Финансовая емкость рынка превышает $3 млрд

Сегмент строительства, в состав которого входят коттеджи, таун-хаузы и малоэтажные дома, сегодня переживает активный рост. Специалисты ожидают, что к 2010 году доля малоэтажек подрастет еще на 10%.



Модно, престижно и на природе



`Спрос покупателей на малоэтажные строения действительно растет год от года. Однако в пределах города активный рост малоэтажного строительства невозможен из-за отсутствия свободных пятен под застройку. В черте города будут застраиваться традиционно Озерки, Коломяги и южные районы, но эти территории уже практически полностью освоены, поэтому предложение значительно вырасти не может`, - уверен Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН `Бекар`.

Как отмечают специалисты, Ленинград-ская область обладает намного большим потенциалом по отношению к городу. В первую очередь можно ожидать массовой за-стройки районов южнее и юго-западнее КАД, а также в Выборгском и Всеволож-ском районах области.

`Рынок будет развиваться. Сегодня становится модно и престижно перебираться на постоянное место жительства за город, ближе к природе. Особую привлекательность, с этой точки зрения, будут иметь земли под индивидуальное жилищное строительство. Ведь многие покупатели приобретают загородную недвижимость под залог своих квартир в городе или на деньги, вырученные от продажи таковых. Они заинтересованы в покупке жилья, где в дальнейшем можно будет прописать свою семью`, - добавляет Андрей Уманский.



Ипотечная подножка



Несмотря на столь оптимистичные заявления, нельзя не согласиться с тем, что рынок еще слаб, а на пути его развития множество препятствий.

`Сейчас в Ленобласти осваиваются гигант-ские территории, должно появиться свыше ста коттеджных поселков, в которых, по нашим прикидкам, можно расселить полмиллиона жителей, - заявляет заместитель председателя комитета по архитектуре и градо-строительству области Евгений Домрачеев. - К таким прожектам я отношусь скептически. Нужно просчитывать платежеспособность населения, непонятно, кто будет заселять все эти поселки`.

Действительно, среди желающих переехать в загородную зону - активные город-ские жители, нуждающиеся в расширении жилплощади, с престарелыми родителями или маленькими детьми. Дело в том, что именно такие семьи в большей степени нуждаются в дополнительных метрах и хорошей экологии. При этом, как отметила генеральный директор АН `Бекар` Ирина Гудкина, среднемесячный доход на семью должен составлять от $5 тыс. В противном случае вы эту программу не поднимете.

В случае если выбранный вами поселок кредитуется каким-либо банком, достаточно будет иметь доход и в $2 тыс.

Но даже если потенциальному покупателю повезло с доходом, ему трудно будет найти кредитуемый поселок. Дело в том, что ипотечное кредитование, по заявлениям специалистов, в этой сфере строительного рынка развито крайне плохо: малоэтажное кредитование составляет не более 10-15% от всей городской недвижимости.

Во-первых, компании, занимающиеся сейчас коттеджным строительством, имеют, как правило, небольшую кредитную историю. Во-вторых, число непосредственно объектов кредитования достигает сегодня нескольких десятков.

Кроме того, в этом сегменте рынка недостаточно активно работают риэлторские компании, что важно для банков, так как они являются партнерами в привлечении клиентов. Ну и не будем забывать об общем повышении ставок и первого взноса, который вырос до 30%, что является неподъемным для большинства семей города.



Слабое звено



Помимо общего роста цен на жилье опасным становится то, что загородный рынок все активнее реагирует на изменения городского рынка. Так, если раньше требовалось не менее полугода, чтобы загородное жилье отреагировало на повышение цен на жилье в городе, то теперь достаточно и трех месяцев.

Все вышеперечисленные факторы позволяют усомниться в судьбе малоэтажного строительства. Участники рынка сами называют основные причины торможения в его развитии. Это отсутствие нормальных подъездных путей, пропускная способность которых не позволит новоселам нормально добираться до города, не потеряв время в пробках.

`Кроме того, строителям поселков придется позаботиться об инженерном и социальном обеспечении. А это сильно поднимает цену на квадратный метр застройки и даже может поколебать ее рентабельность`, - считает коммерческий директор ООО `Центр согласования` Антон Венедиктов.

Так, правительство Ленобласти и администрации областных поселений иногда требуют от застройщиков строительства подстанций, которыми затем фактически пользуются в основном областные потребители. Также практически повсеместным обязательным обременением стало развитие социальной (образовательной и медицинской) инфраструктуры.

Между тем клиенты, приобретающие недвижимость в небольших элитных поселках, как правило, в этой инфраструктуре не нуждаются. Для того чтобы рынок загородной недвижимости развивался последовательно, а не `рывками`, необходим консолидированный подход к этой проблеме со стороны властей города и области.