Людям когда-то казалось, что земная твердь расположена посреди бесконечного океана. А подпирают ее киты. Сегодня рынок недвижимости, образно говоря, держится на пяти «китах». От их устойчивости в океане рынка и взаимодействия зависит новая конфигурация регионального рынка. Возврат к старым принципам его формирования после окончания кризиса проблематичен. Хотя бы просто потому, что придется считаться с необратимыми тенденциями, которые наметились сегодня.

Вопрос первый риторический: когда ждать оттепели на рынке недвижимости?

Сегодня уже очевидно: ждать у моря погоды не имеет смысла, иначе рынок может попросту вытолкнуть за борт корабля самых нерасторопных. Антикризисные программы исчерпали себя. Бизнес — не резиновый, сжимается только до определенного предела.

2009 год оказался вялым по активности инвесторов: было приобретено всего 55,44 тыс. квартир и комнат, что меньше, чем в 2008-м. В целом за год цены на вторичном рынке квартир снизились на 19,54%, средняя цена предложения к концу года составила 81,1 тыс. руб. за кв. метр. Строящееся жилье подешевело на 14,62% и в декабре 2009 года предлагалось в среднем по 72,9 тыс. рублей за метр.

Однако были заметны циклы, во время которых наиболее расторопные риэлторы могли заработать: начало лета и осени, а также декабрь. В конце года сказался отложенный спрос, когда и покупатели, и продавцы устали ждать взаимных уступок. В результате было зарегистрировано максимальное за весь год количество договоров купли-продажи.

Декабрьский ажиотаж отразился на ценах: после новогодних праздников стоимость квартир на вторичном рынке повысилась на 0,38%, а строящееся жилье подорожало на 0,25%.

В период подъема сошлись воедино сразу несколько факторов: некоторые послабления в сфере ипотечного кредитования, отложенный спрос и небольшое восстановление накоплений. В частности, за счет того, что в предыдущий период рос фондовый рынок. Это позволило части инвесторов «прокрутить» на нем деньги. Однако затем наступило, как и следовало ожидать, увядание активности.

Другой попыткой приспособиться к рынку служит выстраивание более длинных цепочек продаж с включением в них неприватизированных квартир, которые реализуют по старым технологиям «обмена». На такие варианты идут из-за нехватки покупателей с «живыми» деньгами на фоне большого объема предложения нераспроданных квартир. По сути это можно считать способом ухода в «тень», чтобы продавец мог сэкономить на налогах, а покупатель — соответственно, меньше доплачивал.Правда, интерес к таким вариантам сразу же стал угасать, как только стало известно о продлении бесплатной приватизации квартир до 2013 года.

Вопрос второй эмоциональный: какова величина давления на рынок отложенного спроса жилья?

В 2009 году на петербургском вторичном рынке поставили рекорд по приватизации жилья: было переведено в частную собственность более 114,65 тыс. квартир и комнат — вдвое больше, чем в 2008-м.

Дело в том, что в 2010 году истекал срок бесплатной приватизации. И, как в прошлый раз, когда возникала сходная ситуация, люди спешили перевести в частную собственность свое жилье, которое собирались со временем выставить на продажу. Суть в том, что между двумя сделками купли-продажи жилья должно пройти не менее трех лет. Иначе по закону владелец обязан платить 13% с дохода от сделки, превышающего 1 млн руб. Обычно покупатели не хотят связываться с обменом, потому что за деньги они приобретают не недвижимость, а права на нее. Но когда у людей не хватает денег, психология меняется. Если стороны в сделке владеют муниципальным жильем, тогда прямой обмен возможен. И интерес к нему в кризис появился.

В целом же перевод жилья в частный фонд эксперты считают своего рода индикатором давления на рынок недвижимости отложенного спроса. События в конце 2009 года показывают, что такой спрос накапливается.

Вопрос третий финансовый: насколько ипотека способна снижать ставки?

По сравнению с ноябрем в декабре 2009-го количество зарегистрированных ипотечных кредитов выросло более чем в 2,5 раза. Всего за год ипотечные кредиты получили более 14,17 тыс. заемщиков.

Собственно, декабрьский прирост продаж жилья на вторичном рынке северной столицы был обеспечен за счет тех, кто взял ипотечные кредиты. Правда, нынешний всплеск еще нельзя назвать ипотечным бумом. Однако скептики, полагавшие, что ипотека в Петербурге нокаутирована кризисом, получили от рынка своеобразный укол зонтиком: дескать, не стоит раньше времени хоронить кредитование покупки жилья.

