Анализ текущей ситуации на рынке складской недвижимости привел экспертов к мнению, что спрос на качественные складские помещения будет расти.


Восхождение класса А 

Заметная доля существующей в Петербурге складской недвижимости не отвечает международным стандартам качества класса А.

В настоящее время девелоперы постепенно возобновляют работы по «замороженным» в период кризиса проектам (например, проект комплекса Nord Way, а также проект складского комплекса для собственных нужд компании Wuerth). Кроме того в I полугодии 2011 года было заявлено о начале строительства складского комплекса «Логинпарк» концерна SRV в северо-восточной части Санкт-Петербурга.

Структура предложения с начала 2011 года также осталась неизменной, и до конца года не предвидится ее существенных изменений. В настоящее время на рынке высококлассных складских комплексов преимущество принадлежит складам класса A (65%). Большая часть таких помещений сконцентрирована в Пушкинском районе Петербурга — 30% и Всеволожском районе Ленинградской области — 22%. В долгосрочной перспективе доля класса A в общей структуре рынка будет увеличиваться. При этом доля Пушкинского района в общей структуре рынка вырастет с 30% до 40%. Потенциал для значительного увеличения складской недвижимости имеет также Петродворцовый район (индустриальный парк «Марьино»).

В NAI Becar отмечают, что в I полугодии 2011 года уровень вакантных площадей в качественных складских комплексах сократился на 3% (в настоящее время составляет 10–11% в складских объектах класса А). При этом уже в начале следующего года прогнозируется появление дефицита качественных объектов.


Спрос и предложение

Спрос на складские площади растет. Это происходит потому, что в период кризиса сформировался большой объем отложенного спроса, который в настоящеее время формирует дефицит на рынке складских помещений классов A и B. Основной спрос на складские помещения формируют ритейлеры FMCG (товары повседневного спроса) и DIY (формат розничной торговли строительными товарами и товарами для дома).

В основном складские комплексы предлагают потенциальным арендаторам крупные блоки от 2,5 тыс. до 5 тыс. кв. м. При этом аналитики отмечают дефицит специализированных складов, например, складов с пандусами для мелких товаров, температурных складов.


Арендные ставки

По данным Jones Lang LaSalle, в этом году уровень арендных ставок на складские помещения классов A и В, по сравнению с 2010 годом изменился несущественно. Однако крайне незначительный ввод новых складских площадей в ближайшее время приведет к сокращению уровня свободных площадей на рынке и к возможному росту арендных ставок.

Эксперты считают, что основная доля арендаторов складов класса В готова платить за складское помещение не более $145 за кв. м в год, без учета НДС, включая коммунальные услуги и операционные расходы. Верхняя граница спроса на помещения класса А оценивается на уровне $163 за кв. м в год.

За всю первую половину 2011 года было сдано в аренду более 100 тыс. кв. м качественных складских площадей. Наиболее активными арендаторами остаются производственные компании и торговые операторы — на них приходится 87% всех заключенных сделок.

Диапазон арендных ставок качественных складских помещений в Петербурге за I полугодие 2011 года не претерпел изменений. Без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, ставки, в среднем, составляют: класс А — от $95 до $115 за кв. м в год; класс В — от $80 до $105 за кв. м в год.

Активность арендаторов также была невысокой. За первое полугодие 2011-го можно отметить всего две крупные сделки по аренде площадей в качественных складских комплексах. Так, один из крупнейших поставщиков лекарственных средств и медицинского оборудования ЗАО «Империя-Фарма» арендовало 8,5 тыс. кв. м в логистическом комплексе «Гориго», а логистическая и дистрибьюторская компания «АЛИДИ» арендовала 5 тыс. кв. м в офисно-складском комплексе «Кулон-Пулково».


