В Петербурге вынуждены все больше строить новых домов эконом-класса: подавляющему большинству населения не на что приобрести более комфортное жилье. Не спасает и ипотека.
При этом `экономичные` здания строят, как правило, там, где нет смысла возводить дорогое жилье: далеко от метро и транспортных развязок или внутри старых кварталов. Другой вариант - возведение панельных домов-пристроек с недорогим жильем к кирпично-монолитным комплексам с квартирами более высокой ценовой категории.
Благодаря этому в Петербурге рассчитывают увеличить объемы сдачи в эксплуатацию новых домов. В 2006 году введено в строй жилья общей площадью почти 2,4 тыс. кв. метров (+4,5% к 2005-му). Незначительный рост был обеспечен частично за счет увеличения объемов реконструкции старых зданий (+19%) и ввода рекордного за последние годы объема социального жилья: 163 тыс. кв. метров в 2006-м.
Пора умерить аппетиты
Кризис, который вынудил строительные компании умерить аппетиты, можно объяснить объективными причинами. Сегодня соотношение темпов роста цен на квартиры и доходов населения сложилось неблагоприятное. За последние два года цена 1 кв. метра жилья удвоилась, приблизившись к уровню цен на жилье в Австрии - одной из самых благополучных стран Западной Европы.
Но при этом доходы населения в Австрии в 8 раз выше, чем в Петербурге. В такой ситуации многие петербуржцы не отваживаются брать ипотечные кредиты, потому что погасить их реально (если предмет покупки - типовая `двушка`) только при доходе в 25 тыс. руб. на одного члена семьи. А средний доход у основной массы горожан вчетверо ниже. Между тем, данные официальной статистики нацеливали девелоперов на совершенно иные показатели.
На дисбаланс спроса и предложения повлияли также и маркетинговые просчеты строительных компаний. Во-первых, многим казалось, что тенденция приобретения в предыдущие годы `двушек` в `хрущевках` на вторичном рынке приведет в дальнейшем к тому, что петербуржцы начнут менять их на трехкомнатные квартиры.
Соответственно планировали и конфигурацию новых домов. Кроме того, чем больше в доме квартир с тремя и более комнатами в квартирах, тем выше рентабельность проектов. Во-вторых, эксперты предсказывали повышенный спрос на просторные квартиры. Поэтому появилось немало однокомнатных и `двушек`, площадь которых превышает размеры `трешек` в старых типовых домах.
Обилие с финансовой точки зрения `неподъемных` квартир усилило дисбаланс спроса и предложения.
В-третьих, были переоценены некоторые земельные `пятна`. На них стали возводить дома завышенной ценовой категории вместо эконом-класса. В результате при увеличении доли объемов непроданного жилья возник неудовлетворенный спрос на некоторые виды квартир.
Каков маркетинг, таков и результат
В 2007-м впервые в крупных строительных компаниях осознали необходимость проведения комплексных маркетинговых исследований рынка жилья в Петербурге. Сделаны попытки анализа его структуры по разным классификациям квартир.
Однако при этом по-прежнему у домостроителей нет координации с риэлторами, оперирующими на вторичном рынке, и оценщиками жилой недвижимости. Нет взаимодействия с исследованиями, проводимыми в правительстве Петербурга, которые связаны с оценками платежеспособного спроса среди семей, стоящих в очереди на бюджетные квартиры, и обитателями коммуналок.
Не учитывается реальная динамика доходов населения города. А здесь невозможно уточнить оценки без сотрудничества застройщиков с банками и страховыми компаниями.
Нет точных данных: сколько же на самом деле площадок в городе, где действительно строят дома, а где компании только застолбили за собой участки. Наконец, неизвестно точно, сколько земли вовлекается в оборот помимо официальных городских торгов...
Каждый из этих факторов способен вносить поправки в прогнозы. Причем многовекторные, что затрудняет оценку степени погрешности полученных результатов. А она может оказаться настолько неопределенной, что вот уже который год оказывается нереальным предугадать не то что структуру выставляемого на продажу жилья на первичном рынке, сколько реальные объемы продаж и экспонирования квартир.
Непредсказуемость и неуправляемость первичного рынка становится серьезным тормозом в реализации программ по обеспечению населения доступным жильем. Это заставляет сделать вывод о неэффективности госрегулирования в жилом строительстве.