Многие инвесторы и девелоперы отказываются от других проектов в пользу деловой недвижимости. На Северо-Западе ежегодно вводится в эксплуатацию свыше 1 млн кв. м офисных центров.

Вместе с количеством бизнес-площадей растут и арендные ставки на них. А все потому что, несмотря на грандиозные планы, заявленные девелоперами, качественных офисных площадей в регионе по-прежнему не хватает.

Особенно остро стоит вопрос дефицита помещений в бизнес-центрах классов `А` и `В`. И если в Петербурге и Калининграде ситуация с каждым годом заметно улучшается, то в Мурманске, Вологде, Новгороде и других городах региона по-прежнему остается плачевной.



Полный метраж



В нынешнем году девелоперы ожидают офисный бум в Петербурге. В городе планируется ввести в эксплуатацию 470 тыс. кв. м площадей БЦ класса `А` и `В`. Почти в два раза больше, чем в прошлом году (240 тыс. кв. м). Хотя и это вряд ли приведет к насыщению рынка. Ведь уже сегодня наполняемость качественных площадей достигает 96-98%.

`В развитых европейских странах обеспеченность офисными площадями составляет 2,5 - 4,5 кв. м на человека`, - уверяет Игорь Горский, управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости. Итого, по самым скромным подсчетам, петербуржцы нуждаются в 11,2 млн. кв. м офисных площадей.

Реально же площадь всех качественных офисных помещений (классов `А` и `В`) оценивается в 650 тыс. кв. м. Еще 2 млн

кв. м предоставляет арендаторам класс `С`. Ситуация может исправиться через несколько лет, когда девелоперы реализуют свои грандиозные проекты, в несколько раз превышающие нынешние объемы.

Сегодня основные игроки на рынке - местные компании: холдинг `Империя` (БЦ под маркой `Сенатор`), Ruric АВ (БЦ Gustaf, Magnus, Oscar и др.), УK `Теорема` (действующие БЦ `Лангензипен`, `Т4`, `Бенуа` и `Обуховъ-центр`, а также строящиеся деловой квартал `Полюстрово`, БЦ `Башня Эврика`, `T1` и `T2`), Mirax Group (Петровский форт), Банк ВТБ Северо-Запад (`Невская ратуша`), Becar Realty Group (Bazen), `БестЪ` (`Таймс`, `Ресурс`, `Мидель`, `Авеню`) а также Фонд имущества Санкт-Петербурга, владеющий множеством офисных помещений. Среди иностранных компаний на рынке Петербурга можно отметить ЕРН, Meinl European Land, Raven Russia, London & Regional Properties и др.

В Калининграде в данный момент функционирует около 18 БЦ различного уровня. За последние годы здесь было построено 2 современных офисных центра и несколько многофункциональных (МФК) комплексов. В 2008-м в Калининграде появится еще 4 МФК. Среди крупных инвесторов и девелоперов можно выделить Paul`s Yard Калининград, Delta estate, John Harr Brothers.

Сейчас инвестиционная привлекательность Калининградской области растет как на дрожжах. Этому способствует вступление ее соседей - Литвы, Латвии и Польши - в Евросоюз, а также создание в районе рекреационного игорного центра.

Рынок коммерческой недвижимости Мурманска только начинает развиваться. До недавнего времени его участниками были местные предприниматели, сейчас приходят федеральные и иностранные инвесторы, но вкладывают они пока только в ТЦ. Основную массу офисных площадей города составляют сдаваемые в аренду гостиницы, помещения в бывших НИИ и организациях. Недавно в Мурманске появился БЦ на базе трехэтажной `сталинки`. Владелец надстроил этаж и сдает оборудованные помещения от 200 кв. м.

Спрос на качественные офисные помещения в Великом Новгороде не удовлетворен на 50%. Компании ищут удобные места в областном центре, где можно достойно разместить свое представительство. На сегодня в Новгороде сдают в аренду офисы 11 компаний. Их предложения очень разнятся: от переделанных гостиничных номеров, старых производственных помещений до зданий класса `В` (выше в городе ничего нет).



Ценовой беспредел



В прошлом году ведущие брокеры и консультанты рынка Colliers International, Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, Jones Lang Lasalle и CB Richard Ellis / Noble Gibbons предложили в Москве новую классификацию офисных комплексов. Данный документ признает лишь офисные центры `А`, `В+` и `В-`, оставляя за скобками комплексы с классом `С` и `D`.

В Петербурге такая схема не прижилась, а участники рынка продолжают пользоваться классификацией, предложенной Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД). Данная схема определяет четыре типа офисов: `А`, `В`, `С` и `D`. Впрочем, чаще всего владельцы бизнес-центров присваивают себе статус самостоятельно. Ведь звездность определяет сумму арендной платы.