Оптимисты и пессимисты

Напомним, что летом в Петербурге прошел CRE Summit 2011. Основными темами для дискуссий на секции «Инвестирование, финансирование, оценка» стали проблемы привлечения иностранных инвестиций на российский рынок коммерческой недвижимости, выбор привлекательных для вложений сегментов и регионов, альтернативные схемы финансирования проектов.

Судя по высказываниям спикеров секции, глобальные проблемы остались теми же, что и до кризиса. Среди основных трудностей, препятствующих активному развитию рынка инвестиций в недвижимость, эксперты называли высокие риски при реализации проектов, дефицит качественных объектов, отсутствие доверия к рынку со стороны иностранных инвесторов из-за существующих административных барьеров.

Консультанты были весьма оптимистичны в оценках и прогнозах, юристы и девелоперы, наоборот — либо сдержанны, либо излишне пессимистичны. «Мы видим достаточно много неуспешных примеров выхода на российский рынок иностранных инвесторов, которые «зарыли» здесь свои миллионы, но так ничего и не добились», — отметил советник DLA Piper Павел Логинов. Причина, по его мнению, не только в кризисе, а в целом — в культуре инвестирования.

А вот директор по России и СНГ, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Наталья Тишендорф убеждена в том, что картина рынка инвестиций в недвижимость России в период кризиса кардинально изменилась: «До кризиса с участием иностранных инвесторов происходило 70% сделок, сейчас — не более 20%». По ее мнению это происходит потому, что доходность, которую показывает рынок, не устраивает иностранных инвесторов. Однако с лета 2010 года, по ее словам, ситуация начала выравниваться. «Инвесторы возвращаются и конкретных примеров крупных сделок — тьма! В нынешнем году все институциональные активы поменяют своих владельцев, будет еще больше сделок на рынке — около 10–15 транзакций в объеме $100–150 млн», — убеждена Наталья Тишендорф.

По мнению вице-президента, управляющего директора ОАО «Банк ВТБ» Александра Ольховского, в настоящее время существующие риски неадекватны цене проектов. «Возвратность средств составляет порядка 10 лет, но прогнозировать, что произойдет в нашей стране за этот срок практически нереально. Поэтому основной спрос сегодня сосредоточен на относительно небольших и относительно доходных проектах. А существующие риски российские инвесторы принимают на себя значительно легче, чем иностранные», — считает он, — иностранный инвестор в подавляющем большинстве — институциональный, он анализирует проекты досконально, с разных сторон, и в какой-то момент понимает, что тот не соответствует его требованиям. Российские же инвесторы не слишком требовательны, и чаще всего выбор в позиции «жадность или риск» делается в пользу жадности».

Генеральный директор компании «Технополис Санкт-Петербург» Питер Коучмен в выражениях не стеснялся: «Только ненормальный инвестор может прийти в Россию». По его словам, проблема нашей страны не в отсутствии денег, а в том, что рынок интересен только спекулятивным инвесторам. «Такие инвесторы есть и будут всегда. Но инвестирование — это не только деньги. Это, прежде всего, накопленный опыт, новые технологии и прочее», — убежден Питер Коучмен.

Еще одна проблема, по мнению участников дискуссий, заключается в отсутствии качественных объектов, особенно в регионах, которые могли бы заинтересовать консервативных инвесторов.


Прогнозы экспертов

Эксперты разошлись в оценке того, какие сегменты станут привлекательными для инвестиций в прогнозируемом будущем, но были солидарны в том, что в ближайшее время инвесторам будет наиболее интересна жилая и торговая недвижимость. По их мнению не стоит недооценивать и офисный сегмент, но здесь требования инвесторов по доходности объектов станут гораздо жестче.

По мнению генерального директора компании Colliers International St. Petersburg Николая Казанского, индустриальная и складская недвижимость также будут довольно привлекательны для инвесторов в силу сокращающегося предложения качественных площадей.

