За I квартал 2008-го было введено около 112 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В. Накопленный за несколько лет неудовлетворенный спрос на качественные помещения способствует росту девелоперской активности и активной реализации проектов бизнес-центров. Другими факторами, оказывающими влияние на развитие рынка, стали общий подъем экономики, рост товарооборота и торговли.



Равнение на спрос



В I квартале 2008 года в Петербурге начали функционировать 8 бизнес-центров. Большая часть из них относится к классу В+. В то же время спрос на высококачественные офисные помещения по-прежнему превышает предложение. Рынок бизнес-центров приблизится к насыщению не раньше чем через 6 лет. А в ближайшие годы Петербург останется `золотым дном` арендодателей.

По данным консалтинговых компаний, все бизнес-центры заполняются на 95-99% еще на этапе строительства. Это, с одной стороны, стимулирует рост коммерческой стройки, а с другой - ухудшает качество строительства. Ведь при таком спросе арендаторы согласятся на любой мало-мальски приличный офис, тем более в хорошем месте.

Кроме того, в Петербург приходят крупные москов-ские компании, происходит переезд многих ведомств, окруженных большим количеством частных компаний, которые нуждаются в современных офисах. В такой ситуации спрос на арендные площади будет только расти.

По данным экспертно-аналитического отдела

ГУИОН Санкт-Петербурга, к февралю 2009-го объем рынка аренды офисной недвижимости Петербурга повысится на 20-29%. Рост цен на коммерческую недвижимость, по мнению экспертов, будет более плавным, чем в 2006 году, когда стоимость квадратного метра помещения увеличилась в 2 раза (примерно на 116%).

А вот уровень доходности объектов коммерческой недвижимости продолжит стремительное падение. По данным Colliers International, в 2000 году доходность функ-ционирующих деловых комплексов держалась на уровне 20-2% в год, а в 2008-м - 9-10%. Это связано в немалой степени с ростом рисков и постепенным заполнением рынка бизнес-центров. К слову, в Европе показатель доходности коммерческой недвижимости находится в среднем на уровне 6-6,5% в год.

По расчетам компании `АРИН`, в соответствии с обеспеченностью офисных площадей в крупных городах Европы (от 2,5 до 4,5 кв. м на 1 человека) общая емкость рынка качественных офисов должна быть около 16 млн кв. м. Учитывая, что сегодня предложение составляет около 1,4 млн кв. м, можно сказать, что потенциал рынка оценивается как высокий, в среднесрочной перспективе насыщения не произойдет.



Классовые окраины



Большинство офисных площадей приходится на Центральный (18%) и Петроградский (13%) районы. Лидерами по вводу офисных площадей являются Примор-ский (27,8%) и Василеостровский (19,7%) районы. Значительную долю также составляют Петроградский (12%), Московский (10%), Красногвардейский (9%) районы города (данные за I квартал 2008-го).

В последние годы резко меняется структура спроса на офисные центры. Крупные арендаторы теперь предпочитают офисы не в историческом центре, а на окраинах. Процессу оттока арендатора из центра способствует также строительство Кольцевой автодороги (КАД) и Западного скорост-ного диаметра (ЗСД).

Спальные районы города привлекают крупные компании низкими арендными ставками и возможностью снять помещение большой площади. Кроме того, в новых районах нет проблем с парковкой, энергоснабжением и Интернетом.

Александр Чупраков, генеральный директор ГК `Невский альянс`, уверен: `Несмотря на то что по-

прежнему в Петербурге существует большой интерес к историческому центру, происходят постепенная де-централизация и формирование деловых зон в новых районах города`.

По мнению Сергея Федорова, председателя Комитета по коммерческой недвижимости Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, руководителя отдела развития `Praktis SV`, важной проблемой, тормозящей развитие коммерческой недвижимости города, является транспортная инфраструктура. Темпы девелоперской активности значительно превышают рост транспортной системы, и совсем скоро добраться до новых офисов и торговых центров будет почти невозможно.

Одной из особенностей офисного рынка Петербурга остается несоответствие класса большинства офисных центров международным стандартам. На рынке долгое время отсутствовала единая классификация, и в определении класса участники рынка ориентировались лишь на заявления собственников офисных центров. В нынешнем году консалтинговыми компаниями Петербурга (Colliers International, Jones Lang LaSalle и Knight Frank) разработана единая система классификации, но пока она не внедрена повсеместно.



Подсчитали -прослезились



За период с конца 2007-го по конец I квартала 2008 года рост арендных ставок в бизнес-центрах класса А, В и С в среднем составил 9-11%.

`При этом арендные ставки в новых БЦ несколько выше, чем в аналогичного класса зданиях старой по-стройки, - считает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований `АРИН`. - Дело в том, что новые здания обладают более высоким уровнем инженерной оснащенности, планировочных решений и отделки помещений`.

Что касается продажи офисных площадей, то в начале 2008 года их предлагали в действующих и строящихся бизнес-центрах класса В и В+. Диапазон цен составляет около $2650- 4800 за кв. м.

`Из-за высокого уровня арендной платы многие европейские компании могут перенести свои офисы из Петербурга в менее дорогие российские города`, - заявил директор департамента офисной недвижимости Colliers International Saint-Petersburg Дмитрий Кузнецов. По его словам, в Петербурге уровень арендной платы в среднем составляет около 36 евро за кв. м, в Берлине - около 20 евро.

`Я не думаю, что качество бизнес-центров в Петербурге и Европе сильно различается. Поэтому многие европейские компании не понимают, почему они должны здесь платить больше. Многие из них уже начинают рассматривать другие города России в качестве базы для создания центрального офиса`, - заявил Дмитрий Кузнецов.



