Пионером на рынке публичных заимствований в СЗФО стало ЗАО `Северный город` (холдинг RBI): в 2002 году оно выпустило первый займ облигаций на 50 млн руб. для вложения в проект комплексной застройки. Агентом по их размещению стал `ПСБ`. Срок погашения второго займа объемом 200 млн руб., размещенного в 2005-м, наступил в феврале 2006 года.

ПСБ вместе с `НИКойл` выступил также организатором займа группы ЛСР в 1 млрд руб., о котором было объявлено в конце 2004 года. Капиталы понадобились группе для реструктуризации кредитного портфеля. В тот момент она завершала формирование холдинговой структуры и занималась реализацией серии таких инвестпроектов, как строительство завода по производству газобетона, модернизация оборудования предприятия `Гранит-Кузнечное`, закупка башенных кранов и автотранспорта, развитие кирпичных активов.

Весной 2005 года на рынок облигаций вышли в `ЛенСпецСМУ`. Как отметил тогда глава холдинга Вячеслав Заренков - для завершения реструктуризации группы компаний. Выпуск ценных бумаг (тоже на 1 млрд руб.) обеспечил АКБ `Банк Москва`, а консультантом было ЗАО `ИК `АВК`.

Все три игрока утверждали, что в дальнейшем предполагают выпуск целой серии займов для наращивания объемов финансирования строительных проектов, шаг за шагом формируя свои публичные кредитные истории. Одно из условий этого процесса - повышение их капитализации и степени прозрачности бизнеса, а также уверенный рост основных показателей финансовой деятельности.



Игра на качелях



Всего на финансовом рынке в РФ присутствует 14 российских строительных компаний. Их облигации размещены на ММВБ. Это в основном московские фирмы. Однако петербургский кластер среди них становится достаточно весомым.

В 2006 году общий объем займов трех строительных компаний (`ЛенСпецСМУ`, `М-Индустрия`, `ЛСР-Инвест`) составил 4,5 млрд руб.

Первичный рынок недвижимости отличается высоким уровнем рисков. Поэтому доходность по облигациям строительных компаний в целом оказалась за последние три года ниже ожидаемой. Первые облигации выпускались под 13-18% годовых, а теперь эта планка опускается в среднем до 10-11%.

Как отмечают специалисты ИГ `Планета Капитал`, время оборота ценных бумаг соответствует, как правило, срокам реализации конкретных проектов.

Возведение дома или объекта коммерческой недвижимости длится 3-5 лет. Время погашения - соответственное. Строительным компаниям нередко сложно уложиться в параметры оферты из-за проблем в планировании расходов на столь длительный срок. На это наслаивается то, что ряд инвесторов вообще относится с недоверием к строительной отрасли, подозревая, что реальные результаты деятельности компаний могут быть отражены в отчетности не вполне адекватно. А это затрудняет оценки уровня рисков.

Однако на фоне общей ситуации на рынке российских корпоративных облигаций, где чуть более двух сотен крупных эмитентов, ценные бумаги строительных компаний в последнее время способны стать привлекательными для диверсификации инвестпортфелей. Ведь циклы подъемов и спадов у этих облигаций не совпадают с фазами ценных бумаг в других отраслях народного хозяйства. Это дает шанс на умеренный, но сбалансированный доход.



Отложенные планы



Игроков в 2006-м на рынке облигаций могло быть больше, но две строительные компании - `Северный город` (RBI) и `Сэтл Групп` (корпорация `Петербургская Недвижимость`) - предпочли отложить размещение займов на 2007 год, надеясь на улучшение конъюнктуры.

Только три компании сумели разместить повторные выпуски своих облигаций. В феврале 2005-го на это отважились в RBI (эмиссия на 200 млн руб.), а в 2006-м - в `ЛенСпецСМУ` (объем 1,5 млрд руб., погашение через 3,5 года) и `ЛСР-Инвест` (соответственно 2 млрд руб. и 3 года).

Обе компании, завершив внутрикорпоративные преобразования, намеревались вложить средства, как и обещали, исключительно в инвестпроекты с явным акцентом в сфере коммерческой недвижимости.

Под жилую застройку в Петербурге ни один эмитент в 2006 году взять займы не решился. Даже в ЗАО `Строительное объединение `М-Индустрия` (дебютный заем в августе 2006 года на 1 млрд руб. организован `ИГ `Планета Капитал`) диверсифицировали риски, выбрав участки под комплексные проекты не только в Петербурге, но и в Краснодарском крае. При этом срок погашения установили максимальный - 5 лет.



У банков свой интерес



Что касается партнеров, то при вторичных эмиссиях выпусков они сменились у `ЛСР-Инвест`: организаторами займа 2006 года стали ФК `Уралсиб` и `ВТБ`, что вполне объяснимо слиянием `ПСБ` с `ВТБ`.

В принципе сотрудничеством с банками в строительных компаниях удовлетворены. В свою очередь, и в банках, судя по данным Ассоциации коммерческих банков Северо-Запада России, считают начало нового этапа содружества со строительными компаниями также успешным. Не исключено, что это в будущем откроет возможность кредитования банками инвестпроектов в сфере недвижимости. Но для этого строителям придется согласиться на введение более жесткого финансового контроля.

Один из возможных вариантов - приобретение их акций банками. И это может оказать существенную коррекцию на поведение игроков. Например, в RBI в 2006 году планировали разместить на фондовом рынке третий и четвертый выпуски облигаций на 1 млрд руб. и сроком обращения

4 года при участии ОАО `Банк `Санкт-Петербург`.

Но старт был отложен на 2007 год. И вот в конце марта появилось сообщение о приобретении 24,99% акций RBI инвестфондом Special Situations Fund III банка Morgan Stanley. При этом фонд вошел в капитал компании путем допэмиссии акций. И вырученные средства пошли на увеличение уставного капитала холдинга.

Это открывает иные перспективы дальнейших облигационных займов RBI и создает другие координаты для поиска партнеров: во-первых, в Morgan Stanley не привыкли пассивно ждать дивидендов от вложенных капиталов. Банк обычно активно участвует в управлении компаниями. А во-вторых, в RBI намерены прорываться на столичный рынок недвижимости. И тут потребуются иные ресурсы.



Мнения специалистов



Эммануэль Блоуин,

исполнительный директор управляющей фондом компании Morgan Stanley Real Estate:

- В Morgan Stanley управляют по всему миру недвижимостью общей стоимостью $72 млрд. В России компания присутствует с августа 2006 года, когда было приобретено 10% акций компании `Росевродевелопмент`. В октябре приобретено 15% акций компании RGI International Limited (строительство элитного жилья в Москве). Теперь в активе - акции одной из пяти крупнейших компаний по строительству типового жилья в Петербурге.

На этом в Morgan Stanley не намерены останавливаться. Экспансия на российский строительный рынок продолжится. Это очень перспективный сектор для инвестиций.



Олег Швырков,

ведущий аналитик службы рейтингов корпоративного управления Standard & Poor`s:

- Исследование информационной прозрачности крупнейших российских компаний, проведенное в 2006 году, показало незначительный прогресс в раскрытии информации.

Из 50 компаний, вошедших в исследования 2005-2006 гг., только у 32 улучшились показатели, тогда как у 18 компаний средний балл снизился.

В итоге - общая тенденция в сфере информационной прозрачности в РФ неблагоприятная. Это один из факторов, который сдерживает выход российских предприятий на рынок публичных заимствований. Строительные фирмы в этом плане выглядят далеко не блестяще.