В Петербурге наиболее успешно реализуются офисные проекты с участием крупных банков или администрации города. Сохранилась практика сдачи крупных объектов арендаторам с разбиением на лоты внутри одного здания. Ставки аренды в успешных объектах выросли за год на 10–15%. Но одновременно отмечается тенденция индивидуального подхода к условиям договоров аренды с клиентами. Цены продаж офисов в бизнес-центрах, по оценке специалистов NAI Becar, в течение 2011 года практически не менялись.

Самый крупный контракт в 2011 году заключен в новом бизнес-центре на площади Конституции, 3, принадлежащем компании ДМД. Там половину арендопригодного пространства (6 тыс. кв. м) займет холдинг МРСК.



«Зеленая» волна

В ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» подготовили аналитический обзор рынка «зеленых» бизнес-центров в городе к началу 2012 года. Ожидается всплеск спроса на «зеленые» здания через несколько лет. По данным компании GVA Sawyer, арендаторами таких зданий могут выступать фирмы из сектора услуг, консалтинговые или IT-компании, банки, газовые, нефтяные компании, а также госкомпании и некоммерческие партнерства.

От застройщиков, которые пытаются применить энергоэффективные решения (например, солнечные батареи с аккумуляторами), требуют устанавливать в зданиях еще и стандартные источники энергообеспечения (что ведет к увеличению себестоимости). Для делового центра «Аэропортсити» австрийского девелопера Avielen A.G. затраты на «зеленое» строительство удорожают проект на 30%.

Вот еще несколько примеров «зеленых» новостороек.

При возведении общественно-делового района «Лахта-центр» застройщик — ОДЦ «Охта» собирается использовать дорогие современные энергоэффективные технологии, применение которых окупится в процессе эксплуатации. «Экогород» в Петродворцовом районе построят на базе концепции, разработанной компаниями «Тетра Электрик», «Бюро техники» и «Эдванс» при поддержке «Гильдии управляющих и девелоперов».

В составе проекта — многофункциональный комплекс (в основном, это будут офисные помещения), производственные корпуса, социальная инфраструктура и жилой комплекс.

По оценке экспертов, продать «зеленое» здание возможно на 25% дороже, чем обычное. 70% расходов при эксплуатации зданий уходит на отопление, 20–25% — на нагрев воды, 5–10% — на обеспечение электричеством. Поэтому усилия надо концентрировать на двух первых позициях. Эксперты уверены: если эти правила соблюдать в России, можно сэкономить 50% расходов.



Новострой предпочтительнее

По данным, собранным компанией NAI Becar, в 2011 году в северной столице сдано в эксплуатацию 26 бизнес-центров, общая площадь которых составляет более 236 тыс. кв.м. Это немногим больше уровня 2010 года (25 объектов общей площадью 225,6 тыс. кв. м).

Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В, С) к концу 2011 года составил 2741,4 тыс. кв. м, прирост общего объема предложения за период — 11%. 70% всех введенных за год площадей — объекты нового строительства, остальные — реконструкция зданий и проекты, сочетающие реконструкцию с новым строительством. Новые офисные центры открылись в девяти районах города.

По данным компании ASTERA, большая часть открытых офисных площадей в IV квартале 2011 года пришлась на новую деловую зону города — «Пулково» (в основном — класс А). В 2011 году были реализованы практически все проекты бизнес-центров, заявленные в начале года. Арендопригодная площадь бизнес-центров класса A и B Санкт-Петербурга в конце 2011 года составила 1667 тыс. кв. м, что выше показателя 2010 года на 10,4%. Более 70% открытых в 2011-м бизнес-центров — класса A. 60% новых офисных площадей появилось в Красногвардейском районе, прежде всего, за счет ввода трех очередей бизнес-центра «Санкт-Петербург-Плаза».



