Эксперты выделяют три основных тенденции на рынке торговой недвижимости в первом квартале 2011 года. Это рост спроса на наиболее ликвидные помещения, перемещение арендаторов на главных торговых коридорах города и явный недостаток вакантных площадей в качественных объектах.


Есть улицы торговые

По данным компании NAI Becar, на Невском проспекте арендные ставки составляют 5–12 тыс. руб./кв. м/мес. Наиболее высок их уровень на помещения, расположенные на части Невского между Литейным проспектом и Большой Конюшенной улицей.

Для сравнения, по информации Astera Group, на конец 2010 года ставки аренды торговых помещений формата street retail (уличные торговые коридоры) составили (не включая НДС): в историческом центре города — 4–8 тыс. руб./кв. м/ мес. При этом максимальные ставки были отмечены на Невском проспекте — 6–8 тыс. руб./кв. м/ мес. и в спальных районах города вблизи станций метрополитена — 1,5–3,5 тыс. руб./кв. м/ мес.


Удержать равновесие

Высокий уровень насыщенности торговыми площадями в Петербурге вынуждает девелоперов приостановить ввод новых объектов. Об этом сообщает портал «Квадрат.ру». Общий объем площадей в торговых центрах России составил по итогам 2010 года около 21,7 млн кв. м, подсчитали аналитики INFOLine в исследовании «Рынок торговых центров». По объему площадей в ТЦ лидируют Москва и Петербург, где объем предложения качественных торговых площадей (на конец 2010 года), составляет 6,12 млн кв. м и 3,95 млн кв. м соответственно.

Высокий уровень насыщенности площадями в торговых центрах в Петербурге обусловил обострение конкуренции между действующими ТЦ, некоторые из которых стоят полупустыми, например, «Северный Молл», ТЦ «Аура», 3-я очередь «Miller Center», отмечают эксперты. Строящиеся торговые центры также испытывают трудности с заполняемостью, вследствие чего уже построенные объекты не вводятся в эксплуатацию, среди которых ТЦ «Криуз» на Комендантском проспекте, 3-я очередь «Феличита-Пионерская» на проспекте Испытателей.

Компания NAI Becar отмечает, что объем рынка качественных торговых площадей увеличился на 13 тыс. кв. м и составил 3,9 млн кв. м, обеспеченность торговыми площадями на тысячу жителей города — 847 кв. м.
В таких торговых объектах, как ТК «Сенная» и «Пик», ТРК «Мега-Дыбенко», «Мега-Парнас», «Радуга», «Гранд Каньон», «Континент», «Атмосфера» нет не только свободных мест, но и существует лист ожидания. Открытые в 2010-м торговые комплексы «Стокманн Невский Центр» и «Galeria» заполнены почти на 100%. «Феличита», «Масштаб», «Пулково-3», «Космополис», «Северный Молл» заполнены на 40–70%, но их заполняемость растет.


Достроить и переделать

Astera Group сообщает, что в 2011 году к вводу в эксплуатацию заявлено около 348 тыс. кв. м качественных торговых объектов. Общий объем предложения рынка торговой недвижимости Петербурга на конец 2011 года составит около 4,6 млн кв. м.

NAI Becar приводит сведения, что на 2011 год на этом рынке запланировано к вводу 306,5 тыс. кв. м. С учетом заявленных проектов, объем предложения качественных торговых площадей к концу 2011 года составит 4,2 млн кв. м, обеспеченность на тысячу жителей — 913 кв. м. Ожидается открытие второй очереди ТРК «Шкиперский молл», ТРК «Лето», ТРК «Лондон-парк», ДЛТ после реконструкции, ТК «Обводный канал», ТК «Аура» и ряда других. В дальнейшем ожидается сокращение ввода новых торговых площадей.

Сильное влияние на строительство новых торговых центров оказал финансово-экономический кризис, который спровоцировал отмену реализации проектов, а также практически полное отсутствие планов по введению крупных комплексов. Аналитики полагают, что объемы вводимых площадей с 2012 года будут увеличиваться только на 100–150 тыс. кв. м в год, в основном за счет незавершенных докризисных проектов.

