Кризис заметно сказался на состоянии этого рынка. Ряд проектов в окраинных зонах Петербурга оказался заморожен. В результате остановился процесс децентрализации офисного рынка. На фоне дефицита пятен для нового строительства в историческом центре города вырос интерес к реконструкции жилых и административных зданий и реконцепции неэффективных коммерческих объектов с целью создания объектов офисной недвижимости. Сроки экспозиции новых бизнес-центров увеличиваются.
Тенденции заселения бизнес-центров
Аналитики NAI Becar отмечают стабилизацию ставок аренды офисных помещений. В ближайшее время рост ставок в целом маловероятен, однако собственники успешных объектов возвращаются к практике индексирования арендной ставки. Специалисты компании «Арин» также подтверждают, что уровень арендных ставок стабилизируется, а в некоторых комплексах происходит незначительный рост.
По данным гендиректора агентства недвижимости «Динас» Юрия Сергеева, наибольшим спросом пользуются офисы, в которых стоимость квадратного метра не превышает одной тысячи рублей. Более дорогие офисы, класса А и В, вызывают меньший интерес. Аналитики NAI Becar приводят следующие цифры: средняя ставка в бизнес-центре класса «А» составляет 1 154 руб./кв. м, в бизнес-центре класса «В» — 993 руб./кв. м., в бизнес-центре класса «С» — 778 руб./кв. м. В компании «Арин» также подчеркивают сужение диапазона арендных ставок внутри каждого класса и между различными классами бизнес-центров.
Юрий Сергеев обратил внимание на смещении классов недвижимости в последнее время. Несколько лет назад к классу «А» относились только здания в так называемом «Золотом треугольнике» (Невский проспект и прилегающие территории). Затем к классу «А» стали относить и бизнес-центры, построенные не в лучших местах Петроградского района. Теперь география и вовсе расширилась. Как заметил Юрий Сергеев, в Петербурге сложно создать деловой квартал в центре города, но теперь такие кварталы стихийно появляются на окраинах. К примеру, в районе Аэропорта.
Как сообщают эксперты компании NAI Becar, по размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону офисов размером 100‑200 кв. м. Получило широкое распространение индивидуальное обсуждение условий договоров аренды с клиентами. Ставки аренды для различных арендаторов внутри одного объекта могут существенно дифференцироваться. Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение 2010 г. не росли.
По данным компании «Арин», в строительных проектах, находящихся в стадии реализации, наметилось сокращение офисной составляющей и увеличение доли жилья (при возможности) или объектов досуга (ресторанов, кафе, фитнес-центров). Происходит смещение бизнес-центров высокого класса в околоцентральные районы. Например, в 2010 году был сдан в эксплуатацию офисный центр «Санкт-Петербург Плаза» в Красногвардейском районе. Арендодатели проявляют интерес к помещениям, расположенным рядом с метро, что находит отражение в ценах на такие объекты. Уровень арендных ставок в офисных комплексах, расположенных недалеко от станций метро, на 10–20 % выше, чем в удаленных от метро бизнес-центрах.
Появляются новые проекты офисных комплексов. С начала 2010 года заявлено 13 новых офисных проектов. Наметилась тенденция создания нового формата офисных комплексов — технопарков (где предполагается размещение инновационных компаний).
«В Петербурге наблюдается формирование качественного класса «А», — говорит директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге Наталия Черейская. Раньше к классу «А» относилось большинство реконструированных объектов, расположенных в центре города. Но на самом деле до класса «А» они не дотягивали. В этой группе можно выделить отдельный сегмент — это «особняки» или «предмет роскоши». Это здания-памятники, имеющие свою историю и расположенные в центре Петербурга. Причем их сложно переделать именно под бизнес-центр класс «А» из-за необходимости большого числа согласований. Но эти здания интересны компаниям с точки зрения имиджевой составляющей, поэтому их часто реконструируют под определенного арендатора. По словам Наталии Черейской, деловой квартал в Петербурге уже начал создаваться, и этот процесс будет продолжаться.
Любой ли каприз за Ваши деньги?
