Издательский холдинг RIAL-Pronto
          Деловая газета
          Северо-Запада России

          Издается в Санкт-Петербурге
          с 1994 года
Деловая карта России

 контакты
 архив

Офисный рынок на распутье - ЭиВ N 38 (789)
КОМПАНИИ И РЫНКИ
Недвижимость
По итогам 9 месяцев 2010 года прирост офисных площадей составил 201,6 тыс. кв. м, что на 22% выше, чем за 9 месяцев 2009-го и на 45% ниже, чем за 9 месяцев 2008 года
Офисный рынок на распутье
No. 38 (789) 13.12.2010
Наталия Кудряшова
Стабильность — так характеризуют аналитики текущее состояние рынка офисной недвижимости в Петербурге. Прирост общего объема предложения по итогам III квартала 2010 года составил 8 %. Но темпы прироста рынка продолжают замедляться
Кризис заметно сказался на состоянии этого рынка. Ряд проектов в окраинных зонах Петербурга оказался заморожен. В результате остановился процесс децентрализации офисного рынка. На фоне дефицита пятен для нового строительства в историческом центре города вырос интерес к реконструкции жилых и административных зданий и реконцепции неэффективных коммерческих объектов с целью создания объектов офисной недвижимости. Сроки экспозиции новых бизнес-центров увеличиваются.


Тенденции заселения бизнес-центров

Аналитики NAI Becar отмечают стабилизацию ставок аренды офисных помещений. В ближайшее время рост ставок в целом маловероятен, однако собственники успешных объектов возвращаются к практике индексирования арендной ставки. Специалисты компании «Арин» также подтверждают, что уровень арендных ставок стабилизируется, а в некоторых комплексах происходит незначительный рост.

По данным гендиректора агентства недвижимости «Динас» Юрия Сергеева, наибольшим спросом пользуются офисы, в которых стоимость квадратного метра не превышает одной тысячи рублей. Более дорогие офисы, класса А и В, вызывают меньший интерес. Аналитики NAI Becar приводят следующие цифры: средняя ставка в бизнес-центре класса «А» составляет 1 154 руб./кв. м, в бизнес-центре класса «В» — 993 руб./кв. м., в бизнес-центре класса «С» — 778 руб./кв. м. В компании «Арин» также подчеркивают сужение диапазона арендных ставок внутри каждого класса и между различными классами бизнес-центров.

Юрий Сергеев обратил внимание на смещении классов недвижимости в последнее время. Несколько лет назад к классу «А» относились только здания в так называемом «Золотом треугольнике» (Невский проспект и прилегающие территории). Затем к классу «А» стали относить и бизнес-центры, построенные не в лучших местах Петроградского района. Теперь география и вовсе расширилась. Как заметил Юрий Сергеев, в Петербурге сложно создать деловой квартал в центре города, но теперь такие кварталы стихийно появляются на окраинах. К примеру, в районе Аэропорта.

Как сообщают эксперты компании NAI Becar, по размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону офисов размером 100‑200 кв. м. Получило широкое распространение индивидуальное обсуждение условий договоров аренды с клиентами. Ставки аренды для различных арендаторов внутри одного объекта могут существенно дифференцироваться. Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение 2010 г. не росли.

По данным компании «Арин», в строительных проектах, находящихся в стадии реализации, наметилось сокращение офисной составляющей и увеличение доли жилья (при возможности) или объектов досуга (ресторанов, кафе, фитнес-центров). Происходит смещение бизнес-центров высокого класса в околоцентральные районы. Например, в 2010 году был сдан в эксплуатацию офисный центр «Санкт-Петербург Плаза» в Красногвардейском районе. Арендодатели проявляют интерес к помещениям, расположенным рядом с метро, что находит отражение в ценах на такие объекты. Уровень арендных ставок в офисных комплексах, расположенных недалеко от станций метро, на 10–20 % выше, чем в удаленных от метро бизнес-центрах.

Появляются новые проекты офисных комплексов. С начала 2010 года заявлено 13 новых офисных проектов. Наметилась тенденция создания нового формата офисных комплексов — технопарков (где предполагается размещение инновационных компаний).

«В Петербурге наблюдается формирование качественного класса «А», — говорит директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге Наталия Черейская. Раньше к классу «А» относилось большинство реконструированных объектов, расположенных в центре города. Но на самом деле до класса «А» они не дотягивали. В этой группе можно выделить отдельный сегмент — это «особняки» или «предмет роскоши». Это здания-памятники, имеющие свою историю и расположенные в центре Петербурга. Причем их сложно переделать именно под бизнес-центр класс «А» из-за необходимости большого числа согласований. Но эти здания интересны компаниям с точки зрения имиджевой составляющей, поэтому их часто реконструируют под определенного арендатора. По словам Наталии Черейской, деловой квартал в Петербурге уже начал создаваться, и этот процесс будет продолжаться.


