Разделить оптимизм экспертов, предрекающих безоблачное будущее офисам высшего класса в исторической зоне Петербурга, готовы сегодня далеко не все участники рынка недвижимости. Но общие посткризисные тенденции рынка обнадеживают. Повысились требования к качеству арендуемых площадей. Сейчас объекты класса А заполнены на две трети. Средний срок аренды — три года. Ожидают снижения доли вакантных площадей в этом сегменте до 12% к концу 2012 года.


Пригодно для аренды

2010 год, по мнению аналитиков компании «Астера», стал для рынка офисной недвижимости Петербурга периодом восстановления и медленного роста по всем параметрам — спросу, объему предложения, арендным ставкам. За год в эксплуатацию было введено около 180 тыс. кв. м объектов. Основную долю нового предложения составляют бизнес-центры класса B+ — 57%. На конец 2010 года в бизнес-центрах класса А свободно 20–22% площадей; в бизнес-центрах класса В+ и B — 5–10%.

В целом за 2010 год, как информирует Colliers International, объем рынка увеличился на 10% (прирост площадей класса А составил 61 тыс. кв.м, офисов класса В — 65 тыс.кв.м). В 2010 году новые бизнес-центры появлялись как в центральной части города, так и за ее пределами. Так, например, в зоне «Пулково» открылись два крупных офисных проекта — Technopolis и Pulkovo Sky (корпуса A, C). На начало 2011 года вакантные площади в офисных центрах класса А и В насчитывают около 250 тыс. кв. м.

Компания «Астера» сообщает, что на конец 2010 года в общем предложении качественных офисных площадей в Петербурге преобладают бизнес-центры класса B+ и B, на долю которых приходится 44% и 33% соответственно.


Плату индексируют

В 2010 году существенных изменений ставок аренды не отмечено. Однако, если в 2009-м собственники, пытаясь удержать арендаторов, не прибегали к индексации ставок, то сейчас эта практика начинает восстанавливаться, особенно в объектах с высокой заполняемостью.

В среднем по Петербургу в 2010 году ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в действующих бизнес-центрах класса А составили 900–2000 руб./кв. м/месяц.

В компании «Астера» замечают, что в 2010 году арендные ставки в бизнес-центрах выросли к концу периода. В частности, в классе А рост ставок составил 5%. В наиболее популярных бизнес-центрах с хорошей локацией собственники увеличили ставки аренды на 10–15%. На конец 2010-го ставки аренды (без НДС) составили в бизнес-центрах класса А $300–570/кв. м, класса В, В+ — $240–370/кв. м, класса С — $150–250/кв. м в год.


МНЕНИЯ

Александр Доронин,
председатель совета НП «Союз малых предприятий Санкт-Петербурга»

— В Москве в бизнес-центрах класса «А» для арендаторов — представителей малого бизнеса появились комплексные решения, которые понятнее всего назвать подобием инкубатора: на каждом этаже центра предусмотрена офисная стойка с секретарями, переговорный кабинет, размещены компании, предлагающие юридические, бухгалтерские, IT и другие услуги. Такой набор услуг удобен. Кроме того, малой компании достаточно арендовать один кабинет, и при этом у посетителей создается иллюзия присутствия в крупной организации. В связи с этим подобные центры активно заполняются субъектами малого предпринимательства. В Петербурге также уже появляются подобные предложения, которые, на мой взгляд, могут пользоваться популярностью.


Андрей Пушкарский,
генеральный директор «Управляющая Компания «Сенатор», член Комитета по девелопменту Гильдии управляющих и девелоперов (из выступлений на EXCLUSIVE DAY)

— В последнее время на рынке коммерческой недвижимости прекратилось падение арендных ставок и наметилась тенденция к росту. Мы, в свою очередь, тоже задумываемся о возможности небольшого их повышения в отдельных случаях, хотя бы на уровне инфляции. Еще один важный момент — снижение темпа прироста новых площадей. Для УК «Сенатор» итогом года стала 95-процентная заполняемость объектов, что при условии стабилизации арендных ставок дает нам импульс к расширению сети. Мы рассматриваем возможность приобретения готовых бизнес-центров, убедившись, что покупка существующего объекта выгоднее, чем строительство нового и по деньгам и по времени. Помимо офисной недвижимости мы занимаемся продвижением наших земельных активов. Сейчас выставили на продажу более 500 га земли. В этом году компания решила расстаться с другими непрофильными активами, в частности объектами street-retail.


Александр Гришин,
генеральный директор VMB Trust, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов (из выступлений на EXCLUSIVE DAY)

— Основной тренд 2011 года — прекращение падения арендных ставок на рынке офисной недвижимости. В перспективе будет наблюдаться снижение темпа прироста площадей. В начале года отмечалась миграция арендаторов из бизнес-центров класса А и В+ в офисные помещения класса В и С, но сегодня этот процесс затормозился. Средняя заполняемость комплексов класса С составляет 96%. Учитывая специфику Петербурга, как промышленного города с большим количеством административных зданий, которые могут быть реконструированы в бизнес-центры данного класса, говорить об отмирании класса С в ближайшей перспективе не приходится.