На протяжении последних десяти лет девелоперы, строители и чиновники в один голос твердят о необходимости наращивать объемы строительства в Петербурге. Количество сданных квадратных метров напрямую зависит от площади предо-ставляемых под застройку земель. За это время в городе опробовано несколько схем выделения земель под строительство различного назначения и пройден сложный путь от инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) до торгов.

Сегодня представители строительного бизнес-сообщества города, говоря о состоянии рынка земельных участков, придерживаются диаметрально противоположных позиций. Малые и средние строительные компании заявляют о дефиците земель, а крупный бизнес уверен, что предложения города вполне соответствуют экономической ситуации.



Земля по рекомендации...



Многие компании сегодня с тоской вспоминают схему распределения земли во времена ИТК. Но тогда участники делили участки, стимулируя конкурентов материально, с тем чтобы они отзывали свои заявки. Именно тогда появился целый ряд компаний спекулирующих заявками с целью получения `компенсации` от предпринимателей, реально заинтересованных в получении участка.

Одним из аргументов в пользу перехода от ИТК к торгам была как раз необходимость покончить с подобной практикой. Естественно, что участники рынка предпочитают вслух не говорить о возможностях сговора на торгах Фонда имущества. Данный механизм распределения земли был призван обеспечить прозрачность и равные для всех условия рыночной конкуренции.

По прошествии нескольких лет можно констатировать, что `равных для всех условий рыночной конкуренции` создать не получилось. Чаще всего выигрывают на торгах крупные столичные компании. Но, как бы то ни было, механизм торгов, запущенный около пяти лет назад, прижился.

Больше всего торгов за прошедшие годы прошло по так называемому короткому пакету, который содержит минимум информации: возможные функции площадки, ее имущественно-правовой статус, тип за-стройки, кадастровый план и рыночную оценку земли. Победитель - компания, предложившая наибольшую ставку арендной платы на аукционе, получает право заключить договор аренды сроком на шесть лет. Полтора года ей дается на проведение изыскательских работ, еще полтора - на проектирование и три года - на строительство.

По истечении шести лет застройщик может продлить аренду до 49 лет или же выкупить землю с возведенным объектом в собственность.

Такие правила устраивают далеко не всех. Участники рынка считают, что короткий пакет обладает высокими рисками. Основной из них связан с подключением будущих сооружений к инженерным сетям. Кроме того, заранее неизвестно, какой инфраструктурой обеспечен выставленный на аукцион земельный участок. Беспокойство инвесторов вызывают и сроки. За полтора года легально согласовать его во всех инстанциях довольно сложно. Наибольшие опасения связаны с тем, что застройщик, приобретя недвижимость по короткому пакету, вообще может не получить разрешения на реализацию своих замыслов на данном участке.



...и `по короткому пакету`



Нет никаких сомнений, что земельные торги - это единственный цивилизованный путь развития рынка жилищного строительства, однако в настоящее время в Петербурге еще не сформировался эффективный земельный рынок. Свыше 90% земель, вовлеченных в оборот, расположены за пределами обжитой части города.

`В минувшем году проведена подготовка 66 лотов для торгов по полному, короткому пакету и комплексному строительству. Всего в 2007 г. состоялись торги по 23 земельным участкам, из которых 16 предназначены под общегражданские объекты, 5 - под жилищное строительство, остальные достались общественно-деловой и торговой сферам`, - говорит вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров.

Однако сегодня город далеко не единственный игрок земельного рынка, хотя и основной собственник земельных участков в своих административных границах. В 2007-м Комитет по градостроительству и архитектуре разработал проекты планировки на 8612 га петербургской земли. В результате в 2008 году город готов представить на продажу застройщикам около 3 млн кв. м земли. То есть не меньше, чем продавалось Фондом имущества Санкт-Петербурга в течение трех последних лет.

Кроме того, в 2008 г. на торги будет выставлена земля, которую планируется освоить в процессе реализации программ по развитию за-строенных территорий и расселению аварийного и ветхого фонда. Все эти здания будут расселены за счет городского бюджета и вы-ставлены на торги.

До конца этого года город планирует выставить на торги более 60 полных пакетов с разнообразным функциональным назначением. Эти участки предназначены под строительство административных и общественно-деловых зданий, торговых объектов, паркингов. Площадь участков варьируется от 1 тыс. до 100 тыс. кв. метров. Большинство земельных участков имеет площадь до 10 тыс. кв. метров.

`При планировании торгов мы делаем акцент на предоставление участков под возведение общеграждан-ских объектов вблизи районов массового строительства, что повышает инвестиционную привлекательность участков`, - говорит Роман Филимонов, председатель Комитета по строительству.

При этом с сентября 2006 г. в городе не было ни одного аукциона по аренде отдельно стоящих земельных участков. По мнению чиновников из Комитета по строительству, подготовка полных пакетов требует не только серьезной работы по разработке градостроительной документации, но и проведения комплекса мер по инженерной подготовке территорий, планируемых к торгам.

Город делает акцент на комплексное освоение, поскольку этот вид торгов востребован и вызывает интерес у бизнеса. Городу же не приходится тратиться на развитие инженерии.

В таком случае непонятно, зачем нужна конкурсная комиссия, созданная специально для проведения торгов участками, предоставляемыми городом для жилищного строительства. На торгах постоянно появляются участки под автозаправки, паркинги, торговые, развлекательные, спортивные и бизнес-центры, но все это не имеет никакого отношения к строительству жилья. А магазин `полных пакетов` пуст, и с торгов не продано ни одного участка, обеспеченного инфраструктурой, под жилье.

