Проект закона о саморегулируемых организациях (СРО) в строительстве, рассматриваемый сейчас в Госдуме РФ, защищает подрядчиков. Однако в нем должны быть четко прописаны статьи, в которых учитываются интересы дольщиков. Ведь эти два вопроса между собой взаимосвязаны.

Сегодня дольщик приобретает квартиру, и нет гарантий, что ему не придется доплачивать к первоначально назначенной цене, что сделку по вступлению в права на владение имуществом удастся завершить в оговоренный срок, а застройщиков - заставить за их счет устранить все недоделки.



Дикий рынок



На рынке Петербурга 4 тыс. лицензированных строительных организаций. Часть из них объединена в союзы. Но эти союзы, когда их пытаются заставить заниматься проблемами обманутых дольщиков, отвечают, что, мол, не занимаются `благотворительностью`. И предпринимают усилия, чтобы перемены в законодательстве не ограничивали их вольности.

Один из способов - создать, например, в Петербурге несколько десятков СРО. У каждого будет свой устав, свои правила игры. И если фирма проштрафится в одной из организаций, то ничто ей не мешает перекочевать под другую крышу. В таком случае ничего принципиально не меняется: не станет прозрачнее для клиентов рынок, разбитый на сегменты между СРО, нет стимулов для повышения качества работы.

Конечно, наивно полагать, что с появлением СРО произойдет полное перерождение системы строительства. Однако при взвешенном подходе создается основа для поиска компромиссов.



Политика компромиссов



Да, макроэкономические условия в РФ таковы, что строительные компании не в состоянии указать точные сроки сдачи квартиры дольщику.

Тем не менее они могут определить хотя бы предельный срок реализации своих проектов. Тогда дольщики получают точку отсчета, после которой они могут требовать компенсации за невыполнение договорных обстоятельств, а у застройщиков остается возможность для маневров. При этом появляется основа для создания структурирования цепочки ответственности всех участников рынка.

Правда, для этого СРО придется наладить на новом уровне взаимодействие с властями.

Для снижения уровня рисков СРО должны договориться о создании информационного банка о застройщиках и подрядчиках, а также скинуться на резервный фонд, из которого, при необходимости, будут компенсировать все затраты, которые не покрывают страховые выплаты при финансовом крахе какого-то из проектов. Ведь сегодня страхуются только строительно-монтажные работы, причем не все!

Сегодня нередко уставный капитал застройщика может быть смехотворным, а распоряжается он совокупным вкладом дольщиков на сотни миллионов рублей. Реальные хозяева этих средств лишены прав

управлять и контролировать движение своих средств.



Главное - вовремя соломку подстелить



Не исключено, что после формирования СРО появится несколько центров добровольной сертификации. Это не страшно. Главное, чтобы в дальнейшем предусмотреть стимулы сначала для конкуренции между СРО, а затем для их интеграции.

Группа депутатов Законодательного собрания Петербурга предлагает для этого внести поправки в городское законодательство, касающееся регулирования деятельности застройщиков. Готовятся два варианта поправок - в зависимости от того, какой вариант Федерального закона о саморегулируемых организациях примут в Госдуме РФ. Ожидается, что его утвердят осенью.

В Петербурге хотят быть готовыми закрыть бреши на городском уровне, чтобы временная неразбериха, связанная со сменой законодательства, не раскачала петербургский рынок, который и без того подвержен колебаниям.



Мнения специалистов



Алексей Белоусов, гендиректор ассоциации `Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада`:



- Сегодня на роль саморегулируемых организаций претендуют многие объединения строительных компаний. Но при этом они не жаждут взять на себя дополнительные обязательства. Например, в ассоциации `Строительно-промышленный комплекс Петербурга` и в `Союзпетрострое` обманутым дольщикам бесполезно жаловаться на строительные компании.

Когда оказывалось, что в подобных союзах какая-то из фирм допускала `прокол`, проштрафившегося сразу же исключали из него. И умывали руки. А ведь так нельзя! Должна быть коллективная ответственность строителей перед пострадавшими дольщиками. Иначе создание саморегулируемых организаций в этой сфере лишено смысла.



Леонид Медведев, руководитель общественной приемной `Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса`:



- Больное место строительного комплекса - отсутствие четких критериев надежности компаний. Рынок либерализован, поэтому его игрокам сложно навязать инструкции административными рычагами. Компании должны объединиться в группы и принять прозрачные `правила игры`. При этом не имеет значения, сколько появится СРО. Их может быть в регионе несколько, потому что у разных групп, в зависимости от сегмента рынка, который они занимают, разные интересы. Главное - чтобы `кодекс чести` всех добровольных объединений опирался на типовые правила и СРО тесно взаимодействовали с органами власти. В этом случае инвестор сможет получить некие гарантии выполнения договорных обязательств при строительстве объектов недвижимости.



Ильдар Шафигулин, исполнительный директор комиссии по недвижимости `Общества потребителей Петербурга и Ленобласти`:



- Квартира, приобретаемая по долевому участию в строящемся доме, - всегда кот в мешке. Стало едва ли не нормой сдавать жилье с недоделками, задерживать сроки сдачи домов и не выполнять часть обязательств, которые берет на себя застройщик. В случае возникновения претензий он просто не выдает дольщикам ключи от квартиры.

Если дольщики не подписывают документы в том виде, в каком им подсовывают строители, то они обрекают себя на суды и долгие процедуры поиска справедливости. Для многих проще подписать и самому выравнивать пол, стены и потолок, заделывать трещины.

У нас есть список строительных компаний, на которых жалобы поступают регулярно. Но это не мешает им снова и снова брать подряды.



Игорь Риммер, депутат Законодательного собрания Петербурга:



- Долгое время дольщик вынужден был заключать договор со строительной компанией на ее условиях: или принимай их, или не участвуй в проекте. В свою очередь, генподрядчикам нередко выкручивали руки монополисты, от которых зависит обустройство инженерной инфраструктуры, и чиновники. Они тоже имеют склонность к спекуляциям на строительном рынке.

Из-за бюрократии часть застройщиков начинала работу, не получив весь пакет разрешений: возводили дома, а потом требовали от чиновников подписать документы об их приемке. Когда участники строительного рынка ловчат, то, в конечном счете, страдает потребитель - дольщик. Пора закрыть лазейки в законодательстве, которые позволяют недобросовестным фирмам работать на первичном рынке недвижимости.