Закрытые ПИФы позволяют оптимизировать расходы предприятий при реструктуризации предприятий, реализации девелоперских проектов и создают условия для того, чтобы эффективнее защитить инвесторов от рейдерских атак. К такому выводу пришли участники конференции `ЗПИФ для бизнеса. Недвижимость, защита и управление активами, государственно-частное партнерство`, состоявшейся в Петербурге.

Сегодня в России 40% из действующих 700 ПИФов - закрытые. Общий объем средств, аккумулированных в ПИФах, оценивают более чем 550 млрд руб. Из них на долю закрытых фондов приходится не менее 352 млрд руб.

Начальник управления регулирования и контроля за коллективными инвестициями Федеральной службы по финансовым рынкам Александр Бескровный полагает, что увеличение количества ЗПИФов - признак, во-первых, концентрации капиталов (такие фонды появляются только при реализации крупных инвестпроектов - это бизнес `акул` и `слонов` бизнеса) и, во-вторых, роста профессионализма отечественных менеджеров (требуются специфические знания для оценки рисков управления своим капиталом).



Плюсы и минусы проектов



Для управления паевыми инвестиционными фондами создается управляющая компания (УК). Если она становится банкротом, то аннулирование ее лицензии автоматически не влечет за собой потерю имущества, которым владеет фонд. Ведь управление и контроль в нем отделены от хранения и учета за финансовыми операциями. Первое доверено УК, а второе - спецдепозитарию.

Потому в УК могут и не знать, кто инвесторы фонда. Паи предъявляют к погашению в момент прекращения деятельности фонда, что осложняет рейдерские атаки на него: придется пробить сразу несколько линий обороны. Это дает владельцам ЗПИФов время для перевода активов в новую структуру. Однако даже консолидированная ответственность УК и спецдепозитария перед пайщиками не гарантирует, что избавит их от убытков, если средства пайщиков были размещены на рынке неудачно. Случалось, что из-за финансовых проблем предприятий или застройщиков, связанных с ЗПИФН (закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости), их закрывали досрочно - разумеется, с неприятными для пайщиков последствиями.

К тому же доля рыночных фондов среди всех фондов недвижимости в целом невелика: большинство ЗПИФН создают под нужды группы связанных между собой предприятий, что сужает потенциал российского фондового рынка.



Надстройки для ГЧП



Высокая степень сохранения тайны о собственниках, кстати, упрощает им проведение реструктуризации активов. Поэтому ЗПИФ нередко становится инструментом реализации государственно-частного партнерства (ГЧП). Представители государства получают полный контроль за финансами, а частные инвесторы - льготы, которые увеличиваются при рефинансирования прибыли.

Однако, становясь связующим звеном между государством и частными акционерами, такой фонд рискует превратиться в громоздкую надстройку. Ведь государство не может участвовать в ЗПИФН напрямую: необходимо создать ОАО с госкапиталом. Сейчас, правда, рассматривают способы, как обойтись без промежуточного перекладывания средств из одной структуры в другую.

Тут возникает другая сложность: ЗПИФН не имеет права брать взаймы, ему сложно выступать заказчиком работ. Чтобы принять решение, требуется получить на собрании поддержку 75% пайщиков. Если их много - велики риски утратить управление. Правда, на практике появились способы обойти эти ограничения, передавая функции ЗПИФН в аутсорсинг, включая в них банки и компании, на баланс которых поступают кредиты.

Пока только не придумано способов, как снизить сопутствующие ЗПИФ расходы на консалтинг, содержание депозитария, регистратора, УК, администратора для ведения бухучета и бэк-офиса. Это все - дополнительные расходы инвесторов при реализации ГЧП, которые могут свести на нет выгоды от создания ЗПИФов.



Каждому - свой кусочек недвижимости



Большинство ЗПИФов, работающих в СЗФО, зарегистрировано в Москве. Их создавали преимущественно крупные банки и вертикально-интегрированные структуры.

Самым динамично развивающимся можно назвать сектор ЗПИФ недвижимости в Петербурге. В нем представлены разные виды фондов, включая рентные, в которых недвижимость аккумулируют для передачи в дальнейшем арендаторам. Так удобнее снизить затраты реинвестиций. Иными словами, дешевле затем начинать новые девелоперские проекты по строительству офисов, торговых помещений, складов. В Москве, таким образом, появились и первые доходные дома.

Рентными ЗПИФН считают и те фонды, которые созданы финансово-промышленными группами для сокращения налоговых поступлений от внутрикорпоративных операций по передаче дочерними предприятиями имущества в аренду.

Есть и девелоперские фонды, в которые вкладывают капиталы и земельные участки для передачи застройщику через договор или по долевому участию. Обычно они прекращают работу после продажи недвижимости. Но есть случаи, когда фонд перепрофилировали или его средства передали под новый проект (соответственно без уплаты части промежуточных налогов). Так удобнее комплексно застраивать территории.

Облегчается перевод земли из одной категории в другую. По сути, фонды выступают в роли инвестиционных банков. Подобные задачи ставят, в частности, для них в группах `ВТБ` и `Финам`, в компании `КИТ`. Девелоперские ЗПИФН становятся самыми популярными среди фондов недвижимости на региональных рынках РФ.

В Петербурге одними из первых в РФ стали развивать фонды спекулятивных операций с недвижимостью, когда средства инвесторов вкладывают в риэлторские проекты. Это удобно при приобретении недооцененных и перспективных объектов, что характерно для региональных рынков. Появляется возможность их `срочного` выкупа и для дальнейшей продажи по частям.

Самый яркий пример - ЗПИФН компании `Арсагера`: он приобретает квартиры на ранних этапах строительства и продает их по мере готовности. В начале 2007 года в фонде находился 41 объект. Формально фонд должен прекратить свою деятельность 31 декабря 2008 года. До этого момента погасить паи можно, продав их на Фондовой бирже ММВБ. В этом же сегменте - еще несколько заметных игроков.

ЗПИФН, как считают эксперты, способны придать дополнительное ускорение развитию петербургского рынка недвижимости. В других субъектах РФ наметился интерес к созданию таких фондов по мере появления крупных инвестпрограмм. В СЗФО это, прежде всего, Калининград.