Нынешний год на рынке офисной недвижимости проходит под девизом `Качество - превыше всего`. С начала года в Петербурге было введено 16 бизнес-центров классов `А` и `В`, в том числе и два самых крупных офисных здания класса `А` - Renaissance Plaza и Aeroplaza. По данным крупных консалтинговых компаний города, общий объем офисных площадей класса `А`, `B` и `B+`, сданных в 2008 году, составил около 250 820 тыс. кв. м.

В настоящее время общий объем рынка качественных офисных площадей Петербурга составляет 1 557,6 тыс. кв. метров.

На рынке сохраняется тенденция к увеличению объемов прироста качественных офисных помещений в классе `А` и `В`. Продолжается повышение арендных ставок, несмотря на возрастающее предложение рынка. В последнее время количество новых объектов в промзонах и за пределами КАД превысило объем ввода БЦ в центре города, а это означает, что процесс децентрализации офисного сегмента Петербурга успешно продолжается.

Эксперты рынка отмечают повышение спроса на качественные офисные помещения в бизнес-центрах и постепенное перемещение арендаторов в офисы более высокого уровня (из `С` - в `В`, а из `В` - в `А`).

На конец I полугодия 2008 года большинство действующих бизнес-центров приходится на Центральный и Петроградский районы.

Лидерами по заявленным офисным проектам являются Приморский и Красногвардейский районы. Значительную долю занимают Петроградский и Московский районы. При этом эксперты выделяют две зоны локализации объектов, построенных за последние 6 месяцев: территории Петроградской и Пироговской набережных (пять бизнес-центров) и земли, прилегающие к Обводному каналу (пять бизнес-центров).

К тому же, в связи со строительством КАД и перспективами строительства второго транспортного кольца КАД-2, на рынке офисной недвижимости начинает развиваться новый формат офисных помещений - бизнес-парки.

В соответствии с расчетами специалистов АРИН потенциальный объем спроса на офисные помещения в бизнес-центрах составляет около 6 157 тыс. кв. м. Текущий дефицит офисных площадей в составе бизнес-центров - около 4 850,5 тыс. кв. м. С учетом роста предложения, к 2010 году сегмент офисных площадей в бизнес-центрах не насытится, дефицит составит около 3 344,8 тыс. кв. м.

Наибольшим спросом сегодня пользуются бизнес-центры класса `В`. Заполняемость действующих бизнес-центров класса `В` находится на уровне 99%. Высокая заполняемость (на уровне 98%) характерна и для бизнес-центров класса `А`.

Продолжается стабильный рост спроса на офисы классов `А` и `В`. Ужесточаются требования арендаторов к техническому оснащению офисного здания, в связи с чем продолжается тенденция перетекания арендаторов из бизнес-центров класса `С`, а также из некачественных офисных помещений (встроенных, НИИ, административных зданий и т. п.) в современные офисные комплексы класса `В`.



Класс `А`:



Наибольшим спросом пользуются объекты, расположенные в Петроградском, Центральном и Василеостровском районах. Об этом свидетельствует высокая заполняемость (приближена к 100%).

Арендаторами офисных площадей класса `А` чаще всего являются международные компании, крупные российские компании и иностранные представительства.

По типу деятельности наиболее всего представлены компании, работающие в сфере оптовой и розничной торговли (21%), а также в сфере услуг (11%).

По региональной принадлежности наибольшую долю занимают иностранные компании - 64%, 15% - Петербург, 12% - РФ, 9% - Москва.

Наибольший спрос приходится на офисы, площадью до 100 кв. м (34%). Однако спрос на офисы площадью 500-700 кв. м также достаточно высок - 14%. Ежегодно отмечается увеличение спроса на крупные площади - от 1 000 кв. м.



Класс `В`:



Бизнес-центры класса `В` пользуются наибольшим спросом. Заполняемость действующих бизнес-центров класса `В` практически во всех районах находится на уровне 99%.

Арендаторами офисных площадей класса `В` чаще всего являются иностранные компании, заинтересованные в аренде небольшого офиса, и российские компании, заинтересованные в офисах хорошего качества или предпочитающие располагаться недалеко от центра города.

По типу деятельности наиболее всего представлены компании, работающие в сфере оптовой и розничной торговли (19%), в сфере услуг (17%), а также производственные компании (10%).

По региональной принадлежности арендаторы распределены достаточно равномерно: 32% - Петербург, 15% - Москва, 29% - РФ, 24% - иностранные компании.

Наибольший спрос приходится на офисы площадью 50-100 кв. м (29%), 101 - 200 кв. м (22%) и 201 - 300 кв. м (19%) . Ежегодно отмечается увеличение спроса на крупные площади - от 1 000 кв. м.



Класс `С`:



Средняя заполняемость офисных комплексов класса `С` находится на уровне 96%, однако в перспективе ожидается постепенное снижение заполняемости, связанное со значительным выбросом на рынке офисных площадей класса `В`.

