Рынок загородной недвижимости выходит на новый виток развития: строятся малоэтажные поселки, растет потребительский спрос, понемногу развивается ипотека, да и законодательная база меняется в лучшую сторону. Однако, несмотря на режим благоприятствования, купить `дачный домик` все еще непросто. О достижениях, проблемах и перспективах развития рынка загородного жилья говорили на `круглом столе` в `Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области`



Всем сестрам по серьгам



За последние годы спрос на малоэтажные строения в черте города и за его пределами вырос на 40%. Сегодня в Петербурге и ближайших пригородах строят и проектируют около 170 коттеджных поселков. Еще 70 находится на стадии заявленных проектов.

По словам руководителя загородного отдела Департамента маркетинга компании `Петербургская недвижимость` Ольги Трошевой, наибольшим спросом пользуются дома в коттеджных поселках эконом-класса, стоимость которых сравнима с ценой 3-4-комнатной квартиры в Петербурге.

Строители и риэлторы стараются оперативно реагировать на спрос. Если год назад покупателям предлагались не более 300 коттеджей класса `эконом`, то сегодня эта цифра уже превышает 2 тыс.

По подсчетам аналитиков, элитный сегмент загородного рынка (от 35 млн руб. за дом) занимает не более 15%, бизнес-класс (от 15 до 30 млн руб за дом) составляет около 30%, средний (7-10 млн руб. за дом) и эконом-класс (4-6 млн руб.) - 55%. Статистика свидетельствует: самый перспективный сегмент рынка - эконом-класс.

`Спрос на коттеджи стоимостью около 5 млн рублей растет наиболее активно`, - уверена Ольга Трошева. Хотя основной объем предложения, судя по ее же докладу, находится в диапазоне от 8 млн до 17 млн рублей за объект.

Естественно, что самая дорогая недвижимость находится в Приморском, Курортном, Петродворцовом районах. Здесь стоимость коттеджа может превышать 80 тыс. рублей за 1 кв. метр.

Спрос на загородные метры растет вместе с доходами населения и ценами на городское жилье. По самым скромным подсчетам, средний `квадрат` в Петербурге стоит свыше 90 тыс. рублей.



Война севера и юга



Стоимость загородного жилья напрямую связана с его местоположением, инфраструктурой, удаленностью от города, транспортной сетью. Так, географическими лидерами рынка сегодня являются Выборгский и Всеволожский районы. Практически не растут продажи в Лужском и Киннгисепском районах Ленинградской области. В основном загородная недвижимость растет в цене из-за увеличения стоимости земельных участков, которые подорожали за прошлый год на 60%.

В Курортном районе цена за сотку доходит до 1 млн рублей. Во Всеволожском землю продают в среднем за 340 тыс. руб. за сотку, в Тосненском - от 300 тыс. руб. за сотку, в Гатчинском - 130 тыс. руб. за сотку. Однако цены продолжают расти. Владельцы наиболее перспективных участков заморозили продажи и ждут очередного скачка цен.

Девелоперы, в свою очередь, начали осваивать малопрестижное южное направление. Застройщики постепенно перемещаются в окрестности Гатчины, Пушкина и Петродворца. Несмотря на стереотипы, преимущества этих земель очевидны: близость в городу, хорошее инженерное обеспечение, дороги.

`Риэлторов сдерживает лишь имидж юга как промышленного и сельскохозяйственного района`, - уверена Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО `Общество землепользователей `Прогаль`.

`Потому и проектов пока немного. На юге - в Гатчинском, Ломоносовском, Пушкинском районах строят в основном коттеджные поселки эконом-класса, - говорит Ольга Трошева. Так, в прошлом году на рынок вышел самый масштабный на этом направлении объект - `Новая Ижора` (`Балтрос`, инвестиции - около 18 млрд руб.). На участке в 285 га строится 6000 домов площадью 66-170 кв. метров на участках 3,5-7 соток по цене от 47 500 руб. за 1 кв. метр.

`Самый большой скачок цен за последние полгода наблюдался в Волосовском районе, что стало полной неожиданностью для аналитиков`, - добавила Людмила Юшина.



В кредит или со `вторички`



На вторичном рынке загородной недвижимости сегодня предлагают очень широкий выбор объектов - от небольшой дачи за 200 тыс. рублей до элитного особняка за 50 млн рублей. Ежегодно весной наблюдается ажиотаж спроса и предложения. Цены вырастают на 15-20%.

Здесь также лидирует Всеволожский район Ленинградской области. Постепенно растет интерес к Приозерскому, где землю приобретают индивидуальные застройщики. В Гатчинском районе цены растут на 20-40% каждые 6 месяцев.

Популярны и садовые домики (от 2 млн до 7,5 млн руб.), их стоимость каждые полгода поднимается на 30-40%.

В последние годы Правительство РФ приняло ряд законов, которые должны стимулировать развитие загородного рынка, но пока, по словам участников `круглого стола`, они только тормозят процесс. Законы о дачной амнистии и о кадастровом учете не работают, так как на местах еще не все знают, как правильно их исполнять. Многие чиновники и клерки ждут инструкций сверху, а время идет.

Что касается ипотеки, то здесь тоже все неоднозначно. Далеко не все банки, предлагающие ипотечные кредиты, готовы сотрудничать с продавцами и покупателями загородной недвижимости. Из тех же, кто предоставляет данный вид услуг, лишь десять готовы работать с недвижимостью в области. А с дачными домами и землей работают и того меньше - три банка. Это при том, что ипотека на землю, садовые домики и коттеджи для среднего класса весьма востребована.

Потребитель, мечтающий занять у банка средства на покупку загородного дома, должен помнить, что условия здесь особые: взносы выше, процентная ставка больше, а залоговые требования - строже.

`Сегодня загородная ипотека составляет всего 15% от всех сделок на рынке, - рассказала Светлана Климова, руководитель по работе с корпоративными клиентами ОАО `Балтийская ипотечная корпорация`. Но и это мы расцениваем как положительное развитие, ведь еще два года назад вообще никакой загородной ипотеки не было`.