Обстоятельства заставляют предпринимателей выкупать нежилые помещения, которые они используют для ведения бизнеса. Прежде всего, это связано с дефицитом в Петербурге коммерческой недвижимости, в результате чего из года в год растут арендные платежи. Кроме того, Фонд имущества реализует программу приватизации объектов недвижимости. Покупателями на аукционах являются в большинстве своем сами арендаторы.
Утром - объект, вечером - деньги
Небольшие компании выложить сразу необходимую сумму денег продавцу нежилой недвижимости не могут. Приобрести помещение можно, оформив банковский кредит, либо через лизинг. Но доступ к заемным средствам ограничен по разным причинам.
Проблемы коммерческой ипотеки, в принципе, известны. Но решаются они медленно, что в очередной раз подтвердил `круглый стол` на эту тему, который провел в Петербурге информационный портал `Бизнес-комментарии`. На нем присутствовали специалисты разных областей, в том числе и права.
Коммерческая ипотека или бизнес-ипотека на практике существуют, хотя в Законе `Об ипотеке` такого понятия нет. Этот пробел сказывается на сроках кредитования на приобретение объектов нежилого фонда. Обычно - 3-5 лет. Такие кредиты невозможно, как обычные ипотечные, рефинансировать, и под них не возьмешь заем за рубежом.
Ситуация усугубляется тем, что ставки бизнес-ипотеки довольно высокие. Так, в Балтинвестбанке они составляют
16-19% годовых в рублях и 12-15% - в валюте. Помимо всего прочего, банки требуют большой первоначальный взнос -
25-40% от стоимости объекта.
Высокие ставки и авансовые платежи в какой-то мере компенсируют риски, которые возникают вследствие временного разрыва между регистрацией сделки купли-продажи недвижимости и залога под кредит.
`Почему ипотека коммерческой недвижимости должна стать объектом правового регулирования? Все просто. Суть проблемы в том, что недвижимость надо вначале купить, а потом заложить, чтобы получить деньги`, - пояснил на `круглом столе` ведущий юрист консалтинговой группы `АРГО` Александр Горский. Получается временно необеспеченный кредит, из-за чего банки вынуждены создавать дополнительные резервы. На практике проблема, тем не менее, решается.
Деньги продавцу перечисляют полностью только после оформления залога. В таком случае исключается возможность мошенничества, когда покупатель, пользуясь временным разрывом, получает в собственность недвижимость, а деньги продавцу не перечисляет.
Хуже дело обстоит, если продавцом коммерческой недвижимости выступает Фонд имущества. Город требует, чтобы деньги переводили сразу, до завершения процедуры оформления объекта в залог. Банковское кредитование, как признаются сами представители фонда, при существующем регламенте сделок чрезвычайно затруднено.
Окольными путями
Но ситуация не тупиковая. Балтинвестбанк предлагает кредиты малому бизнесу на выкуп недвижимости на городских торгах. Схема, как пояснила руководитель департамента кредитования малого бизнеса Виктория Макухина, сложная, но не противоречащая законодательству. В детали она вдаваться не стала. Сообщила лишь, что спрос на такие кредиты большой. А банков, желающих рискнуть, пока мало, хотя могло быть больше, если бы государство соблюдало законы, им же утвержденные.
Купить нежилую недвижимость сегодня можно разными способами. Иногда используется преимущество ипотеки для частных лиц. Так, в Москоммерцбанке, рассказал замдиректора петербургского филиала Денис Шлыков, разработана схема так называемого ломбарда для юрлиц. Она подразумевает, что частное лицо (например, учредитель) покупает недвижимость, а потом сдает ее в аренду собственной компании.
С доходов заемщик платит только подоходный налог. Происходит, по словам Д. Шлыкова, оптимизация себестоимости. В некоторых случаях компании или банки покупают объект коммерческой недвижимости на себя, а потом продают его в кредит. Есть более экзотические варианты финансирования: например, когда продавец создает новое юридическое лицо, на которое переводят объект недвижимости. Акции или доли АО продают.
Лизинг вместо кредитов
Законодательная база лизинга коммерческой недвижимости проработана лучше, чем правовая основа банковского кредитования этих же объектов. Есть, правда, нюансы, связанные с регистрацией сделок. По Закону `О финансовой аренде (лизинге)` вначале регистрируется договор лизинга, а потом - купли-продажи. По Закону же `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним` все делается наоборот. Проблема есть, но она преодолима.
По словам старшего менеджера отдела управления кредитования ООО `Глобус-Лизинг` Льва Шаца, целесообразнее подавать для регистрации оба документа, чтобы даты подписи существенно не отличались. С помощью лизинговой компании можно выкупить помещение на торгах.
`Мы подаем заявку на участие в торгах от своего имени, а с клиентом договариваемся о конечной цене. Если выигрываем, то оформляем объект на нашу компанию, после чего заключаем договор лизинга с клиентом`, - рассказал Л. Шац.
В отличие от банковского кредита, для лизинговой сделки нужно меньше документов. И заключение договора происходит быстрее. В ООО `Глобус-Лизинг` на это уходит до 2 недель. Лизинговые компании менее строго, чем банки, подходят к финансовому состоянию заемщика. Кроме того, есть такая льгота, как коэффициент ускоренной амортизации. При покупке очень старых зданий, срок полезного действия которых истек, а в Петербурге таких домов много, можно полностью амортизировать объект за время действия лизингового договора.
Несмотря на эти преимущества, лизинг при покупке недвижимости применяют редко. Многих не устраивает требование `прозрачности`. Низкая культура финансирования малого бизнеса обсуждалась и на `круглом столе`. По мнению экспертов, чем ниже налоговая культура, тем хуже условия кредитования.
Кредиторы ориентированы на `понятного` клиента со стабильным доходом. Бизнес-ипотека станет реальной, если малый бизнес, как образно выразился на заседании Д. Шлыков, `осветлится`. А председатель совета директоров консалтинговой группы `О.С.В.` Сергей Осутин призвал предпринимателей вести честную игру: `Хватит заниматься чемоданными сделками! Давайте вести открытый бизнес.`.
|