Институт ипотечных брокеров только формируется в России. Но в Москве и Петербурге он уже доказал свою эффективность. И отработанные технологии теперь помогают продвигать ипотечные продукты в других субъектах Северо-Запада РФ. В первую очередь - в Ленобласти.

В Петербурге зафиксировано более 150 профессиональных брокеров, действующих в сфере жилищного кредитования. В ОАО `Санкт-Петербургское ипотечное агентство` считают, что именно их работа позволила существенно увеличить долю сделок на вторичном рынке с недвижимостью с использованием ипотечного кредитования. И этот опыт может быть полезен для других субъектов СЗФО.



Как снизить риски



Брокеры позволяют снизить риски кредитования для банков. Кроме того, они готовы работать с единичными сделками в тех зонах, где не развита их филиальная сеть. Это снижает издержки банков по продвижению в регионы и позволяет упростить процедуры получения кредитов.

По сути, предпринимаются попытки экспансии банков на малодоходные, по сравнению с Петербургом, рынки региона, где есть неудовлетворенный спрос на кредиты. Вопрос в том, как собрать на этом поле урожай.

В недавно созданной в Петербурге компании `Невская ипотека` полагают, что на начальном этапе из всех субъектов Северо-Запада целесообразно `окучивать` Ленобласть. Ведь даже в ней предложение ипотечных продуктов ограниченно. В некоторых районах альтернативы Сбербанку нет. И далеко не всем даже эти продукты доступны.

`Невская ипотека` выступает полномочным представителем `Санкт-Петербургского ипотечного агентства`. И, соответственно, готова продвигать ряд продуктов, которые предлагают банки, связанные с агентством. Компания становится их оператором, фактически выполняя брокерские функции.



От риэлторства к брокериджу



В прогнозах специалистов ООО `Первое ипотечное агентство`, которые прозвучали на недавних заседаниях `круглых столов`, связанных с проблемами развития ипотеки, говорится о том, что следующим шагом в становлении института ипотечного брокериджа в России станет проникновение в регионы.

Ряды брокеров пополнятся не только за счет тех субъектов РФ, где рынок уже стал конкурентным, но и за счет вовлечения в проекты `депрессивных` территорий. При этом банки вынуждены будут делегировать брокерам все больше полномочий. И на определенном этапе дойдет до передачи им всех прав на продажу кредитов.

Можно предположить, что развитие этого процесса пойдет в двух направлениях. Первое - переход к легальному бизнесу части самых успешных областных маклеров. Они могут объединяться в небольшие компании по сделкам с недвижимостью или заключать с банками индивидуальные договоры. Правда, активность таких брокеров будет зависеть от размера вознаграждения со стороны банков.

В долгосрочной перспективе специализация будет углубляться, и функции ипотечного брокера будут постепенно отделяться от риэлторской деятельности. Сегодня четкой грани между ними нет. Именно поэтому банкам сложно полностью доверять таким агентам.

Основная проблема в том, что пока закон не регламентирует порядок предоставления брокерских услуг. И это тормозит превращение банковских агентов в полноценных операторов рынка. Особенно когда приходится оформлять кредиты на покупки квартир в домах, возводящихся по принципу долевого участия инвесторов в проектах. Здесь брокер чаще всего выступает консультантом.

Банки опасаются поручать ему больше функций: слишком велика доля рисков и много случаев обманов. Бывает, брокеры помогают получить кредит даже тем клиентам, которые легко могут оказаться некредитоспособными, лишь бы получить вознаграждение от сделки с недвижимостью.



Компании становятся агентами



Надежнее, если брокером выступает риэлторская компания. Особенно, как считают в корпорации `Адвекс`, если она давно на рынке и тесно взаимодействует со страховыми и оценочными фирмами. Последние могут дать рекомендации банкам. Однако и в этом отношения с ними у брокеров складываются непросто: в банках покупки квартир в регионе рассматривают как незначительные и рискованные операции.

Менеджеры часто перестраховываются и перекладывают друг на друга ответственность за них. Между тем проволочки могут срывать цепочки сделок, что способно нанести финансовый удар риэлторам. Полностью доверять таким брокерам в крупных банках психологически не готовы.

В результате риэлторы вынуждены накручивать при предоставлении кредитов цену на свои услуги - по сопровождению кредита (до 3% от суммы кредита). Кроме того, клиенту придется заплатить также оценщикам имущества.

Недавно появился еще один вариант: крупные банки подключают в качестве кредитных брокеров другие банки, которые, в свою очередь, получают агентское вознаграждение за выданный кредит. Внедрение такой схемы должно помочь увеличить ипотечный портфель в 2011 году до $9 млрд - иными словами, в 10 раз.