По данным, собранным компанией NAI Becar в III квартале 2010 г., в Петербурге сданы в эксплуатацию офисные площади в пяти объектах. Общая их площадь составляет 39 тыс. кв. м. Сроки пуска большинства других объектов, которые планировали сдать в июле-сентябре этого года, перенесены на IV квартал 2010-го и на 2011 год. В целом за три квартала текущего года введено 179,8 тыс. кв. м, что в два с лишним раза меньше соответствующего показателя 2009 года.
По итогам трех кварталов 2010 г. общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2,4 млн кв. м (прирост к уровню 2009 г. составил 8 %). Все введенные в эксплуатацию в III квартале объекты позиционируются в классах А и В. В сегменте этих высококачественных офисных площадей общий объем предложения на конец сентября составил 1,8 млн кв. м. Новые офисные центры открылись в трех районах города — Московском, Приморском и Центральном.
В свою очередь, в компании АРИН оценивают объем офисной площади, сданной в III квартале 2010 года в Петербурге, в 88,5 тыс. кв. м. По подсчетам АРИН, на конец III квартала общий объем офисных площадей в городе составил 2,1 млн кв. м. «К концу III квартала доля офисных центров класса «В» составила 51,6 % от общего объема офисных площадей, — рассказывает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. — Доля бизнес-центров класса «С» составила 30 %. На бизнес-центры класса «А» приходится 18,4 % офисных площадей».
По итогам 9 месяцев 2010 года прирост офисных площадей составил 201,6 тыс. кв. м, что на 22 % выше, чем за 9 месяцев 2009-го и на 45 % ниже, чем за 9 месяцев 2008 года. «Существенный рост рынка, по сравнению с 2009 годом, связан с окончанием строительства офисного центра «Санкт-Петербург Плаза» на набережной Невы в формирующейся деловой зоне на Малой Охте», — объясняет Екатерина Марковец.
Конец миграции
По информации NAI Becar, в течение 2010 года активизация спроса была отмечена в сегменте высококачественных офисных площадей, представительских офисов с хорошим местоположением, поскольку снижение ставок аренды позволило некоторым компаниям улучшить местоположение или качество занимаемых площадей. К III кварталу миграция арендаторов, в основном, завершилась. Поглощение новых площадей происходило за счет внутреннего спроса, новые арендаторы на петербургском рынке практически отсутствовали. Наталия Черейская отмечает: «Наибольшая активизация на рынке офисной недвижимости наблюдается в классе «В» и «С». При этом сегодняшнее состояние рынка можно назвать скорее неустойчиво стабильным. Переездов арендаторов становится все меньше, чем год-полтора назад. При этом те, кто хотят переехать в помещение с более низкими арендными ставками, еще есть. Причем такая позиция не всегда оправдана».
По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: если в начале года массовый характер носили запросы на небольшие офисы от 15 до 50 кв. м, то в III квартале спрашивают в среднем 100‑200 кв. м. Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300‑500 кв. м. Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100 %, говорят аналитики NAI Becar. Офисные объекты классов В/В+ (в зависимости от местоположения) заполнены на 60–90 %, объекты класса А — на 75–95 %. Спрос на покупку офисных площадей за прошедший квартал не увеличился. Немногие компании сейчас могут позволить себе приобретение офиса для собственных нужд, а инвесторам интересны успешные объекты с 12–15 % доходностью. По информации компании «Арин», объем вакантных площадей в бизнес-центрах сокращается. Уровень заполняемости класса «А» составляет 79 %, класса «В» — 88 %, в бизнес-центрах класса «С» — 94 %.
Данные компании «Астера» свидетельствуют, что в течение III квартала 2010 г. спрос на офисы в бизнес-центрах класса A и B увеличивался медленнее, чем вводились новые объекты, что привело к росту доли вакантных площадей. Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются сравнительно небольшие помещения площадью 50–250 кв. м, на следующем месте по популярности находятся офисы размером 7001000 кв. м.
С учетом ввода новых проектов уровень вакансии в бизнес-центрах остается высоким — по итогам трех кварталов 2010 г. он составил 13 %: Класс A — 22 %; Класс B и B+ — 10 %. Самый высокий уровень вакантных площадей — в новых высококлассных бизнес-центрах, которые введены в эксплуатацию в течение 2009 г. и в первой половине 2010 г. При этом новые премиальные бизнес-центры не снижают арендные ставки.