Первые ласточки в смене настроений появились в начале 2008 года, когда обнародовали данные о возможном снижении доходности коммерческой недвижимости с 12% до 9,5-11%. Чуть позже появились другие прогнозы, при которых этот показатель фиксировали на уровне 12-13%. При этом эксперты, снабжающие данными СМИ, нацеленные на застройщиков, не видели особых проблем, потому что этот процесс продолжался в течение последних 5 лет.

Девелоперы, не уставая жаловаться на свою судьбу, продолжали ввязываться во все новые и новые программы и при этом ухитрялись держать цены такими, чтобы не остаться внакладе. Все это заставляло забыть о поправках в сценариях, которые вносит анализ с точки зрения риск-менеджмента.

Проблема не в том, как долго в РФ сумеют оставаться зоной роста в сфере коммерческой недвижимости на фоне глобальной нестабильности этого рынка, а в том, насколько затронет офисный сегмент `виртуализация` экономики. В Петербурге целая армия экспертов. Но под таким соусом рынок никто не исследует.

И совершенно напрасно: проблема в том, что в Петербурге, как и в Москве, стремительно растет количество офисов, в которых не создают реальных продуктов, а, по сути, занимаются перепродажей готовых товаров и даже услуг.



`Виртуализация` и ее последствия



В этом отношении рынок все больше начинает походить на некую уменьшенную копию глобального финансового рынка, где доля `виртуальной экономики` (оборот `свободных` денег, не вложенных в реальные инвестпроекты) в последние 5 лет превысила допустимо безопасный уровень в несколько раз.

Эти данные появились совсем недавно, когда во всем мире уже свирепствовал финансовый кризис. Но они объясняли, что, собственно, произошло. И позволяли сделать прогнозы о том, каковы могут оказаться масштабы дальнейшего сдутия `пузырей` до уровня, который перестанет лихорадить мировые финансы.

Нельзя сказать, что рынку недвижимости Петербурга предстоит в 2009-2010 гг. пройти через нечто подобное. Однако в последние годы темпы роста `виртуализации` петербургской экономики стали значительно превышать не только динамику производства продукции в реальном секторе города, но и динамику потребления.

Первое обстоятельство еще можно спокойно пережить, так как довольно долго Петербург будут подпитывать финансовые потоки извне: город на Неве стал вторым после Москвы центром экспансии в российские регионы. И аккумулирование `свободных` средств, на которые живут многочисленные посредники, укладывается, по косвенным оценкам, в рамки новых западных моделей оценки финансовых рисков.

Но вот второй критерий (потребление) вызывает серьезные опасения. Потому что в этом плане наблюдается неощутимый пока `перегрев`, способный в ближайшее время коварно скорректировать уровень спроса и предложения в сфере коммерческой недвижимости. И вот тогда динамика снижения доходности проектов очистится от той маркетинговой `шелухи`, которой ее облепили сегодня эксперты.



Знать бы, куда соломку подстелить



Интуитивно многие девелоперы ощущают, что рынок может дать `неожиданный` сбой, и в своих исследованиях пытаются понять, когда именно он произойдет, как долго продлится. Маркетинговые модели ответа на этот вопрос не дают. Потому что глобальный финансовый кризис показал, чего на самом деле стоят рейтинги компаний, когда в системе координат появляются новые факторы влияния.

Одни основывают прогнозы на том, как развивается конкуренция в различных сегментах офисной недвижимости. Такая логика наводит инвестора на мысль о том, что сегодня выгоднее всего вкладываться в сеть гостиниц и складской логистики.

Однако потребность в таких проектах никому пока не гарантирует того, что весь объем спроса окажется платежеспособным. Не случайно крупнейшие сети отелей в Петербурге осторожничают с новыми проектами. А международные экспедиторы до сих пор не отважились ни на один самостоятельный проект в городе на Неве, предпочитая действовать на логистическом рынке через своих российских партнеров.

Весь объем инвестиций крупнейших игроков из 11 стран, преимущественно с европейским и глобальным капиталом, в I полугодии 2008-го в офисные активы составил в РФ не менее $2,7 млрд. Из них львиная доля осела в Москве. То, что остается на долю Петербурга, не впечатляет. Особенно в свете переменчивости западных институциональных инвесторов.



Вопросы из `тени`



Другой фактор риска девелоперов, на который также пока не обращают внимания специалисты, - набирающая обороты компания по борьбе с `отмыванием денег` в российских банках. Не секрет, что многие девелоперские инвестпроекты в Петербурге осуществляют группы частных лиц. И если там как следует поискать криминал, то он всегда найдется.

Потому что `наличка` не может незаметно `перевернуться` в этом бизнесе, скажем, в `чистые` банковские кредиты. Прибавьте рост процентных ставок по кредитам. Каков под таким соусом окажется `запас прочности` определенной части инвесторов?

Тут уже знакомая песенка про снижение доходности офисной недвижимости приобретает совсем иной смысл. Становится понятным, почему на фоне вроде бы благополучия в Петербурге застройщики решают заморозить ряд коммерческих проектов или продлить сроки сдачи обещанных ввести в строй в ближайшее время объектов.

Очевидно, что до конца 2008-го подобных решений окажется гораздо больше. Многое будет зависеть от того, согласятся ли петербургские власти пойти навстречу инвесторам по части ценообразования на землю, насколько либерально отнесутся они к допущенным девелоперами `нестыковкам` с планами развития города и его инженерных сетей. Заметим: в начале октября вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров заявил, что под инвесторов власти `не лягут`...

Это указывает на то, что рынок коммерческой недвижимости, по-видимому, ожидает сжатие. И оно сегодня только пойдет рынку на пользу, потому что гармонизирует платежеспособный спрос с предложением.



Только цифры



4 млн кв.метров* - площадь торговых помещений в Петербурге, которую прогнозируют на конец 2008 года

1,5 млн кв.метров - площадь, которую достигнет рынок офисной недвижимости в Петербурге в 2008 году

2 млн кв.метров - площадь качественных офисов, ожидаемая в 2010 году

2,5 млн кв.метров - площадь объектов в проектах складской недвижимости, которые реализуют в Петербурге и Ленобласти

*- по другим данным этот показатель - 7 млн кв. метров