Если сделать поправку на то, что тенденции, характерные для Москвы, с задержкой на год-два повторяются в Петербурге, то можно предположить: цены продолжат свой медленный подъем и в дальнейшем, потому что в Москве они сегодня тоже растут.
Сегмент элитного жилья, как вновь показывает практика, развивается в Петербурге по своим законам. Ведь этот рост происходит на фоне стабилизации рынка типового жилья и при небольшом снижении в секторе жилья бизнес-класса.
То же самое происходит и в Москве, где рынок элитной недвижимости гораздо более развит. Но даже в столице в целом его доля (если считать по количеству проданных квартир) остается все равно незначительной. Если оценивать по количеству сданных в эксплуатацию квадратных метров элитной недвижимости, то в Петербурге выходят на уровень около 4% от всего возводимого в столице жилья.
А вот в денежном выражении доля этого сегмента совершенно иная - 27% от стоимости всех продаваемых в Москве квартир (без учета квартир, построенных по социальным программам, потому что они не попадают в коммерческий оборот).
Миллионов не жалко
Cамые ходовые элитные квартиры в Москве приобретают за $2-3 млн. А рекорд стоимости 1 кв. метра недавно зафиксирован на уровне $45 тыс. Небольшое предложение и длительная экспозиция делают элитную недвижимость менее привлекательным инструментом инвестиций, чем, скажем, приобретение других типов квартир. Поэтому, если верить застройщикам, доля спекулятивного капитала крайне невысокая.
Это одно из объяснений редкого и кратковременного колебания цен. В среднесрочной перспективе московский рынок элитных квартир все больше становится похож на западные рынки, где подобная недвижимость скорее не признак статуса ее владельца, но средство вложения капиталов.
В Лондоне, например, элитное жилье стабильно повышается в цене на 5-10% в год, а за десятилетие набегает и 20-25%, из которых надо еще вычесть налоги и расходы на содержание имущества.
Квартир много, а желаний больше
В Петербурге данные о рынке элитной недвижимости, полученные из разных источников, сложно сводить воедино. Ведь все зависит от того, какие квартиры относить к высшему классу. Нередко в него попадает еще и жилье, которое в Москве относят к бизнес-классу повышенной комфортности.
Если смотреть с такой точки зрения, то доля `элитки` в городе на Неве не дотягивает и до 1% по площади от всех продаваемых за год квартир. Ведь первое правило элитности - изоляция среды обитания собственников от посторонних. В Петербурге же нередко роскошные квартиры встраивают в дома, где есть квартиры и других типов, а закрытая зона начинается с входной двери в подъезд.
Это объясняет, почему роскошных квартир выставлено на продажу вроде бы достаточно, а спрос на действительно элитную недвижимость превышает предложение. И, как ожидают, в ближайшие два года он удовлетворен не будет.
Можно ли в таком случае говорить о том, что петербургский рынок приближается к столичному? Нет. Ведь обороты застройщиков в городе на Неве значительно скромнее. Соответственно объемы и структура предложения в Петербурге все равно будут отличаться.
За Лондоном не угнаться
Петербург не может конкурировать с Москвой - так же как столица РФ не может тягаться с тем же Лондоном. Интересно сравнить рынок покупок элитной недвижимости в Лондоне российскими гражданами и московский первичный рынок элитной недвижимости, так как все покупки граждан РФ в Лондоне - первичные.
Объем покупок элитной недвижимости стоимостью свыше $1,95 млн российскими гражданами в Лондоне в 2006 году превысил $1,8 млрд, а объем `первички` Москвы таких же по стоимости квартир составил около $2,7 млрд. При этом, если судить по времени экспозиции, ликвидность рынка жилой недвижимости Москвы ниже, чем в Лондоне.
И еще один нюанс: в Лондоне нередко недвижимость приобретают в кредит, а в Москве ипотечных покупок элитного жилья стоимостью свыше $5 млн практически нет.
Увеличение доли покупок элитной недвижимости за рубежом позволяет утверждать, что значительную часть времени владельцы аналогичных квартир в Москве дома не проводят. С учетом этого в последнее время стал развиваться новый формат элитного жилья - апартаменты. По российскому законодательству, они не являются жилым фондом, но покупатель может постоянно проживать в такой квартире сам или сдавать ее в аренду.
В Москве этот сегмент пока невелик, а в Петербурге он практически не развит, но в обоих городах имеет перспективы роста.
|