На данный момент основными инвесторами в земельные участки выступают инвестиционно-девелоперские группы, работающие в сфере жилья (Главстрой СПб, Морской фасад, ВТБ, RBI, ЛЭК), инвестиционно-банковские группы (Пром-связьнедвижимость, ВТБ-Капитал, Москоммерцбанк, Газпромбанк), логисты (Евразия-логистик) и промышленники как конечные пользователи (`Филип Моррис Ижора`, автозаводы, `Хортица`), торговые сети (МЕГА, Касторама, ОБИ).

Еще одна группа покупателей - компании и физические лица, имеющие спекулятивный интерес. Всех инвесторов и конечных покупателей интересует земля, готовая к началу проектирования и строительно-монтажным работам.

Они готовы платить дороже, нежели просто сумму, складывающуюся из цены на земелю плюс технические условия, плюс проект межевания, плюс коммуникации. Все это создает определенные коммерческие риски, которые принимают на себя первоначальный ивестор-спекулян .



Мнения специалистов



Лев Каплан,

вице-президент Санкт-Петербургского союза строительных компаний:

- Для компаний среднего и малого бизнеса сегодня недоступны земельные участки под строительство. С сентября 2006 года в Петербурге не проводилось ни одного аукциона по полным пакетам документов. Я каким-то чудом включен в конкурсную комиссию по разработке полных пакетов документов, собираемся каждую пятницу и, потупив глаза, подписываем пустые протоколы. Все внимание уделено аукционам по продаже (точнее, сдаче в аренду) огромных лотов - величиной в сотни гектаров, что не под силу средним компаниям. Чтобы малый и средний бизнес получил доступ к земельным участкам для строительства объектов, необходима сдача в аренду (а еще лучше - продажа в собственность) небольших лотов - инженерно-подготовленных участков от 5 до 10 га на основе полных пакетов документов для строительства без требований изготовления проектов планировки и межевания кварталов застройки. Возможно, следует проводить такие аукционы специально для небольших компаний.



Максим Шубарев,

президент Ассоциации `Строительно-промышленный комплекс

Северо-Запада`:

- Существующая система распределения земельных участков через торги достаточно эффективна. Девелоперы могут участвовать в аукционах и приобретать землю и другие объекты недвижимости - в последние два года этот процесс заметно активизировался. Площадь продаваемых участков и их стоимость велики настолько, что небольшим компаниям все труднее конкурировать с крупными инвесторами. Однако свою нишу в проектах-`миллионниках` могут найти и небольшие фирмы.

Произойдет это в том случае, если они сосредоточат свои усилия на подрядной деятельности. В свою очередь, власти должны активно участвовать в создании инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Со всем остальным участники рынка справятся сами. В северной столице проекты комплексного освоения территорий подразумевают строительство миллионов квадратных метров жилья, и инженерной подготовкой территорий девелоперы уже занимаются самостоятельно.



Между тем



В IV квартале 2006 г. на рынок земельных участков с готовыми инвестиционными проектами было выставлено около 65 объектов, из которых около 20% - строительство торговых комплексов, 32% - офисов и бизнес-центров, 14% - строительство и реконструкция гостиниц, 10% - паркингов, 24% - строительство под малоэтажную застройку.

За 2007 г. проведен 731 аукцион по продаже объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга. Средний коэффициент превышения цены продажи над начальной ценой составил 1,8. На конкурсах и аукционах реализовано: 91 нежилое здание совместно с земельными участками (средний коэффициент превышения - 2); 700 встроенных нежилых помещений совместно с долей земельного участка (1,3); 7 земельных участков в собственность под ИЖС площадью 0,6 га (2,3); 10 объектов аварийного жилищного фонда (1,4). Кроме того, в прошлом году собственниками объектов нежилого фонда выкуплены 555 земельных участков площадью

1 087,1 га.

Наиболее крупной сделкой стала продажа на аукционе аварийного шестиэтажного жилого здания с земельным участком на набережной Робеспьера, д.32, лит. А. Оно ушло по цене 1,070 млрд руб. при начальной цене 420 млн руб. Покупатель - ЗАО `Строймонтаж`.

К крупной сделке относится и продажа пакета акций (100% уставного капитала) ОАО `Гостиница `На Садовой`. Она была приобретена за 254 млн руб. компанией ООО `Питерские отели`. Начальная цена -

80 млн руб.

Были проданы единым лотом четыре аварийных здания с земельным участком в городе Пушкине по адресу: ул. Глинки, д.16, лит. А, лит. Б, д.18, лит. А, лит. Б. Конечная цена составила 221 млн руб., начальная - 43 млн, покупателем стало ЗАО `ИнжСтройИнвест`. Проданы единым лотом сразу 36 помещений в различных районах города за 70,5 млн руб. (начальная цена - 67,500 млн руб.). Покупатель - ЗАО `Невская Оптика Холдинг` (арендатор этих помещений). Доходы от продажи государственного имущества составили 9,41 млрд, в том числе от продажи земли - 5,30 млрд, объектов нежилого фонда - 3,40 млрд, акций - 677,7 млн руб.

В январе 2008-го продано 5 лотов, представляющих здания с арендаторами, 2 лота, состоящие из восьми аварийных зданий, а также 64 лота встроенных помещений. В феврале 4 лота - здания с арендаторами, 2 лота - аварийные здания, 17 лотов - встроенные помещения, а в марте 1 лот - здание с арендаторами и 28 лотов - встроенные помещения (иногда по нескольку штук). Кроме того, реализован участок под комплексное освоение.