В 2011-м общий объем торговых центров в России увеличится на 2,4–2,6 млн кв. м. В эксплуатацию будут вводиться в основном торговые комплексы, строительство которых было начато еще в 2006–2007 гг. — информирует «Арендатор.ру». В 2012-м объемы ввода торговых центров, скорее всего, будут ниже, чем в 2011-м, и составят, примерно, 1,4–1,6 млн кв. м. Увеличение объемов ввода стоит ожидать не ранее 2013 года. В то же время заявления о начале реализации девелоперами новых проектов на рынке единичны и фактически речь будет идти в основном о завершении строительства «замороженных» в связи с нехваткой средств примерно 100 торговых центров в регионах России, общую площадь которых по состоянию на I квартал 2011 г, аналитики оценивают в 5 млн кв. м.




МНЕНИЯ

Николай Казанский,
генеральный директор Colliers International

— Можно говорить об активизации девелоперов, в частности, о разморозке некоторых проектов (идет достройка 3-й очереди ТЦ «Феличита» «Долгоозерный»). Холдинг «Адамант» активно достраивает «Балканию Нова». По планам, в 2011-м приступит к реализации 2-ой очереди «Континента» на Звездной.

По нашим данным, как минимум, 20% площадей в торговых центрах Петербурга необходима реконцепция. Это объекты, концепции которых создавались на заре рынка торговой недвижимости и которые на текущий момент не соответствуют темпам развития современного рынка.

Среди тенденций 2010 года можно выделить отсутствие новых крупных проектов на рынке торговой недвижимости Петербурга, заявленных к вводу в 2011-м. Благодаря растущему спросу и высокой заполняемости торговых центров, мы прогнозируем рост арендных ставок на качественные торговые помещения в торговых центрах на 10–15%, по сравнению с 2010 годом.

Средний уровень заполняемости в качественных торговых центрах в 2010-м достиг докризисных показателей. В успешных торговых центрах по-прежнему сохраняются «листы ожидания», уровень заполнения близок к 90‑100%. Торговые операторы Петербурга активно прорабатывали новые форматы и оптимизировали концепции магазинов. Одни увеличивали площади, другие — оптимизировали. Так, например, гипермаркет товаров для животных «Ле’муррр» открыл свой первый гипермаркет площадью 1100 кв. м в торгово-выставочном комплексе «Гарден-сити» на Лахтинском проспекте, 85. Кроме того, операторы практикуют всевозможные маркетинговые акции в ТЦ: распродажи, акции, розыгрыши, лотереи, концерты, мероприятия для детей и т. д.

Тенденцию к расширению форматов продемонстрировали и операторы одежды. Если ранее средняя арендуемая площадь магазинов некоторых ритейлеров составляла 150–300 кв. м, сегодня их запросы увеличились до не менее 700–1000 кв. м (примеры — Incity, Ostin, Oggi, Collins, Gloria Jeans и другие).

Уже сегодня очевидно, что во многих секторах коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе может образоваться дефицит объема нового строительства. Наиболее острая нехватка площадей может сложиться в секторе ритейла. Потенциал для девелопмента в этом секторе далеко не исчерпан: в ближайшие 5–7 лет в нашем городе может произойти еще немало открытий в сфере ритейла. По нашим подсчетам, город может «переварить» еще 1 млн кв. м как новых, так и реконструируемых торговых площадей.


Артем Желтов,
аналитик Большого Сервера Недвижимости www.bsn.ru

— В первом квартале 2011 года в сфере торговой недвижимости Петербурга не произошло ничего нового. И не произойдет.
Как шли процессы насыщения рынка современными форматами, укрепления объектов, перехода к многофункциональности, так и идут. И до 2015 года будут идти. А вот потом, с полным насыщением рынка и началом внутренних качественных изменений, связанных с адаптацией недвижимости к формированию в городе «постиндустриального образа жизни», могут начать происходить интересные вещи. Считаю ключевым событием полугодия в этой сфере сдвижку ситуации по Манежной площади. Можно утверждать, что это будет серьезный прецедент редевелопмента значимого фрагмента центра города в сторону многофункциональной среды, формирования с нуля локального «центра притяжения». Аналогично — открытие «Галереи» и «Стокманна», как первый прецедент создания крупных форматных объектов в историческом центре города (Сенная не в счет).