В Петербурге конкуренция на рынке офисов в ближайшее время может привести к замедлению роста арендных ставок. Сейчас диапазон арендных ставок по классу `А` составляет $750-1300, по классу `В` - $400-850 за 1 кв. м в год (с учетом операционных расходов и НДС). Средняя арендная ставка в городе Калининграде варьируется в пределах $23-60 в месяц.

В Мурманске ставки аренды офисов - от $19 до $96 за кв. м в месяц. Гостиничный номер для фирмы, например, можно снять от $19 за кв. м, чуть дороже обойдется кабинет в бывшем административном здании - $20-25. На офисном рынке Вологды выделяют аж 5 классов офисных помещений: `А`, `В`, `С`, `D` и `Е`. Класс `А` включает помещения в элитных зданиях в центре города, оборудованные по последнему слову. Основные арендаторы - крупнейшие корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.

Далее - по убывающей до офисных зданий класса `D`, находящихся вдали от деловых районов города, с устаревшими коммуникациями и `Е` - вообще не приспособленных для размещения офисов, требующих ремонта или реконструкции. Среднегородские арендные, ставки в зависимости от местоположения и характеристик объекта, составляют $8-40 за кв. м в месяц.

В наиболее раскрученных бизнес-центрах Новгорода цена за метр аренды на первом этаже доходит до $40. Чем выше расположено помещение, тем дешевле оно сдается, средняя цена по области - $20 за кв. м.



Бизнес - на окраину!



В крупных экономических центрах нужны деловые районы, где сосредоточатся офисы, гостиницы, выставочные павильоны и экспоцентры. Зачастую такой зоной считается исторический центр города. В Петербурге сегодня центр перегружен транспортом и функционально: административная, культурная, туристическая, торговая и деловая активность сосредоточена именно здесь.

Основной объем офисных площадей и практически все бизнес-центры класса `А` находятся в `золотом треугольнике`. Транспортные проблемы, дефицит земли и проблемы с инженерией заставляют девелоперов осваивать новые районы. На руку этому играет и Генплан Петербурга, определяющий десятки административно-деловых зон далеко за пределами центральной части города.

Переезд на окраину имеет ряд преимуществ: более низкая стоимость земли, свобода архитектурно-планировочных решений, большие парковки и удобные транспортные развязки. Агентство развития и исследований в недвижимости провело опрос, согласно которому более 46% бизнесменов готовы открыть свои офисы в спальных районах города, если там будут возведены современные БЦ.

Альтернативой центру могут стать `промышленные` районы, где располагались старейшие предприятия города. Уже можно выделить несколько офисных зон, где активно ведется строительство бизнес-центров: Выборгская сторона, территория у Московского вокзала, Измайловская перспектива, Большая Охта (у Ладожского вокзала), Морской фасад и Стрельна.

Одним из заметных бизнес-анклавов станет `Морской фасад`: на Васильевском острове разместится деловой район с 1,5 млн

кв. м. офисов, рассчитанных на работу 110 тыс. человек.

Другой формирующейся деловой зоной высокого класса становится район восточнее центра города. Здесь реализуется, пожалуй, самый скандальный газпромовский проект `Охта-центр`. В этой же зоне появится административно-деловой комплекс `Невская ратуша` площадью 400 тыс. кв. м. Треть этого многофункционального комплекса, возводимого на средства ВТБ, займут структуры администрации города.

Еще один крупный проект раскинется в центре города, где раньше были железнодорожные постройки: на территории площадью 317 га возведут общественные и жилые массивы, коммерческий комплекс с бизнес-центрами, конгресс-холлами, гостиницами, паркингами и выставочными залами общим объемом 300 тыс. кв. м.

К 2012 году целый бизнес-квартал (свыше 500 тыс. кв. м) будет построен на участке, ограниченном Свердловской набережной, Пискаревским проспектом, ул. Жукова и Феодосийской ул. Этот деловой квартал Полюстрово будет включать 17 современных бизнес-центров. А на месте завода `Электрик` (пр. Медиков) к 2011-му появится деловой квартал Electric City, реализуемый компанией A plus Estate , входящей в группу ЛСР. УК `Музей` успешно развивает деловой комплекс на территории бывшей фабрики `Красный треугольник`.

Далеко не все проекты получили одобрение общественности, а некоторые даже стали предметом рассмотрения в ЮНЕСКО. Нешуточные страсти бушевали вокруг газпромовского небоскреба, запланированного к возведению на территории `Охта-центра`. Много обсуждений вызвал и намыв `Морского фасада`.

Но, несмотря ни на что, в Петербурге множество примеров удачного использования архитектурных памятников в качестве деловых и торговых центров. Например, проект Мойка-Глинки, дом Зингера, БЦ `Сенатор` на ул. Чайковского или `Атриум` на Невском проспекте.