Любой ли каприз за Ваши деньги?

По данным, собранным компанией NAI Becar в III квартале 2010 г., в Петербурге сданы в эксплуатацию офисные площади в пяти объектах. Общая их площадь составляет 39 тыс. кв. м. Сроки пуска большинства других объектов, которые планировали сдать в июле-сентябре этого года, перенесены на IV квартал 2010-го и на 2011 год. В целом за три квартала текущего года введено 179,8 тыс. кв. м, что в два с лишним раза меньше соответствующего показателя 2009 года.

По итогам трех кварталов 2010 г. общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2,4 млн кв. м (прирост к уровню 2009 г. составил 8 %). Все введенные в эксплуатацию в III квартале объекты позиционируются в классах А и В. В сегменте этих высококачественных офисных площадей общий объем предложения на конец сентября составил 1,8 млн кв. м. Новые офисные центры открылись в трех районах города — Московском, Приморском и Центральном.

В свою очередь, в компании АРИН оценивают объем офисной площади, сданной в III квартале 2010 года в Петербурге, в 88,5 тыс. кв. м. По подсчетам АРИН, на конец III квартала общий объем офисных площадей в городе составил 2,1 млн кв. м. «К концу III квартала доля офисных центров класса «В» составила 51,6 % от общего объема офисных площадей, — рассказывает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. — Доля бизнес-центров класса «С» составила 30 %. На бизнес-центры класса «А» приходится 18,4 % офисных площадей».

По итогам 9 месяцев 2010 года прирост офисных площадей составил 201,6 тыс. кв. м, что на 22 % выше, чем за 9 месяцев 2009-го и на 45 % ниже, чем за 9 месяцев 2008 года. «Существенный рост рынка, по сравнению с 2009 годом, связан с окончанием строительства офисного центра «Санкт-Петербург Плаза» на набережной Невы в формирующейся деловой зоне на Малой Охте», — объясняет Екатерина Марковец.


Конец миграции

По информации NAI Becar, в течение 2010 года активизация спроса была отмечена в сегменте высококачественных офисных площадей, представительских офисов с хорошим местоположением, поскольку снижение ставок аренды позволило некоторым компаниям улучшить местоположение или качество занимаемых площадей. К III кварталу миграция арендаторов, в основном, завершилась. Поглощение новых площадей происходило за счет внутреннего спроса, новые арендаторы на петербургском рынке практически отсутствовали. Наталия Черейская отмечает: «Наибольшая активизация на рынке офисной недвижимости наблюдается в классе «В» и «С». При этом сегодняшнее состояние рынка можно назвать скорее неустойчиво стабильным. Переездов арендаторов становится все меньше, чем год-полтора назад. При этом те, кто хотят переехать в помещение с более низкими арендными ставками, еще есть. Причем такая позиция не всегда оправдана».

По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: если в начале года массовый характер носили запросы на небольшие офисы от 15 до 50 кв. м, то в III квартале спрашивают в среднем 100‑200 кв. м. Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300‑500 кв. м. Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100 %, говорят аналитики NAI Becar. Офисные объекты классов В/В+ (в зависимости от местоположения) заполнены на 60–90 %, объекты класса А — на 75–95 %. Спрос на покупку офисных площадей за прошедший квартал не увеличился. Немногие компании сейчас могут позволить себе приобретение офиса для собственных нужд, а инвесторам интересны успешные объекты с 12–15 % доходностью. По информации компании «Арин», объем вакантных площадей в бизнес-центрах сокращается. Уровень заполняемости класса «А» составляет 79 %, класса «В» — 88 %, в бизнес-центрах класса «С» — 94 %.

Данные компании «Астера» свидетельствуют, что в течение III квартала 2010 г. спрос на офисы в бизнес-центрах класса A и B увеличивался медленнее, чем вводились новые объекты, что привело к росту доли вакантных площадей. Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются сравнительно небольшие помещения площадью 50–250 кв. м, на следующем месте по популярности находятся офисы размером 7001000 кв. м.

С учетом ввода новых проектов уровень вакансии в бизнес-центрах остается высоким — по итогам трех кварталов 2010 г. он составил 13 %: Класс A — 22 %; Класс B и B+ — 10 %. Самый высокий уровень вакантных площадей — в новых высококлассных бизнес-центрах, которые введены в эксплуатацию в течение 2009 г. и в первой половине 2010 г. При этом новые премиальные бизнес-центры не снижают арендные ставки.












