Запустить программу реконструкции домов первых массовых серий власти должны были еще в прошлом году. Однако `взять высоту с разбега` не удалось. Девелоперам требовался прибыльный проект, горожанам - эквивалентное жилье в этом же микрорайоне, а депутатам - гарантии исполнения программы.
Ничего этого в документе, предложенном Смольным, не было. Сегодня процесс запущен повторно, и, вероятно, первые кварталы массовых застроек начнут перестраивать уже в конце этого года.
Реновация по методу Смольного
Осенью прошлого года Смольный утвердил Программу реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Реновация подразумевала снос существующей застройки, строительство новых жилых домов и объектов соцкультбыта, а также замену инженерной инфраструктуры.
Казалось бы, благородная идея мгновенно вызвала в городе скандал и возмущение горожан. Жители хрущевских кварталов провели ряд митингов с целью не допустить ухудшения жилищных условий. `Расселенцам` не понравилось, что в программу попали вполне крепкие дома. К тому же она не гарантирует адекватных условий переселения и фактически может обернуться массовой уплотнительной застройкой.
Напомним, что власти города и до этого предпринимали попытки модернизировать старые кварталы. Так, в 1992-м действовала программа `О социальном и градостроительном эксперименте`, в рамках которой инвесторы пытались модернизировать несколько кварталов в Кировском районе Петербурга.
А в конце 90-х городская администрация приняла решение о санации `хрущевок` на средства, перечисленные в бюджет за право уплотнительной застройки. Однако выделенной суммы не хватило на проведение всех работ. После этого Смольный предпочел идти по московскому пути реновации - более затратному, но эффективному.
Сносить нельзя ремонтировать
Депутаты, как и обещали, полностью переписали статьи документа, обставив реконструкцию разнообразными ограничениями.
Изменения коснулись темы разграничения полномочий. Так, парламентарии оставили за собой право устанавливать порядок организации публичных слушаний, проводить методики расчета начальной цены для аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий, а главное - определять основания для включения зданий в программу квартальной реконструкции.
Реконструировать те или иные территории теперь можно по нескольким причинам. Во-первых - принадлежность домов в том или ином квартале к проектам типовой постройки 1958-1970 гг. Во-вторых - признание зданий аварийными или непригодными для проживания при степени их износа свыше 60%.
В-третьих - когда невозможно без расселения (то есть просто путем ремонта) улучшить инженерно-техническое обеспечение домов. В-четвертых - несоответствие участков градостроительным регламентам. И, в-пятых, - решение самих собственников, жителей `проблемных` домов о необходимости реновации.
Однако решение жильцов о реновации может быть признано основанием для сноса дома только при стопроцентном согласии всех собственников, проживающих в доме. Только тех, кто оформил квартиры в собственность. За остальных решает город. Никто не имеет права выселять собственника насильственными методами - это непреложное требование законодательства.
Инвесторам на заметку
Разработанный законопроект даст возможность определить границы стартовой цены на торгах за право реновации того или иного квартала. Депутаты предложили, чтобы начальная стоимость лота на таком аукционе была названа независимым оценщиком, избранным на конкурсной основе.
Другой вариант - расчет на основании разницы между предполагаемыми доходами и расходами инвестора.
Комиссия одобрила и проект закона об определении методики расчета начальной цены для аукциона на право перестройки квартала. Она, по замыслу авторов, должна рассчитываться по сложной формуле, в основе которой лежат расходы и будущие доходы инвестора. Смольный, как пояснил Сергей Никешин, предполагал пользоваться услугами фирм-оценщиков. Но оценщики, по его словам, нередко оценивают так, как `правильно` хочет заказчик, оценки у разных фирм могут расходиться до 50%, так что это `вещь субъективная`.
Поправками закрепляется право расселяемых петербуржцев остаться жить в том же квартале. Фактически, разъяснил господин Никешин, это может привести к тому, что застройщику придется сначала искать в квартале свободное пятно под первый новый дом, а если пятен нет, то реконструкция, видимо, будет невозможна.
Один против всех
А пока представители исполнительной и законодательной властей города активно обсуждают проблему реновации, жители `хрущевок` впадают в панику. Множатся слухи о `насильственном` переселении микрорайонов, коллективном обмане, чиновничьем беспределе.
Нельзя сказать, что все владельцы квартир в домах массовых серий мечтают о переселении из тихих, зеленых и, главное, обжитых районов. Большинство из них уже вложили немалые средства в санацию и ремонт зданий и квартир и вполне довольны полученным результатом.
Хотелось бы отметить еще один момент: теперь решение о реновации дома может быть принято лишь на основании стопроцентного согласия всех собственников жилья в нем. Данное требование вызывает здоровый скепсис даже у самых отпетых `законников`. Ведь в каждом, даже самом ветхом и аварийном, доме найдется пара-тройка `чудаков`, не желающих менять местожительства. И что тогда?
Мнения экспертов
Николай Журавский,
специалист комиссии по городскому хозяйству Законодательного собрания Петербурга:
- Депутаты тоже считают, что реестр территорий был составлен явно непродуманно, без серьезного изучения обстановки на местах, только с подачи местных администраций. Список поправок, который мы только что обсудили и приняли, включает 14 кварталов. Часть из них, по мнению депутатов, подлежит исключению из адресного перечня как вполне благополучные и не нуждающиеся в перестройке. Другие, наоборот, находятся в тяжелом депрессивном состоянии и требуют реанимации.
Предварительный список составлен, но мы попросили комитет по законодательству не рассматривать его во втором чтении до 13 февраля. Это связано с тем, что по поручению губернатора Петербурга Валентины Матвиенко на днях будет проведено совместное заседание рабочей группы правительства и ЗС, где мы еще вернемся к основным категориям включения и (или) исключения хрущевок из перечня. На этом же заседании будут рассмотрены и поправки, внесенные депутатами не только в перечень, но и в текст закона о реновации территорий.
Александр Вахмистров,
вице-губернатор Петербурга:
- Теперь жильцов будут переселять в новые дома, построенные в этом же квартале. Переселение на другую территорию будет происходить только по письменному заявлению гражданина. В поправках к закону о жилищной политике Санкт-Петербурга утверждена норма, согласно которой жильцам, проживающим в квартирах на условиях социального найма, будет предоставляться не менее 18 кв. метров на человека. Собственникам же квартир выделят равноценное по площади жилье, но не менее предусмотренной социальной нормы.
Кроме того, Смольный готов исключить два квартала в Московском районе, застроенных так называемыми `сталинками`, из адресной программы развития застроенных территорий. Мы не будем действовать напролом и не пойдем наперекор желаниям собственников жилья.
|