотеку хотя бы под 5 %, то банки, которых допустят к государственным ресурсам, в свою очередь, будут вынуждены постепенно снижать ставки до 6–9 %. Правда, как полагают аналитики, для этого нужно, чтобы еще активизировался и спрос на ипотеку. Сейчас он, как мы уже отметили, растет. Но недостаточными темпами. Это, с одной стороны, объясняется отчасти медленным ростом платежеспособного спроса населения. А с другой — банки еще не почувствовали вкус к пополнению своего кредитного портфеля подобными активами.

Основная проблема в том, что пока длинные деньги под ипотеку государство выделяет под общую для всех банковских операций ставку рефинансирования, которая составляет 8,25 % годовых. Неудивительно, что самую низкую ставку в 8,5–9 % предлагает лишь узкий круг банков и под очень жесткие условия кредитования.



Квадратный метр потяжелел

Строящееся жилье в Петербурге в мае 2011-го, по сравнению с декабрем 2010 года, в зависимости от района города и типа домов подорожало на 1–13,5 %. В среднем за 5 месяцев — на 5,4 %. Максимальные темпы роста — в Московском районе. Минимальные — во Фрунзенском. Единственным местом северной столицы, в котором квартиры подешевели на 3 %, стал Красногвардейский район. Однако в мае цены на квартиры продемонстрировали высокие темпы роста — почти +2 %, по сравнению с апрелем текущего года.

Правда, на вторичном рынке ситуация неустойчивая: по сравнению с декабрем, цены увеличились всего не более чем на 1,3 %. При этом три района ушли в минус. Правда, это территории с достаточно дорогим по меркам Петербурга жильем: Центральный, Василеостровский и Петроградский. Риэлторы, впрочем, не видят в этом особых проблем: в этих районах стоимость квартир в предыдущий период оказалась несколько завышенной. так что происходит всего лишь небольшая коррекция рынка.

При сохранении подобной тенденции прирост цен на квартиры по итогам 2011 года может превысить величину ставок по банковским депозитам. Наивысшие темпы роста ожидаются в секторе эконом-класса и малоформатного жилья. Однако до сих пор в своих прогнозах специалисты осторожничали. Первым, кто отважился заявить, что рынок не просто восстанавливается, но и начинает устойчивый рост, оказался В. Семененко.