Другие материалы рубрики
КОМПАНИИ И РЫНКИ
Недвижимость
25.11.16Тенденции рынка загородной недвижимости Петербурга
Аналитики группы компаний E3 Group подвели промежуточные итоги на рынке загородной недвижимости Петербурга и выявили 4 тенденции в 2016 году.
15.10.16Эксперты Петербурга обсудили влияние классовых различий жилья на покупательский спрос
Ведущие участники рынка жилой недвижимости Петербурга обсудили особенности и сложности формирования стандартов «классности» жилья, а также как покупательские предпочтения влияют на границы классов и насколько изменились предпочтения клиентов за последние несколько лет в выборе будущего жилья. Обсуждение проходило на круглом столе «Классовые различия: чего хотят покупатели» в рамках премии Urban Awards 12 октября.
03.11.15Загородные поселки на севере выбирают из-за инфраструктуры и экологии
По данным бюро аналитики по рынку недвижимости, сегодня средняя стоимость сотки на севере – 136 тысяч рублей, на юге – 101 тысяча рублей. С чем связан разрыв цен, какие факторы влияют на выбор в пользу поселка на севере или юге, где лучше развиты социальная и транспортная инфраструктуры, девелоперы и эксперты рынка загородной недвижимости Петербурга обсудили в рамках круглого стола «Работать в городе, а жить за городом. Север против юга».
27.10.15На рынке коммерческой недвижимости активизировался малый бизнес
По данным департамента Управления активами NAI Becar, осенью вырос спрос на коммерческие помещения со стороны новых на рынке компаний. Небольшие площади формата street retail в проходимых местах ищут под организацию мини-пекарен, кофеен, кафе, продуктовых магазинов шаговой доступности. В сентябре-октябре доля таких заявок составила почти треть всех запросов департамента Управления активами NAI Becar.
14.08.15Рост курсов валют привел к росту спроса на жилье
Специалисты департамента жилой недвижимости NAI Becar отмечают в конце июля- начале августа оживление на рынке жилой недвижимости. Спрос на вторичном рынке вырос на 30 % по сравнению с июнем, на первичном рынке число заявок увеличилось почти в два раза. Специалисты департамента связывают оживление спроса с новой волной роста курсов валют.
19.06.15Петербуржцы планируют провести лето на дачах
Эксперты NAI Becar отмечают рост спроса на дачные участки. Доля сделок по продаже участков в ДНП в текущем летнем сезоне выросла до 75% в общем объеме сделок на загородном рынке по сравнению с 60% в прошлом году.
18.05.15Сдержанным, уверенным шагом
Специалисты прогнозируют,
что во втором полугодии рынок
жилой недвижимости окажется
в стагнации.
К концу года ценовой уровень
2014-го предполагается
без заметного роста и падения.
Спрос на жилье, уверены
эксперты, восстановится
в течение двух-трех лет — вслед
за ипотекой
Новости компаний
«Грузовичкоф» стал победителем премии Customer Experience Awards - 05.12
«Грузовичкоф» завоевал премию РБК Петербург, посвященной выявлению лучших клиентских практик.
«Русал» собирается построить новый глиноземный завод в Ленобласти - 21.07
На производстве будут использованы технологии экологической безопасности, активно применяемые и в мире, и в России. Компания «Русал» реализует несколько значимых инвестиционных проектов, которые требуют существенных капитальных вложений и находятся в разной стадии строительной готовности.
В Петербурге появился первый в России завод по химической девулканизации резиновых изделий - 21.07
Превращать старые резиновые покрышки в каучук химическим способом будут на новом заводе, который открылся в Петербурге, пока он единственный в России.
Обуховский завод начинает производство легких квадрокоптеров - 25.05
Концерн ВКО «Алмаз – Антей» сообщил, что на Обуховском заводе начато серийное производство многофункциональных беспилотных квадрокоптеров. Аппарат способен без подзарядки пролететь до 20 км со скоростью 120 км/ч.
Фармкомпания Solopharm запустила два новых производства за 2 млрд рублей - 25.05
Петербургская фармкомпания Solopharm запустила два новых производственных участка на заводах по выпуску жидких лекарственных форм и БАДов.
На 25% выросли инвестиции резидентов ОЭЗ «Санкт-Петербург» с начала года - 25.05
Объем инвестиций резидентов ОЭЗ «Санкт-Петербург» за 1 квартал 2023 года составил 2,9 млрд рублей, что на 25% больше, чем годом ранее. За аналогичный период 2022 года объем инвестиций резидентов составил 2,3 млрд рублей.
Бывший завод IKEA в Тихвине возобновит работу в июне 2023 года - 23.05
Генеральный директор компании «Лузалес», новый собственник бывшего лесопильного предприятия IKEA в Тихвине Руслан Семенюк заявил, что завод возобновит работу уже в июне 2023 года.
Ссылки, реклама
© Copyright РИАЛ Администратор сайта:
yprokofiev@yandex.ru