Спрос на коммерческую недвижимость уже давно выше предложения. Но купить за собственные деньги офисное помещение, складские или производственные площади не каждому предпринимателю по карману. Аренда сегодня тоже стоит немало, особенно если речь идет о центре города. В этих условиях выходом из положения мог бы стать лизинг, но он пока не пользуется широким спросом.

Лизинг недвижимости, по определению, является финансовым инструментом для приобретения в коммерческих целях зданий и помещений. Клиент получает объект и вносит платежи, а после завершения срока договора недвижимость переходит в его собственность.

Для бизнеса - это эффективный способ покупки: во-первых, снижается налог на прибыль за счет отнесения платежей на себестоимость; во-вторых, ускоренная амортизация позволяет сэкономить на налоге на имущество. Для девелоперов лизинг также интересен, в первую очередь, с точки зрения рефинансирования активов, увеличения оборотного капитала и комплексного обновления инфраструктуры.



Лизинг или ипотека?



`Важным преимуществом лизинга перед ипотекой является то, что здание можно продать вместе с лизингом, в то время как банковский кредит надо вначале погасить`, - отмечает еще одну особенность финансовой аренды директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group spb Алексей Лазутин.

Между тем сделки с недвижимостью проходят редко. Эксперты чаще всего называют следующие причины. То, что до сих пор нет четкой регламентации процедуры регистрации договора лизинга и купли-продажи.

На практике это решается за счет подачи в регистрирующие органы сразу двух комплектов документов. Но и здесь возникают накладки. `Сегодня регистраторы сильно перегружены, что создает некоторые неудобства`, - сказал бывший генеральный директор компании `Прогресс-Нева-Лизинг` Станислав Ким.

Невозможно также купить в лизинг землю. А отчуждение объекта недвижимости от земельного участка запрещено законом, если они принадлежат одному лицу. Как это реализуется в жизни? `Если предприятие покупает все здание, то право на землю регламентируется договором аренды с правом последующего выкупа участка в собственность. При завершении сделки клиент получает и здание, и участок земли. В случае когда участок не подлежит выкупу, то компания его арендует, а потом передает покупателю по договору субаренды`, - разъясняет С. Ким.



Стоимость объекта - камень преткновения



Приватизация арендованных помещений на аукционах, проводимых ОАО `Фонд имущества Петербурга`, приводит к тому, что предприятия малого бизнеса оказываются нередко на улице. Сейчас готовятся предложения по предоставлению малому бизнесу, зарегистрированному в городе, приоритетных прав по покупке арендованных площадей. А пока такой схемы нет, можно приобрести недвижимость с помощью лизинга.

В договоре прописываются схемы по обеспечению объекта водой и электроэнергией, а также другие моменты, связанные с эксплуатацией. У таких сделок есть своя особенность - регистрация договора купли-продажи и лизинга происходит не одновременно, как в других случаях, а отдельно.



Относительно недорогой, но непопулярный



Не менее безрадостная судьба и у возвратного лизинга. Это - финансовый механизм, который позволяет получить дополнительные оборотные средства. Предприятие продает компании имеющееся имущество, чаще всего - оборудование, а затем им же пользуется. То есть в данном случае клиент является и поставщиком, и получателем одновременно.

`У возвратного лизинга есть явное преимущество по сравнению с другими формами. Компании не надо подыскивать клиентов, поэтому лизингополучатель может рассчитывать на более низкие ставки`, - отмечает А. Лазутин.

При покупке в лизинг недвижимого имущества собственнику приходится перечислять НДС и налог на прибыль. Довольно часто лизинговые компании сталкиваются с претензиями налоговиков по правомерности вычета НДС при покупке объектов. По словам А. Лазутина, этого можно избежать, если продавцом будет физическое лицо. Тогда придется платить только подоходный налог.

Относительно недорогой возвратный лизинг не очень распространен. По мнению С. Кима, это связано с тем, что большая часть предприятий использует лизинг для покупки объектов в собственность.

Мировой кризис наложил отпечаток на лизинг. Компании жалуются на ограничение доступа к кредитам и на удорожание заемных средств. `Есть намерение более тщательно подходить к оценке платежеспособности клиентов. Думаю, увеличатся сроки рассмотрения заявок и принятия по ним решений`, - отметил С. Ким.