Председатель Комитета по ипотеке Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павел Штепан сказал: `Я надеюсь, что в 2008 году на рынке недвижимости появятся те новые продукты, которые наиболее востребованы. А востребованы программы, позволяющие приобретать по ипотеке коммерческую недвижимость. Пока таких предложений очень мало, но, учитывая интерес инвесторов, я надеюсь, что такие программы появятся`.

Коммерческая ипотека включает в себя ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц.

Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие: законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

Таким образом, ипотека `в силу закона` возможна пока только для жилых помещений.

Мы обратились к представителям страховых и риэлторских компаний, работающих на рынке коммерческой ипотеки, с несколькими вопросами:

- Каковы особенности страхования при коммерческой ипотеке? Что страхуется в обязательном порядке? Что является обеспечением по кредиту?

- Каковы тарифы при страховании коммерческой ипотеки?

- Как влияет страхование коммерческой ипотеки на развитие страховой культуры предприятий? Можно ли сказать, что корпоративные ипотечные страхователи являются более активными клиентами и по другим видам страхования?

Вот что они ответили на вопросы Алексея Крылова



Марианна Белькова,

руководитель ипотечного управления ОАО `Балтийская ипотечная корпорация`:

- Основная особенность кредитования под залог коммерческой недвижимости в том, что страхователем нежилого помещения выступает, как правило, юридическое лицо. При таком кредитовании страхуется, в первую очередь, помещение, передаваемое в залог банку. В данном виде страхования есть несколько особенностей. Во-первых, возникает вопрос, по какой стоимости юридическое лицо предпочтет застраховать помещение - по балансовой, по остаточной или по действительной. При любом решении страхователя страховая сумма не должна быть ниже суммы кредита + 10%.

Кроме того, по страхованию имущества юридических лиц тарифы ниже, чем при страховании имущества физических лиц, и зависят от того, как это помещение используется, в каком состоянии оно находится, как содержится. Более низкий тариф объясняется тем, что предприниматели при эксплуатации помещения руководствуются нормами безопасности, например пожарной. В нежилом помещении обязательно есть пожарная сигнализация, а также охранная. Все это снижает риски страховщика, а вслед за ними и снижается процентная ставка.

У физических лиц обычно повышается тариф, если квартира расположена на первом и последнем этажах: главным образом, из-за повышенного риска залива помещения водой. Коммерческое помещение, как правило, находится именно на первом этаже, и страховой тариф, в зависимости от этажа, не изменяется, а остается стандартным. Исключение бывает, если коммерческое помещение находится в жилом помещении на первом этаже - тогда риск залива водой возрастает, а страховой тариф увеличивается.

Обычно тарифы при страховании коммерческой ипотеки ниже. Если при страховании жилого помещения тариф в среднем составляет 0,18-0,2% от суммы кредита плюс 10%, то в коммерческой недвижимости он равен 0,1-0,12%.

Использование коммерческой ипотеки, безусловно, влияет и на развитие страховой культуры, и на объемы страхования. Предприниматели привыкают к страхованию, сталкиваются с реальными выплатами и начинают понимать необходимость и выгодность страхования.



Владимир Сергеенков,

начальник отдела страхования имущества и финансовых рисков физических лиц СПб филиала СГ `СОГАЗ`:

- Страхование при коммерческой ипотеке - это, по сути, страхование имущества предприятий. В обязательном порядке страхуются конструктивные элементы здания и иногда право собственности.

Основным обеспечением по ипотечному кредиту выступает недвижимость, но иногда требуется и дополнительное обеспечение. Тарифы при страховании коммерческой ипотеки такие же, как при страховании имущества предприятий.

Сведений о том, как страхование коммерческой ипотеки влияет на развитие страховой культуры предприятия, в нашем филиале пока нет.



Михаил Меженик,

директор департамента продаж СО `Регион`:

- Коммерческая ипотека в РФ пока не развита, поэтому не существует окончательно проработанной схемы по страхованию такого риска. Страхование при коммерческой ипотеке направлено, в первую очередь, на покрытие кредитного риска банка в случае банкротства заемщика. В российской практике страховщики предлагают страхование самой недвижимости и, не в массовом порядке, финансовой составляющей. Наша компания готова покрывать полный комплекс имущественных рисков. Выгодоприобретателем в этом случае будет залогодержатель - банк. Для корпоративных клиентов мы готовы рассматривать возможность покрытия финансовых рисков.

Тарифы рассчитываются индивидуально, хотя критически не отличаются от тарифов по страхованию коммерческой недвижимости - они колеблются от 0,2 до 1,0%.



Валерий Канашев,

управляющий по продажам филиала СО `РЕСО-Гарантия` в Петербурге:

- Коммерческую ипотеку можно условно разделить на два направления: первое - когда страхователем (залогодателем) выступает юридическое лицо; второе - когда страхователем является индивидуальный предприниматель (ИЧП).

В первом случае, в соответствии с правилами комплексного ипотечного страхования СО `РЕСО-Гарантия`, объектами страхования являются имущественные интересы, связанные с:

- риском повреждения недвижимого имущества, указанного в договоре ипотеки;

- риском гражданской ответственности залогодателя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате эксплуатации недвижимого имущества, указанного в договоре ипотеки;

- риском потери объекта залога в результате прекращения на него права собственности страхователя.

Подобных договоров ипотечного страхования (с юридическими лицами) в нашем филиале не было.

Во втором случае страхование осуществляется по схеме, аналогичной страхованию заемщика - физического лица. Страхуются те же три основных риска (обычно это сделки на вторичном рынке):

- риск смерти и утраты трудоспособности;

- риск повреждения имущества;

- риск утраты права собственности на объект недвижимости.

Таких сделок у нас в филиале было, в общей сложности, не более 10 за все время работы по ипотечному страхованию. Заемщиками выступали, как правило, мелкие предприниматели. Они предоставляли в залог собственное жилье или имеющуюся коммерческую недвижимость. Размер ипотечного кредита не превышал 10-12 млн рублей.

Тарифы `РЕСО-Гарантии` при страховании коммерческой ипотеки такие же, как для физических лиц (когда заемщик - ИЧП). Могут применяться повышающие коэффициенты, в зависимости от характера рисков, поступающих на страхование.

Так как сделок с юридическими лицами в последнее время в филиале не было, об их влиянии на корпоративных страхователей сложно сказать что-либо определенное. Могу лишь предположить, что расширение перечня рисков, которые предприятие страхует, может положительно влиять на развитие страховой культуры юридического лица, повышая его активность и по другим видам страхования.