Взять ипотечный кредит нелегко не только обычному человеку, но даже специалисту.

О том, какие подводные камни подстерегают заемщика, нашему корреспонденту рассказала специалист страхового рынка Жанна Шайхетдинова.

На рынке страхования Жанна Шайхетдинова работает почти 15 лет, в том числе в сфере ипотеки - 3 года, но она и не подозревала, что при желании взять ипотечный кредит ей придется столкнуться со многими трудностями.

- Жаннна, для начала дайте несколько советов тем, кто собирается взять ипотечный кредит?

- Прежде надо выбрать ипотечную программу. Я бы посоветовала новичкам заглянуть в Интернет на сайты банков, предоставляющих ипотечный кредит. Программу лучше выбирать, задавшись определенными критериями, например валюта кредита, срок, первоначальный взнос. Конечно, первое что сравнивает заемщик, - это ставка по кредиту.

Надо отметить, что чем ниже ставка, тем более жесткие условия предлагает банк. Кроме того, есть еще дополнительные платежи, которые необходимо учитывать. Например, плата за открытие и ведение судного счета, оплата подготовки договора купли-продажи, оплата независимого оценщика, аренда банковской ячейки, ежегодная оплата договора страхования... Все это увеличивает первоначальную ставку на 2-3%.

Набор дополнительных платежей отличается у каждого банка. Поэтому нужно сравнивать итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе - только тогда вы сможете правильно оценить все свои предстоящие расходы.

Еще один важный момент - это возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций.

У меня, правда, был один нюанс, который пришлось учитывать при выборе ипотечной программы: стаж на новом месте работы был меньше, чем требовали некоторые банки. Но, опираясь на свой опыт работы на ипотечном рынке, программу я выбрала самостоятельно. Если другим сделать это сложно, рекомендую обратиться к ипотечному брокеру. Он поможет выбрать наиболее подходящую ипотечную программу и подготовит клиента к переговорам с банком.

Некоторые банки предоставляют клиентам брокера, скидки по процентным ставкам. Но услуги ипотечного брокера - платные.

- Вы сказали, что людям, не сведущим в сфере ипотеки, лучше прибегнуть к советам посредников. Но некоторые из них работают с одним банком?

- Да, такое ограничение есть. И здесь может быть накладка. В случае если банк по какой-то причине не выдал кредит, заемщик может потерять деньги, которые он оставил в залог агенту.

- Так какой банк вы выбрали в конечном итоге?

- Я остановилась на двух банках. У одного хорошая программа для приобретения недвижимости на первичном рынке, а при покупке квартиры на вторичном рынке по некоторым позициям подходил в большей степени другой банк. Он работает по ипотечным программам АИЖК.

Квартиру я смогла подобрать самостоятельно, без помощи агентства, используя Интернет. Конечно, при таком варианте поиска важно тщательно проверять всю документацию и историю объекта недвижимости. Другим покупателям советую обратиться за консультацией к специалистам, чтобы обеспечить чистоту сделки.

Благодаря тому как оперативно сработали банки, на весь процесс оформления ипотечного кредита, начиная с момента поиска квартиры до завершения сделки, ушло меньше недели. Но я никак не ожидала, что неоперативность проявят страховщики, роль которых в ипотеке важная, но не главная.

- Как же вы подбирали страховую компанию?

- У меня была возможность выбора из предоставленного списка. Могу сказать одно: в каждую компанию я отправляла заполненные документы согласно требованиям этих страховых компаний, но четкий и быстрый ответ получила только из одной.

При получении ипотечного кредита заемщику необходимо заключить комплексный договор страхования объекта недвижимости, передаваемого банку в залог, а также - жизни и здоровья заемщика. В одну компанию я дважды отправляла весь перечень документов по разным офисам. В конечном итоге мне ответили, что не смогут заключить договор страхования, поскольку приобретаемая квартира имеет перекрытия с деревянным наполнением.

Повезло только на третий раз. В итоге мне пришлось выбирать страховую компанию не по величине страхового взноса, а по тому, насколько оперативно она может сработать.

- Вам, конечно, в какой-то мере повезло, так как некоторые компании при заключении комплексного договора ипотечного страхования требуют представить дополнительные документы, что влияет на сроки оформления страховки.

- Это происходит потому, что в последнее время растет число пожилых заемщиков. Вследствие скачка цен на недвижимость многие молодые вынуждены из-за нехватки средств вовлекать в кредитование созаемщиков, чаще всего родителей. Появляется больше таких клиентов и у страховщиков. А с возрастом увеличивается вероятность наступления страхового случая, отсюда и дополнительные проверки.

Но чем тщательнее проверка на этапе заключения договора страхования, тем легче получить страховую выплату при наступлении страхового случая. Наличие договора страхования жизни и здоровья предоставляет членам семьи заемщика возможность полного погашения обязательств по кредитному договору в случае наступления смерти заемщика или потери им трудоспособности. Это - очень важное обстоятельство.

В моей практике были случаи, когда человек, взявший ипотечный кредит, погиб, но его семья оставалась жить в приобретенной квартире, поскольку задолженность по кредиту полностью погашала страховая компания за счет страховой выплаты.

- Многие не приемлют ипотеку из-за того, что не верят в реальность оплаты сделки через банк. Так ли это?

- Время проведения ипотечных сделок сократилось. Сегодня оформление и все согласования в большинстве банков происходят быстро, особенно если заемщик определился с жильем. Деньги за покупку квартиры закладываются в сейфовую ячейку сразу после заключения договора купли-продажи. После регистрации права собственности продавец может самостоятельно получить деньги из сейфа.

Я думаю, что выбрать банк и ипотечную программу с минимальными затратами, найти компромисс между преимуществами и недостатками ипотечной программы каждый может самостоятельно. Для этого есть необходимые ресурсы и возможности.