Год 2009-й изменил рынок недвижимости и, в основном, не в лучшую сторону. Однако от года текущего и следующего участники рынка ждут изменений к лучшему, надеются остаться на плаву. Специалисты считают, что отсутствие у многих проектов в сфере недвижимости структурированного, презентабельного, содержащего необходимую и достаточную информацию документа мешает привлечению инвестиций. Основная проблема всех проектов в сфере недвижимости — правовая.


Вложения для расширения

«Сейчас нацеленность на всех рынках — на государство», — считает Николай Вечер, директор филиала GVA Sawyer в Петербурге. С одной стороны — хорошо. С другой — не очень. По мнению Н. Вечера, идет вторая волна кризиса — бюджетная. Инвестпроекты урезаются, ставится задача искать средства на стороне. Происходит резкий рост капитализации проектов на стадии начала строительства. Заполненные арендаторами здания продаются легче.

По мнению Натальи Тишендорф, директора по России и СНГ отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle, существует тенденция к укрупнению девелопмента. Если в 2009 году оценщики не имели базы, то сейчас она уже создана, чтобы оценить сделки, к которым появился другой подход.

Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA, рассказал об использовании развитой модели — экспортного финансирования.

Компания стала работать с гостиничными операторами на стадии готового объекта. Например, будущий собственник объекта в центре города — гостиничный оператор. Где взять деньги? Есть интерес со стороны арендаторов. Западные банки предоставляют деньги российским банкам — кредитуют залог. Фактически деньги остаются на Западе. Собственник объекта расплачивается с девелоперами. Гарантом выступает российский банк. На выходе — девелопер и собственник объекта получают 8–10%.

Зухра Редькович, исполнительный директор ОАО «ВТБ-Лизинг в СПб» рассказала, что для лизинговых компаний офисные центры не столь интересны. Они финансируют только крупные проекты.


Петербург в тени Москвы

«В Москве инвестируется проектов го­раздо больше, чем в Петербурге,» — рассказала Наталья Тишендорф. Иностранные инвесторы вернулись на рынок. Ставки аренды в Петербурге на 30–40% ниже, чем в Москве. Но и на Невском проспекте есть проекты, на которые нет спроса. В Москве качественные офисы заполнены на 95%, но нет достаточного спроса, чтобы начинать строить офисные здания. «Мы находимся в совершенно затяжном пике», — полагает Наталья Тишендорф. По ее мнению есть инвесторы, которые готовы платить только за то, что это Петербург.

По мнению Александра Волошина, рынок в Петербурге представлен игроками, которые уже пришли ранее. Крупных инвесторов интересует рынок Москвы и то в пределах Садового кольца. Петербург выдвигается как субрынок. Объекты в центре не заполнены арендаторами, исторические здания не являются доходным бизнесом. Значит, нужны деньги на их реконструкцию. У собственника таких денег нет.


ГЧП — приманка для инвестора

Олег Лысков, заместитель председателя КИСП, начальник Управления государственно-частного партнерства и правового обеспечения, рассказал о системе государственно-частного партнерства. Обратил внимание, что к инвестпроектам предъявляются жесткие требования. Есть серьезные ограничения по масштабу. Каждый субъект может отобрать проекты для финансирования. Это стимулирующая мера для субъектов. Строительство нескольких детских садов не то же самое, что строительство тоннеля. Олег Лысков назвал два перспективных направления ГЧП: транспорт (и все, что с ним связано) и социальное направление. Банки — основные институты, которые это финансируют.

Владимир Антонов, директор ГУП Комитета по строительству «УКС Реставрация» подчеркнул, что ГЧП — передовой механизм, но он не исключает и другие. Банки уже проявляли серьезную заинтересованность в применении схемы ГЧП на другие объекты: строительство доходных домов, социальных домов, инженерной инфраструктуры. Первое, что необходимо сделать — это мониторинг. Желательно убрать бюрократические проблемы (пролеживание проектов и т. д). Отсутствуют стандарты банковского финансирования проектов. В прошлом году была начата работа по выработке стандартов, но она ничем не закончилась.


Ликвидность подпирает

Алексей Лукьянчиков, заместитель генерального директора «2К-Аудит», полагает, что последние годы показали ужесточение кредитной политики банков. 2009 год был «мертвым» по количеству сделок с банками. У кредитных организаций происходит переоценка отрасли после кризиса. Это заметно по годичному кредитованию. «Основные риски, которые мы проанализировали, были ошибкой проектирования: намеренное завышение объема работ и стоимости. Сейчас многие банки привлекают независимых консультантов, которые являются глазами и умами инвесторов», — заметил Алексей Лукьянчиков. Он отметил снижение интереса банков к жилищному и коммунальному строительству.

В Сбербанке России считают, что качественных девелоперских проектов мало и говорят о более жесткой оценке рисков. Поручительство и залоги — обязательная часть проекта. Они должны быть экономически эффективны, а согласованные с банком документы по проекту правильно оформлены.

Большинство участников конференции сошлись на мнении, что условия, предлагаемые банками, стали более консервативными и жесткими. Сложно работать, если оперативно из банка не приходят ответы. Невыгодно — если норма вхождения в банки — 30% готовности объекта. Один из участников встречи назвал это «уловкой 22» (абсурдной, безвыходной ситуацией). Между тем, не все видят сложности в оформлении заявок. Другие винят в этом самих девелоперов, отмечая слабую финансовую подготовку заявки на кредит. Как сказал Ринат Шаипов, старший юрисконсульт СК «БРИЗ»: «Ответ на вопрос: где деньги лежат? — в зоне нашей ответственности».