Ипотечный кризис в США оказывает в последние месяцы значительное влияние на мировую и российскую экономику. Многие эксперты задаются вопросом: возможно ли повторение американского сценария на отечественной почве? Во время командировки в Германию автор решил изучить принципы функционирования ипотеки в этой стране. Не витает ли призрак ипотечного кризиса над берегами Рейна, Эльбы и Мозеля?



`Здесь вам не тут!` - эта незабвенная фраза нашего бывшего премьер-министра Виктора Степановича Черномырдина приходит на ум, когда сравниваешь американскую и немецкую систему ипотеки. В США банки до недавнего времени щедро выдавали ипотечные кредиты, которые на 20%-30% превышали стоимость приобретаемого жилья.

Считалось, что остаточные средства счастливый хозяин потратит на обустройство и благоустройство своего `гнездышка`.

В Германии такая ситуация невозможна. Банковский кредит покрывает - в максимальном случае - 80% стоимости приобретаемой недвижимости. Ни один немецкий банковский институт не станет финансировать 100% стоимости объекта. Банк практически никогда не оказывается в убытке. Даже если заемщик оказывается неплатежеспособным и дом необходимо продавать с молотка, то кредитор всегда может вернуть с процентами свои средства.

Баланс сохраняется и в том случае, если цены на недвижимость упадут. При снижении цен на жилье убытки понесет именно заемщик: ему придется продать дом или квартиру дешевле, чем он ее приобрел.

Существует и множество других отличий немецкой и американской ипотеки. В США население весьма мобильно. Американец в течение жизни несколько раз покупает и продает жилье, переезжает в другой город и регион страны, меняет не только работу, но и вид деятельности...

Немцы неохотно переезжают и меняют работу, с трудом расстаются со своим жильем. И это тоже учитывают немецкие финансовые институты. Они с удовольствием кредитуют граждан страны, которые обладают стабильной работой, собственным бизнесом, а также финансовыми и/или материальными ресурсами. Люди, часто меняющие место работы или занятые на временных работах, не относятся к числу потенциальных заемщиков.

Кстати, иностранцы (в том числе и нерезиденты страны) также могут претендовать на ипотечный кредит. Но для них кредитный лимит составляет половину стоимости приобретаемого объекта.

В пригороде Гейдельберга Шризхайме мне довелось посетить семью Хуфнагелей. Главе семьи Вернеру 41 год. Его супруга Рената на год младше. Сыну Генриху 12 лет. В 2002 году мои собеседники взяли ипотечный кредит и приобрели трехэтажную секцию в таун-хаусе за 230 тыс. евро.

В Германии не принято рассказывать о своих финансовых делах, но для газеты `Экономика и время` мои собеседники сделали исключение.

Хуфнагели взяли кредит на 30 лет с банковской ставкой 5,5%. Сумма кредита составила 180 тыс. евро. Еще 50 тыс. евро супруги внесли из личных средств. `В Германии принято, что перед получением кредита люди в течение достаточно длительного времени копят деньги, используя для этого специальные банковские программы накопления. Мы тоже так делали, во многом себе отказывая`, - пояснил Вернер.

В то время совместная зарплата супругов после уплаты налогов составляла 3000 евро. Речь идет о `чистом` заработке после уплаты всех налогов и страховок (медицинская страховка, страховка от безработицы и т. д.).

Но для банка важна была не только эта сумма. Важно, что и Вернер, и Рената являются постоянными сотрудниками городской детской музыкальной школы. Их финансовое положение стабильно.

А что все-таки произойдет, если у супругов не будет средств оплачивать кредит? Здесь возможны разные варианты. Хуфнагели могут, например, выехать из своей секции дома, сдать ее квартирантам, а сами - переехать в другое, тоже съемное, жилье. Возможна и продажа секции для возвращения долгов банку.

Но мои знакомые уверены, что с ними этого не произойдет. Кстати, недавно супруги отказались от высокооплачиваемой работы в другом городе. На семейном совете было решено: лучше меньше зарабатывать, но жить в своем доме, в своем городе.