Главное — банки разворачиваются лицом к клиенту. На их поведение повлиял ряд обстоятельств: крупные банки преодолели страх перед угрозой кризиса ликвидности, значительная доля недвижимости, которая накопилась в активах некоторых банков. Кроме того, грядут перемены, которые заставят эти, как и другие, непрофильные активы выводить за «скобки» балансов. А стимулировать вялые продажи без ипотеки сложно. Наконец, подталкивает к сдвигам государственная политика в сфере денежно-кредитной системы. В некоторых банках уже на полном серьезе не исключают, что при благоприятных обстоятельствах ставка кредита в 8–9% годовых становится реальной.

По данным компании «Кредитмарт», в декабре 2009 года на приобретение вторичного жилья средние ипотечные ставки по рублевым кредитам составили 17,58%, а средняя ставка кредита в долларах — 14,36%. Увеличилось количество банков, предлагающих ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке.

Но и в такие программы вписаться нелегко: для получения ипотеки по низким ставкам должен быть не только сам заемщик, но и его будущее жилье. Оно должно быть ликвидным. В целом условия ипотечного кредитования в 2010 году лишь незначительно смягчились относительно тех драконовских требований, которые появились в 2009-м. Поэтому восстановление объемов ипотечного кредитования, как считают в АИЖК, произойдет не раньше 2011 года.

Вопрос четвертый — саморегулируемый: как рынок разделится по «интересам» компаний?

В России формируется сложная система саморегулируемых организаций (СРО), которая может заметно повлиять на рынок недвижимости Петербурга и Северо-Запада. Пока не очень понятно, кто из вышедших на арену СРО сможет пробиться на рынок государственного строительного заказа. От этого во многом зависит общее количество игроков, которые будут работать на региональном рынке в 2010 году, объемы строительства и — в конечном итоге — объемы потребления стройматериалов.

В начале 2010 года в Петербурге разгорелся скандал: в Комитете по строительству города заявили о том, что появились первые поддельные свидетельства о допуске от СРО. При дальнейших разборках выяснилось, что компания вступила в «неправильную» организацию, которая получила статус СРО. И для того, чтобы не оказаться отлученной от госзаказов, в дальнейшем была вынуждена поменять СРО.

На начало 2010 года в Петербурге существовало свыше 50 строительных, проектных и изыскательских некоммерческих партнерств, претендующих на статус СРО. Из них 25 уже зарегистрированы в Ростехнадзоре, три — вошли в состав существующих СРО, а 28 некоммерческих партнерств проходят регистрацию. Еще 8 СРО собираются работать на Северо-Западе РФ — два в Новгородской и по одному — в Ленинградской, Архангельской, Калининградской, Псковской областях, республиках Коми и Карелия. Часть строительных организаций представлена филиалами московских СРО.

Как отмечают в Комитете по строительству Петербурга, образуется шквал организаций, рост которых не контролируется. В такой ситуации разным СРО придется объединиться, чтобы выработать критерии, по которым можно оценить профессиональные и деловые качества участников в конкурсных процедурах. Иначе при тендерах члены «непонятных» СРО рискуют оказаться отсеченными от госзаказов под предлогом борьбы с «разбазариванием бюджетных средств».

Вопрос пятый первичный: получат ли застройщики поддержку от государства и банков?

На первичном рынке ситуация сложилась не столь утешительная: в 2009 году граждане зарегистрировали всего 3604 договора долевого участия, что во многом объясняется как сужением спроса, так и ростом рисков по сделкам, которые произошли из-за изменений условий работы на петербургском рынке.

В городе на Неве пока нет громких скандалов, связанных с пополнением рядов обманутых дольщиков. Отчасти благодаря принятию закона «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Санкт-Петербурга». Документ разрешал изъятие у «дефолтного» застройщика участков для передачи их инвесторам, готовым завершить строительство, и возможность достройки домов за счет бюджета.

Правда, тревожит, что сегодня все проблемные застройщики продолжают активно рекламировать свои проекты. Участились случаи, когда объявления о продаже публикуют фирмы, которые не имеют всех необходимых допусков для строительства.

Выводы

На рынке жилой недвижимости наметились положительные тенденции. Однако он остается еще слишком неустойчивым, чтобы говорить о восстановлении. Этот процесс пойдет медленно и неравномерно. При этом рынок будет ориентироваться на реальный платежеспособный спрос, который приведет к постепенному перераспределению акцентов и созданию перспективного жилья эконом-класса, возводимого по современным технологиям.

Существенным рычагом влияния на рынок может стать кредитование застройщиков и расширение участия государства в заказах на возведение новых объектов недвижимости. Правда, для этого потребуется восстановление бюджетных ресурсов, которые сейчас приходится оптимизировать. Пока рынки госзаказов в субъектах РФ на Северо-Западе ужаты на 40–50% по сравнению с докризисным периодом, этого ожидать не приходится. Властям придется лавировать между различными группами компаний в рамках СРО для стимулирования рынка недвижимости.

Рынок начнет реально оживать не раньше 2011 года.