По поводу стрит-ритейла в Петербурге — здесь все идет своим чередом. Вот, к примеру, с полгода назад пошла волна открытия магазинов «Фермерское мясо». Оно, конечно, не фермерское, а свинина и говядина, да и источники неясны, но в целом тенденция радует. На глазах в городе формируется рынок экологически чистых продуктов. Это означает — через год-два будет возрождение сельскохозяйственных рынков, малых торговых точек, начнется массовая продажа продуктов через Интернет. Вообще, с точки зрения стрит-ритейла, Петербург уже вошел в мировые рынки. Представлены основные мировые бренды, в том числе люксовые, развиваются бренды прочих ценовых групп. Отлично развивается общественное питание, те же форматные кафе и бары, еще бы вот с гордостью Питера — уличными кафе бороться перестали, цены бы Администрации города не было бы.


Александр Доронин,
председатель совета НП «Союз малых предприятий Санкт-Петербурга»

— В качестве основной тенденции рынка торговой недвижимости первого квартала 2011 года можно назвать его оживление, но это не приводит к росту цен и повышению арендных ставок.

Активизация в торговой недвижимости непременно приведет к росту на всем рынке. По прогнозам, к осени 2011 года рост составит около 5%, а к началу 2012-го — 10–15%. К сожалению, этот небольшой показатель свидетельствует о ряде проблем в торговой недвижимости, значительно препятствующих более динамичному развитию данной сферы.

Нельзя сказать, что в Петербурге будет развиваться стремительными темпами стрит-ритейл. Ситуация в корне иная: в связи с непомерно сложной, затратной и коррупционноемкой процедурой перевода помещений из жилого в нежилой фонд, длительным процессом согласования отдельного входа, получением земельного участка в аренду, возведением торговых павильонов и киосков, стрит-ритейл будет расти крайне медленно и мучительно. Все издержки этих процессов будут неизбежно закладываться в стоимость аренды помещений, которая зачастую становится непосильной для малого бизнеса.


Марина Федорова,
директор департамента стрит — ритейла NAI Becar в Петербурге

— На данный момент повышается спрос на объекты, которые находятся около метро. Значительных изменений, по сравнению с последним кварталом прошлого года, не произошло. Собственники считают, что кризис уже закончился и пытаются постепенно поднимать ставки примерно на 10%, хотя арендаторы с этим не соглашаются. Можно сказать, что покупательская способность пока что на низком уровне.

Совокупный объем рынка качественных торговых площадей увеличился на 13 тыс. кв. м и составил 3896,2 тыс. кв. м, обеспеченность торговыми площадями на тысячу жителей города — 847 кв. м. В таких торговых объектах, как ТК «Сенная» и «Пик», ТРК «Мега-Дыбенко», «Мега-Парнас», «Радуга», «Гранд Каньон», «Континент», «Атмосфера» нет не только свободных мест, но и существует лист ожидания. Открытые в 2010-м торговые комплексы «Стокманн Невский Центр» и «Galeria» заполнены почти на 100%.

Основная тенденция на рынке стрит-ритейла в Петербурге — это повышенный спрос на помещения возле метро. Большим спросом такие объекты пользуются у медицинских центров и банков.

Что касается арендных ставок, то, например, на Невском проспекте, по сравнению с прошлым годом, особых изменений не наблюдается, и арендные ставки составляют 5–12 тыс. руб./кв. м/мес.

На 2011 год запланировано к вводу 306,5 тыс. кв. м торговых площадей. С учетом уже заявленных проектов совокупный объем предложения качественных объектов к концу 2011 года составит 4 202,9 тыс. кв. м, обеспеченность на тысячу жителей — 913 кв. м.

Прогнозировать можно рост спроса на наиболее ликвидные помещения, будет наблюдаться ротация арендаторов на главных торговых коридорах города и снизится процент вакантных площадей в качественных объектах.