Мнения специалистов



Данил Сверлов,

начальник управления по развитию сети Северо-Западного федерального округа ОАО `МДМ-Банк`:

- Задачи при поиске коммерческой недвижимости в Петербурге под офисы продаж банковских услуг несколько отличаются от столичных или региональных. Особенность города в том, что здесь ограниченное количество точек пересечения основных магистралей и мест скопления общественного транспорта. В Петербурге не такая разветвленная структура Метрополитена, и количество узловых станций минимально. Кроме того, большое количество гипермаркетов и торговых комплексов удалено от основных транспортных потоков.

Исходя из этого, и ставятся задачи по аренде точек продаж банковских розничных услуг. Точки сети должны присутствовать на основных станциях метро, в каждом из районов города: на прямой видимости и в шаговой доступности от выходов. В ТЦ и гипермаркетах мы ищем небольшие площади (70-110 кв. м) напротив входа или в центральных залах.

В местах проведения сделок, в общеизвестных деловых центрах города (Каменноостровский пр., Большой пр., Владимирский пр.) несколько другие требования к арендуемым помещениям. Здесь необходимы парковки, развитая инфраструктура (гостиницы, рестораны, конференц-залы) и возможность размещения вывески и рекламы. Представительские офисы лучше всего открывать в исторической части города, `Золотом треугольнике`, ограниченном Литейным, Вознесенским и Владимирским проспектами. В этом случае ко всем благам цивилизации необходимо добавить большие витринные окна и отдельный удобный вход. Статусные офисы (у Исаакиевской и Смольной площадей, на Московском пр.) требуют больших затрат на ремонт и поддержание в хорошем состоянии как фасадной части, так и внутренней отделки.

А вот офисы в густонаселенных спальных районах должны быть универсальные: 120-150 кв. м, с хорошими кассовыми узлами и возможностью размещения большого количества консультантов и помещений для хранения ценностей клиентов.



Екатерина Марковец,

директор департамента консалтинга и оценки `АРИН`:

- О лучших и худших местах размышлять достаточно сложно. Сегодня уже начался процесс разделения на представитель-ские офисы и на бэк-офисы. Для первых арендуются более дорогие помещения в центре города, для вторых - дешевые на окраине. И это правильно. Представительские офисы, на мой взгляд, лучше всего арендовать на набережных Невы (Петроградский, Выборгский районы) при условии наличия хорошего паркинга. БЦ в этих районах, с одной стороны, расположены близко к центру, а с другой - к ним проще подъехать на машине.

Для бэк-офисов лучшие места - на окраине города, но при условии хорошей транспортной доступности. Худшие места как для представительских офисов, так и для бэк-офисов - это, наверное, те, которые расположены далеко от метро. Ведь сегодня большинство людей ездят на работу именно на метро. Однако в конечном счете все зависит от вида деятельности компании. И если, к примеру, работа организации направлена на обслуживание предприятий, то почему бы ей не арендовать помещения в Шушарах рядом с этими предприятиями?

Кроме того, при аренде офисов необходимо обращать внимание, во-первых, на степень готовности бизнес-центра. Если там ведутся финальные работы, то возможны проблемы с электро- и водоснабжением. Во-вторых, необходимо обратить внимание на локальное окружение. Если это район активной застройки, то также возможны нарушения по функционированию бизнес-центра. В этом случае проблемы могут длиться вплоть до завершения строительных работ на территории.



Евгений Якушин,

генеральный директор УК `Система`:

- Спрос на офисную недвижимость сохраняется и в дальнейшем будет расти. Эксперты прогнозируют насыщаемость рынка только к 2015-2016 гг. До этого времени еще далеко, и сейчас площади любого бизнес-центра можно сдать еще на стадии строительства - в этот период арендаторы занимают от 50% площадей и больше. К завершению проекта офисные центры обычно бывают заняты на 70%. Сейчас тенденция такова, что все больше офисной недвижимости `уходит` за периметр города. Бизнес-центры класса В и С строятся в спальных районах города и за его пределами. Это не касается головных офисов, где расположено представительство компаний - речь идет о рабочих офисах. На увеличение количества офисных центров повлияет и тот фактор, что все промышленные предприятия города выведут в Ленинградскую область, а на месте бывших предприятий будут появляться бизнес-центры. Несмотря на то что вывод предприятий планируют осуществить только к 2010 году, около 90% строительных площадок уже куплено.



Иван Починщиков,

руководитель отдела офисной недвижимости

компании `EAST REAL`:

- Рынок офисной недвижимости Петербурга, как и всего Северо-Западного региона в целом, активно развивается. По сравнению с 2007-м, в этом году ожидается увеличение ввода офисных площадей почти в 2 раза. Общий объем офисных площадей в Петербурге классов А и В на конец прошлого года составил около 600 тыс. кв. м. Для сравнения: по заявленным проектам в Петербурге только в этом году планируется ввести такой же объем офисной недвижимости.

Тенденцией на современном рынке недвижимости является децентрализация площадей класса А и В+. Также все популярней становятся многофункциональные комплексы, совмещающие в себе несколько составляющих: жилую, офисную, торговую - в различных вариациях. Это позволяет минимизировать риски и добиться большего уровня доходности.

В начале года наблюдается рост арендных ставок, что связано с увеличением расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги. Однако к концу года он, по мнению экспертов, должен замедлиться из-за ожидаемого роста офисной недвижимости, хотя спрос на офисы в Петербурге превышает предложение.