Арендаторами офисных площадей класса `С` чаще всего являются начинающие российские компании, которым требуются небольшие офисы, и крупные российские компании, которые готовы арендовать дешевые помещения с возможностью ремонта за свой счет. Арендаторами объектов класса `С` становятся также компании, чья деятельность связана с морским портом и доступностью крупных транспортных магистралей, наличием складских комплексов в непосредственной близости к офисному центру.

Наибольшим спросом в офисных центрах класса `С` пользуются помещения площадью от 50 до 100 кв. м, а также небольшие офисы до 50 кв. м.



Ставка - в зависимости от площади



За период с января 2008 г. - по июль 2008-го рост рублевых арендных ставок в бизнес-центрах класса `А`, `В` и `С` в среднем составил 6-7%.

Существует дифференциация арендной ставки от площади арендуемых помещений. В бизнес-центрах класса `А`, `В+` и `В` арендная ставка на площади от 500 кв. м снижается в среднем на 5-15%.

В связи с нехваткой офисных площадей высокого класса в 2008 году рост арендных ставок сохранится и составит 10 - 15% для классов `А` и `В`. В разрезе офисных центров класса `С` ожидается стабилизация арендных ставок. В 2008 году рост составит 4-6%.

По итогам 2008 года общий объем офисных площадей в Петербурге составит 1 888,1 тыс. кв. м. К концу 2010 года объем качественных офисных площадей - около 2 812,5 тыс. кв. м.

Около 40% объектов, заявленных к введению в эксплуатацию в I полугодии 2008-го, не были закончены в назначенное время, а сроки их ввода перенесли на вторую половину года. Тенденции, наметившиеся в I полугодии, продолжат свое развитие и во II: укрупнение проектов, формирование новых деловых зон в Петербурге, развитие новых форматов офисной недвижимости.

По мнению экспертов, в связи с ростом конкуренции на офисном рынке девелоперам придется повышать эффективность собственной деятельности, что предполагает как более яркое позиционирование бизнес-центров, так и более продуманные маркетинговые ходы, в частности, точное определение сроков вывода объектов на рынок и финансовых условий для арендаторов/покупателей.



Мнения экспертов



Иван Починщиков, руководитель отдела офисной недвижимости East Real:



- Цена метра при аренде офисных площадей зависит от класса офисного здания. Аренда в современном бизнес-центре - будет несколько дороже, чем аренда в Петербурге в помещениях, изначально предназначенных для других целей.

Если говорить о самом высоком сегменте (бизнес-центры класса `А`), то приоритет здесь - инженерные системы здания. При строительстве таких объектов обязательно должны устанавливаться центральная система управления зданием, система принудительной вентиляции, кондиционирования, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке, современные система пожарной безопасности, скоростные лифты, бесперебойная система энергоснабжения, система безопасности и контроля доступа.

На втором месте при формировании цены и соответствии бизнес-центра классу `А`, на мой взгляд, стоит такой фактор, как конструктивные особенности здания. На третье место по значимости можно отнести месторасположение. Причем если раньше к бизнес-центрам класса ` А` относили объекты, которые располагались непосредственно в центральной части города, то сейчас главное - транспортная доступность - не более 10-15 минут ходьбы от ближайшей станции метро или организация маршрутного такси для сотрудников компаний-арендаторов.

Другими факторами, влияющими на ценообразование аренды, являются парковка и профессиональная система управления зданием. Парковочных мест должно быть из расчета 1 место на 100 кв. м арендуемой площади, если мы говорим об аренде офисов в центральной части города; на периферийных участках доходит и до 1-го места на 40 кв. м. Это должна быть либо подземная парковка, либо охраняемая наземная на прилегающей территории.

Также нужно упомянуть такие характеристики, как наличие нескольких качественных провайдеров телекоммуникационных услуг, организация входной группы, профессионально организованная зона питания для сотрудников и т. д., что тоже является важным при выборе офиса и влияет на арендные ставки.

Но подчеркну, что все вышесказанное - это идеальная модель бизнес-центров класса `А`. Сейчас строят немало объектов, собственники которых позиционируют свой объект как бизнес-центр класса `А`, но он при этом не соответствует стандартам качества. Цель - завысить арендную ставку.

На данный момент стоимость аренды офисных площадей класса `А` варьируется от $550 до $1150 за кв. м с учетом эксплуатационных расходов, без НДС. В сегменте класса `В` превалируют ставки от $300 до $700 за кв. м в год с эксплуатационными расходами без учета НДС.



Анна Колпакова, юрист ООО `АСП-Аудит`



- Федеральный закон `Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ` вступил в силу 5 августа.

Законом установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Однако есть условия, которые при этом необходимо соблюсти.

Арендуемое имущество должно быть в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 3-[ и более лет до дня вступления в силу этого закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Важно, чтобы арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного выше.

Площадь арендуемых помещений не должна превышать

установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной.

Арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный в соответствии с частью 4 ст. 18 Федерального закона `О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ` перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Перечисленные положения закона действуют до 1 июля 2010 года.