«Марис Пропертиз» проанализировала деятельность арендаторов петербургских офисных центров класса A, B+ и B– (за исключением производственных). Анализ показал, что состав арендаторов не регулируется.



Штрих первый: основные черты

— Арендатор офиса в бизнес-центре класса В+ или В- с вероятностью 85% — российская компания.

— Компания с историей в большинстве случаев станет арендатором в бизнес-центре класса А.

— Первые этажи бизнес-центров класса А занимают организации финансового сектора (банки, страховые компании), а первые этажи в классах В+ и В– — организации, предоставляющие потребительские услуги.

— Бизнес-центры класса В — характеризуются большим количеством молодых компаний-арендаторов

— При условии близости определенных объектов инфраструктуры (морской порт, аэропорт) арендаторы характеризуются определенной сферой деятельности.



Штрих второй: в одной лодке

Борис Мошенский, гендиректор ООО «Марис Пропертиз» рассказал, что в мировой практике существуют примеры специализированных офисных центров. К примеру, здание правительства в Сан-Франциско. Его аналог должен был появиться и в Петербурге — «Невская ратуша».

В нескольких городах США существуют здания, собравшие в себе все правительственные учреждения для удобства доступа к ним клиентов. В Нью-Йорке есть примеры зданий, приютивших основных игроков рынка дизайна, обработки текстиля, производства материалов и пр. Для Европы и США основной причиной скопления арендаторов в одном здании становится желание завоевать клиента, которому облегчается доступ ко всем типам услуг одной отрасли.

По словам Бориса Мошенского, в Петербурге некоторые бизнес-центры обладают специализированной направленностью — состав их арендаторов напрямую зависит от близости определенных объектов инфраструктуры. Однако подобные примеры возникают стихийно.

Примеры специализированных офисных центров в Петербурге:

— «Империал». 67% арендаторов офисного центра «Империал» на Стачек, 48 специализируются на морских перевозках, таможенном оформлении, поставке контейнеров и пр. Данная сфера деятельности компаний обусловлена близостью Морского порта.

— «Пулково скай». Треть компаний, арендующих помещения в бизнес-центре «Пулково Скай» в соседстве с аэропортом, связаны с авиацией и логистикой.

— «Балтика». Основным примером специализации офисного здания является «Балтика» на Гапсальской ул., в котором 86% арендаторов связаны с морскими перевозками.

Таким образом, делает вывод Борис Мошенский, близость определенных инфраструктурных объектов, таких как морской порт, аэропорт, госучреждения может служить приманкой для арендаторов со схожей сферой деятельности. По мнению эксперта, это особенно удобно для работы с иностранными партнерами. Специалисты «Марис Пропертиз» считают, что для девелоперов офисных зданий такие прецеденты могут служить толчком к целенаправленному созданию специализированных бизнес-центров и заполнению их компаниями из одной отрасли.



Штрих третий: время работы

Арендаторами высококлассных бизнес-центров являются в основном компании с длительной историей. Количество арендаторов в бизнес-центрах класса А, время присутствия которых на рынке составляет более 15 лет (65%), почти в два раза превышает количество компаний, появившихся после 1997 г. (35%).

По мнению Бориса Мошенского, это может говорить о больших возможностях компаний с солидным стажем на рынке, их финансовой обеспеченности и необходимости в статусных офисных помещениях.



Штрих четвертый: где найти иностранцев

Существует общепризнанное предположение на рынке недвижимости Петербурга, что в офисных центрах класса А наибольшую долю среди арендаторов занимают иностранные компании, которые предпочитают офисы высокого уровня. Однако, по информации компании «Марис Пропертиз», анализ арендаторов показал, что количество российских и иностранных компаний в офисных центрах класса А практически распределилось поровну. Международные компании составляют 51% от всех арендаторов, российские — 49%.



Штрих пятый: по отраслям

Результаты исследования показали, что основными арендаторами в бизнес-центрах всех классов являются компании, относящиеся к сфере услуг для бизнеса. Они составляют 42%, 45% и 59% для бизнес-центров класса А, В+ и В- соответственно. Однако состав компаний, входящих в сектор услуг для бизнеса, для разных классов бизнес-центров будет разным.

В случае класса А большую долю составляют юридические и консалтинговые услуги, а также компании, работающие в сфере недвижимости.

Бизнес-центры класса В+ отличаются наличием большого числа строительных компаний и компаний, предлагающих строительные материалы.

В классе В- доминируют логистические услуги, а также малые строительные и ремонтные организации.

Каждый класс бизнес-центров охарактеризован наличием компаний того или иного сектора, для которых этот класс предпочтительней.

Компании из финансового сектора составляют 20% от всех компаний, арендующих помещения в бизнес-центрах класса А. В то время как этот же сектор составляет лишь 4% и 1% для классов В+ и В.

«Марис Пропертиз» рекомендует арендаторам заключать долгосрочные договора, учитывать особенности ведения бизнеса, обратить внимание на планировочные решения, близость к инфраструктурным объектам, наличие «якорей» и «магнитов». Борис Мошенский обратил внимание еще на два важных момента. Первое — «правильная» вентиляция. Второе — наличие парковок.

Наметилась и другая тенденция — арендаторы больше обращают внимание на «заполняемость» здания, а не на бренды.