Офисы шагнули к окраинам

Многие новые объекты заполнены арендаторами менее чем на 50%, отмечают в NAI Becar. В целом по Петербургу заполняемость бизнес-центров класса С, особенно расположенных у станций метрополитена, близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+ заполнены на 60–95% (в зависимости от местоположения), объекты класса А — на 75–95%.

В 2011 году, считают аналитики компании ASTERA, на рынке Петербурга наблюдались миграции арендаторов из бизнес-центров класса C в бизнес-центры класса B, из класса B — в класс A. Вакансия свыше 30% наблюдалась только у 7% бизнес-центров, большинство которых было открыто в 2009–2011 гг. Бизнес-центры, открытые в IV кв. 2011 года в центральной деловой части города на момент открытия были заполнены на 70–80%, вне центра — на 20–30%.

Переезжают и расширяются строительные (13% от общего объема сделок), торговые (13%), IT-компании (17%), СМИ (8%), а также структуры, связанные с энергетикой (9%), промышленным производством и оборудованием (11%), — подсчитали в Maris | CBRE. По подсчетам этой компании, 14% арендаторов, покинувших в этом году БЦ класса С, решили переехать в объекты категории А. Доля новых компаний на рынке аренды офисов увеличилась за год с 5% до 7%. Сделки по аренде офисов уровня A в 2011-м заключались в основном в Центральном районе (55%). Среди БЦ класса B наиболее популярны Московский (23%), Петроградский (16%) и Выборгский (16%) районы.

Специалисты Colliers International подсчитали, что почти 80% новых объектов расположены за пределами центра (БЦ «Санкт-Петербург Плаза», «Вант», «Белоостровская, 6», «На Парнасе», «Охта-Хаус», «Балканский» и др.).



Арендные ставки и цены продаж

NAI Becar приводит такие данные: в бизнес-центрах, открывшихся в 2011 году, ставки аренды в классе А — 900–1600 руб./кв. м/месяц; классе В+ — 720–1400 руб./кв. м/месяц; классе В — 600–1000 руб./кв. м/месяц. В действующих бизнес-центрах: класс А — 1000–2000 руб./кв. м/месяц; класс В — 650–1300 руб./кв. м/месяц; класс С — 500–950 руб./кв. м/месяц.

В течение 2011 года, по сравнению с 2010-м, отмечен рост ставок аренды в бизнес-центрах с высокой заполняемостью и хорошим местоположением. В объектах класса А ставки выросли на 5–10%, в классе В — на 10–12%.

Цены продаж одного квадратного метра площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах: от 50 тыс. (при продаже здания целиком) до 140 тыс. руб.

Аналитики компании ASTERA информируют: на площади новых бизнес-центров высокого уровня часто устанавливались арендные ставки, не соответствующие ожиданиям потенциальных клиентов. Предоставлялись существенные скидки при заключении сделок. В сегменте бизнес-центров класса B ставки снижались в бизнес-центрах с неудачным размещением. Ставки не росли в морально устаревших бизнес-центрах: арендаторы активно переезжали в новые офисы.



Прогноз развития рынка

По данным, собранным компанией NAI Becar, в Санкт-Петербурге в 2012 году наиболее реален ввод 16–18 офисных объектов общей площадью 239–259 тыс. кв. м. На конец 2012 года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С приблизится к 3 млн кв. м. Падение темпов прироста рынка в прошлом году прекратилось, однако в 2012-м прирост предложения может составить всего 7%.

Как сообщает компания ASTERA, в 2012 году планируется увеличить объемы строительства и ввести в эксплуатацию свыше 200 тыс. кв.м арендопригодной площади офисных центров. Арендопригодная площадь качественных бизнес-центров города может вырасти до 1872 тыс. кв. м. Большая часть заявленных проектов относится к классу A.

По прогнозам экспертов Maris | CBRE, в 2012-м в Петербурге цены будут расти постепенно — на 5–7% за год. Арендные ставки на помещения в наиболее качественных офисных центрах вблизи метро по мере достижения максимальных показателей по заполняемости будут расти более быстрыми темпами — 10% и более.