Если рассматривать произошедшее на рынке ипотечного кредитования за последние 1,5–2 года, то можно констатировать: с началом кризиса он быстро сократился практически в 2 раза. Но в этом году он стал быстро расти, и по итогам первого квартала в два раза (по сравнению с первыми тремя месяцами 2009-го) увеличил объемы. Процентная ставка по ипотечным кредитам стала снижаться, и в эту нишу возвращается все больше финансовых учреждений. Заметно более лояльны и условия кредитования. В банках понимают: ипотечный рынок в России огромен, и если упустить момент, войти в число его участников будет сложно.
— Глава правительства России уже назвал ориентиры, к которым нужно стремиться на рынке кредитования жилья…
— Да, процентная ставка по кредитам должна быть на уровне 11–12 % годовых. При этом для нового строительства — 11 %, для вторичного рынка — 12 %. Речь идет о возвращении к уровню 2008 года, когда ипотеку можно было получить под 12 %: именно этот показатель и должен быть своего рода ориентиром. Но для того чтобы сейчас это сделать, со стороны государства необходимо предпринять целый ряд мер, которые будут способствовать развитию ипотечного кредитования.
— О каких мерах может идти речь?
— В частности, готовится к реализации программа инвестиций Внешэкономбанка (ВЭБ) в проекты строительства доступного жилья и ипотеку на 2010–2012 гг. Предполагается, что в ее рамках будет инвестировано около 250 млрд рублей, из которых только на жилье придется 150 млрд. Механизм будет работать таким образом: сначала банк кредитует дольщика по ставке выше 11 %, после завершения строительства и регистрации ипотеки она снижается до этой отметки, а затем банк формирует ипотечное покрытие и готовит выпуск ИЦБ. Параллельно ПФР размещает свои средства на целевых депозитах в банках, участвующих в программе, а в 2012 году происходит выкуп ИЦБ. Причем ВЭБ-Капитал гарантирует выкуп ипотечных облигаций банков под 7 % годовых до 2012 года.
— Известно, что уже есть и некоторые дополнения, которые совершенствуют программу ВЭБ…
— Такие предложения есть. Во-первых, нами предлагается жестко зафиксировать процентную ставку по кредиту на уровне 11 %. Причем с момента регистрации ипотеки не должно быть предусмотрено никаких комиссионных в пользу кредитора. Во-вторых, размещение средств ПФР в депозитах коммерческих банков-участников программы ВЭБ должно носить исключительно целевой характер (включая этап стройки жилья) и предусматривать ставку годовых не выше 11 %. Есть и некоторые другие предложения.
— В возглавляемом вами ведомстве тоже существует программа стимулирования кредитования строительства жилья эконом-класса (программа «Стимул»). В чем ее суть?
— Она работает по сходной схеме. С 1 июля 2010 года АИЖК предоставляет право получить целевой займ по ставке в 8 % годовых на срок до 2 лет. Банк кредитует дольщика по ставке выше 11 %, после завершения строительства и регистрации ипотеки она снижается до этого уровня, а затем банк продает ипотечные кредиты АИЖК. Последний гарантирует их выкуп.
— В последнее время банков, желающих выдавать ипотечные кредиты, было довольно мало. На ваш взгляд, способно ли ипотечное страхование изменить отношение финансовых учреждений и повысить их интерес к рынку ипотеки?
— Безусловно. Ведь ипотечное страхование — это социальный продукт, использование которого выгодно и банку, и заемщику. Для банка оно хорошо тем, что в случае обращения взыскания страховщик будет обязан полностью покрыть его расходы, а для заемщика это означает снижение процентной ставки на 2–3 и более процентов, а также снижение минимального первоначального взноса с принятых сейчас 30 % до 10 %. В результате купить жилье в долг оказывается и надежнее, и выгоднее.
— Можете привести пример?
— Могу. Мы провели расчеты, которые вполне наглядно иллюстрируют картину. Допустим, квартира на первичном рынке стоит 1,8 млн рублей, заемщик сразу же вносит 20 % ее стоимости и берет в кредит 1,44 млн рублей. Если он действует без ипотечной страховки, то за нее не платит ничего, берет деньги взаймы у банка под 14,5 % годовых и ежемесячно платит 19 663 рубля. Сумма всех его платежей за весь срок кредита достигает 3 539 378 рублей. Теперь вариант со страховкой, за которую надо платить 2 %. Единовременно. Но в этом случае ставка снижается до 11,25 % годовых, ежемесячный платеж — до 16 594 рублей, а в целом заемщик платит 3 015 677 рублей. Выгода очевидна…
— А что происходит, если заемщик не может выполнить обязательств и по решению суда его квартира будет продана?
— В этом случае ипотечное страхование тем более выгодно и банку, и заемщику. Если брать тот же вариант, то при обращения взыскания на жилье по истечении года с момента решения суда взявший кредит без страховки клиент, кроме отданной квартиры, окажется должен банку еще более 313 тыс. рублей. А тот, кто застрахуется — только 241 тыс. рублей, которые, к тому же, будет обязан полностью возместить страховщик. В результате и волки сыты, и овцы целы…
— Однако мы больше говорим о выгоде частного лица, участвующего в ипотечной программе. А как сделать участие в программе ВЭБ экономически привлекательным для банков?
— Участие в этой программе станет экономически привлекательным в том случае, если операционная маржа будет не менее 4 %. И сделать это можно, увеличив собственный капитал банков за счет государственного капитала (ОФЗ) и за счет привлечения частных акционеров. И это тоже довольно просто доказать на цифрах. К примеру, при стоимости государственного капитала в 10 %, доходность собственного капитала ROE банка в случае соотношения частного и государственного капитала 3 к 1 составляет 15 %, а если 1 к 1 — уже 18 %. И сейчас задача как раз и состоит в том, чтобы привлечь к участию в программе большее количество банков в регионах страны. Если это удастся, то получение ипотечного кредита станет выгодно и заемщику, и банкам.
— Скорее всего, программа будет интересна финансовым учреждениям и потому, что у них будет уверенность в том, что ВЭБ выкупит облигации по ставке в 7 %…
— Это принципиально важно. Ведь основной объем средств будет тратиться не сейчас, а в 2011–2012 годах. Как при приеме на работу: важно не то, что обещают, а что реально заплатят. Важна предсказуемость. И для банка — то же самое: если он заявил свое участие в размере 10 млрд рублей под 7 % годовых, ему важно, чтобы с ним рассчитались своевременно. Причем такие «длинные» деньги по такой ставке сейчас получить сложно, и даже поэтому участие в программе банкам выгодно.
Во всяком случае, у нас есть уверенность в том, что и программа ВЭБ, и «Стимул» — вполне реальные рычаги для ускорения процесса ипотечного кредитования в России. Конечно, до кредитных ставок в 4–5 % годовых, которые вполне реальны во многих цивилизованных странах, нам еще довольно далеко. Но если учесть, что самой системе кредитования покупки жилья в России всего 10 лет, достигнуто уже немало. И поэтому есть уверенность в том, что мы сможем добиться еще больших результатов, если сумеем правильно распорядиться имеющимися финансовыми ресурсами и использовать опыт, накопленный в других государствах.