В свою очередь, уже упоминавшийся Александр Ольховский убежден в обратном: «Несмотря на всю привлекательность этого сегмента, на быстрый поток инвестиций в строительство складов и индустриальных объектов рассчитывать не стоит. Пройдет еще немало времени, пока будут созданы полноценные условия для инвесторов в этом сегменте. Склады — пока не самый интересный для инвесторов сегмент, несмотря на небольшой порог входа на этот рынок».

В целом же эксперты по недвижимости уверены в том, что своих инвесторов найдут только действительно качественные объекты, независимо от того, к какому сегменту они относятся — офисному, торговому или складскому.






МНЕНИЯ

Олег Мамаев,
исполнительный директор PNK group

— Я оцениваю рынок качественной складской недвижимости России как достаточно консервативный. В нашей стране такие объекты практически не строились. Это происходило по трем причинам. Во-первых, этот сегмент традиционно не вызывает большого интереса из-за низкой доходности (меньше доходность, ниже конкуренция — хуже качество). Во-вторых, нет системных игроков, которые регулярно реализуют новые проекты. В-третьих, в России нет профессиональных генподрядчиков, специализирующихся на складской недвижимости, поэтому, по сути, единственная возможность инвестировать в качество — это иметь собственного генподрячика, тогда мы имеем возможность учиться, развивать этот сегмент, внедрять технологии, улучшать качество.

Вообще, мы живем в очень интересное время — до кризиса спроса на качественную недвижимость не было — был спрос на все что есть. И не просто спрос, а острый дефицит. Тогда складскими помещениями класса «А» назывались склады 12-тиметровой высоты с каким-то количеством доков. Это и было «качественной недвижимостью». А потом наступил кризис, и никто кроме PNK Group не начинал новых проектов. В лучшем случае достраивались старые, которые изначально не соответствовали требованиям времени. Именно тогда мы поняли: если делаешь продукцию лучше, чем представленная на рынке, а продаешь по тем же ценам — то даже в разгар кризиса все равно все раскупают. PNK Group в этот период сдала 400 тысяч квадратных метров, причем большую часть еще не построенными, в то время как у других сотни тысяч квадратных метров площадей просто стояли. Сейчас мы опять в ситуации, когда на рынке ничего нет. Даже в Санкт-Петербурге к концу года полностью «вымоется» предложение.

Если же оценивать перспективы спроса на следующий год, то могу сказать, что спрос превысит предложение. В процентах оценить сложно — рынок очень нестабильный. Но в целом можно с уверенностью сказать, что сегодня спрос на складские помещения изменился правильно.


Александр Доронин,
председатель совета НП «Союз малых предприятий Санкт-Петербурга»

— В 2011 году еще не было введено в эксплуатацию ни одного нового объекта, предназначенного для арендаторов, а не для собственных нужд застройщика. При этом значительное количество сделок свидетельствует о том, что отложенный спрос на складские помещения вырос на 20% в классе А и на 10% в классе В, по сравнению с 2010 годом, достигнув докризисных показателей. Таким образом, количество вакантных площадей постепенно сокращается.

Предложение качественных складских объектов в Петербурге невелико, при этом треть помещений построена компаниями для себя. Отдельно стоит отметить, что существенная доля указанной складской недвижимости не отвечает международным стандартам качества класса А.

Основная часть складских площадей класса А сконцентрирована на юге города в промзоне «Шушары», что обосновано доступностью основных транспортных магистралей и расположением на основных маршрутах транспортировки грузов, удобными подъездными путями. В ближайшие годы склады, расположенные в непосредственно вблизи КАД в южной и северной частях города, не утратят свою востребованность.

С ростом городской экономики, развитием внешнеэкономической деятельности и выходом на рынок Петербурга новых производственных предприятий, увеличением потребностей уже действующих компаний, спрос на качественные складские помещения будет и далее расти, что, в свою очередь, приведет к разморозке существующих проектов и появлению новых. Тем не менее, вероятно, к концу года будет выведено на рынок лишь несколько проектов и прирост составит менее 100 тыс. кв. м.